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本文目录

1. 政府在城市化进程中的作用(越详细越好)
2. 广东省拆旧复垦交易第几批了
3. 广州发布楼市调控新政

一、政府在城市化进程中的作用(越详细越好)

快速城市化是近年在沿海发达地区出现的普遍现象，是工业化后期政府大力引导经济发展和城市发展的产物。由于农村产权制度改革的滞后等原因，快速城市化地区出现了一系列的问题，对于城乡协调发展和社会稳定产生了负面影响。为此，必须加快包括产权组织制度、土地征用和流转制度等在内的农村产权制度改革。

快速城市化是沿海发达地区出现的普遍现象

快速城市化是工业化进入后期阶段，政府自上而下积极引导市场经济的发展，采取一系列的产业政策，大力推进城市基础设施建设，由此而带来的城市化迅速推进的一种阶段性现象。快速城市化有如下特点：

(—)集约使用土地的要求十分迫切。经济发展进入工业化后期(2000年珠三角地区的人均GDP除了惠州、江门和肇庆外均超过3000美元，按国际标准模式已经进入到工业化后期)，工业结构升级的要求和趋势十分明显，第三产业发展加快，普通农作物种植面积迅速减少，但农业产业化步伐加快。

(二)政府在推动城市化进程中的作用十分明显。在政策方面，广东省政府在2000年就出台了推进城市化的政策。在固定资产投资方面，地方政府组建国有或国有占相当股比的地铁公司、高速公路公司和城建公司，大规模投资建设城市基础设施和服务设施建设，直接推动城市建设和产业发展。例如广州市实施“南拓”战略，在南部规划和建设大学城、大南沙、地铁3、4号线、京珠高速公路、南部快速干线、广州新火车站等大型的基础设施和服务设施，这些项目的总投资超过1000亿元。在投资公共设施的同时，政府还投资建设规模上万亩的工业集聚区，如东莞市政府投资过百亿元建设松山湖工业园，广州市政府建设广州开发区，顺德区政府建设五沙工业集聚区、花都区建设新华工业集聚区、增城市建设南香山工业集聚区等。

(三)大量征用农村集体土地，城市规模迅速扩大，出现农村和城镇的直接城市化。例如睁槐，广悉李友东省在广州市番禺区小谷围岛建设大学城，首期征地面积18平方公里，搬迁的村民近万名，今年首批招生3万多名，加上服务人员岛上人口超过6万人，在不到1年时间内，就把原本十分落后的农业孤岛村变为一个科教卫星新城。

(四)与承接新一轮的国际资本转移紧密结合。例如，广州市在近2年投资巨额建设南沙港，首期4个5万吨级多用途泊位在今年建成，迅速吸引了50万台丰田汽车发动机、JFE40万吨热镀锌等大型项目落户，利用国际产业的转移在不到二年的时间内造出了一个海滨工业新城的雏形。

快速城市化地区的农村集体产权制度改革滞后

在快速城市化地区，扰纯较普遍地出现了征用农村土地难、农村集体资产经营效益难以持续提高、农村建设密集无序、农民转移就业难和农民参加社会保险难等一系列的农村问题，形成了快速发展过程中的“农村病”，成为目前快速城市化地区的最突出问题之一，是我国沿海发达地区所产生的新“三农”问题。快速城市化地区农村问题产生，与现阶段的生产力发展水平、政府工作效率和社会文化价值观念有一定的联系，但究其根源，在很大程度上是由于现有的农村管理体制，特别是农村集体产权制度不能适应快速城市化的要求。从总体上来说，快速城市化地区农村集体产权制度改革是滞后的，体现在如下方面：

(一)快速城市化地区的农村集体经济组织离公司制要求还有很大差距，使农村集体经济难以真正与现代市场经济融合起来。

一是绝大部分农村集体经济组织还是采取经济合作社、经济联合社、股份合作社等股份合作制的形式，其中又有相当部分村没有固化股权，股东数量不断调整，引发“外嫁女”等纠纷。股份合作制的股东限于合作组织内的农民，股份不对外转让，制约了资产流动性的提高，妨碍了农村资本跨地区、跨行业的优化组合。二是经济组织的管理人员基本上限于村两委干部，人员素质偏低，而快速城市化地区的村级资产已经普遍积累到相当规模，如东莞市村级集体经济的净资产约有552.7亿元，经济组织的资产规模与管理人员素质不相适应。此外，村干部兼任村企业管理人员，将社会行政事务管理与企业经营管理混为一体，产生严重的政企不分问题。

(二)农村集体土地的征用制度与经济发展水平不相适应，引发地方政府与农民间的矛盾。

农村集体土地是农村集体资产的重要组成部分，快速城市化要征用大量的农村土地，如何补偿实际上涉及农村集体资产的价值评估和转让收益问题。目前，根据《土地管理法》，征用农村土地的补偿标准是按该地块前三年农作物的产值进行计算的，按此办法，快速城市化地区不少农村的征地补偿标准远低于周边城镇土地的价值。在快速城市化地区，土地的潜在收益机会大，农民往往认为政府应该参照周边地区土地的市场价值进行征地补偿，为此，政府与农民在征地问题上产生了较大的利益矛盾。此外，1999年新《土地管理法》实施后，用地审批较严格，地方政府征用土地需要较长时间才能依法完善用地手续，在此期间政府与农民间的关系更趋紧张，特别是今年国务院实施土地市场秩序整治以来，由于征用土地所引发的矛盾更加明显。政府采取了预留农村发展用地、建设农民安居房(以成本价转让给农民)、帮助农民购买社会保险等办法间接地对农民进行补偿，但如何合理制订征用农村集体土地补偿标准的问题仍然有待解决，快速城市化地区农民为征地补偿而上访问题仍较严重。

(三)农村集体用地的流转制度难以引导土地集约利用和规范农村资产交易行为。

在快速城市化地区，社会资金充裕而且流动性强，农村集体用地的资产性质逐渐显现并不断加强，农民如果利用农村集体用地建设物业进行招商引资和出租，则农村集体用地(特别是建设用地)可成为农村集体资产保值增值的重要依托，因而形成了农村存在自建物业营利的强烈需求。但是，快速城市化地区没有及时因这一发展趋势而建立一套引导农村集体用地有序建设和交易的制度安排，结果大量的农村违法住宅和厂房建设禁而不止，在广大的镇村地区和“城中村”形成了“城市不象城市，农村不象农村”的城乡面貌。例如，广州市在90年代后期开发建设珠江新城，周边农村迅速在留用地建设了大量高度密集的“城中村”出租屋，成为该市在建设“两个适宜”现代化城市过程中出现的难治之症。此外，由于欠缺有效的农村集体用地管理制度安排，市区级政府较难统筹使用镇村的土地，“村村点火，乡乡冒烟”式的镇村工业发展现象在快速城市化地区仍较普遍。同时，农村以出让、转让、出租、抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权的行为屡有发生，在数量和规模上有不断扩大的趋势，据统计，珠三角地区隐性交易的农村集体建设用地超过集体建设用地的50%，农村自发流转的集体用地存在随意占用耕地用于非农业建设，随意改变土地用途以及因此而导致权属不清诱发纠纷等问题，这对于农村土地的集约使用和农村资产交易市场的健康发展都十分不利，亟待加以政策规范和引导。

(四)农村产权制度改革制约其它农村管理制度的改革。

快速城市化是一个巨大的资产重组和利益调配过程，相应推行的农村管理体制改革也需要付出巨大的成本，这些成本在很大程度上需要由农村集体资产支付，因而迫切需要进行农村产权制度改革。

首先，在户籍制度方面，今年快速城市化地区大规模地开展户籍制度。广东省从今年起取消“农转非”入户计划指标，提出力争到2010年按户籍人口全省城镇化水平达到50%，其中珠江三角洲达70%。广州市近期建立了农民转为城镇户口的制度。佛山市则从今年7月1日起，将全市户籍人口统一登记为居民户口，深圳市也有类似的改革措施。户籍制度改革后，接踵而来的是要大量增加在原农村地区建设和营运教育、市政等城市公共设施的费用问题，牵涉到农村产权制度的改革。

其次，在社会保障制度方面。目前快速城市化地区的农村社保制度尚处于十分困难的起步阶段，养老保险所需的资金缺口很大(多数农民以往没有缴费)，解决问题的重要途径同样还在于农村集体资产收益或土地补偿款的投入。例如，佛山市在今年初步建立全征土地农民基本养老保险补贴制度，区、镇政府各补贴农民参保费用的20%—30%，村集体出资40%—80%，个人不需缴费。这种养老保障的水平十分低，现有参保的退休农民每月只能领到120元至300元的保险金，比该市最低生活保障线的310元还低，但佛山市的社保基金为此已经要承受超过30亿元的资金压力，而该市农村集体净资产初步估计达到2000亿元(以物业为主)。目前，限于农民的传统意识和短期利益，农村集体一般还是不大愿意支付社保和市政这些成本的，十分有必要通过政府在征地制度和集体资产管理办法中设立强制性的规定，进一步引导农村集体资产的投入。

快速城市化是政府强力推动的一个发展过程，在此过程中产生的农村问题也十分有必要由政府积极采取措施加以解决。事实上，去年以来，不少地方政府已经意识到这一问题，开始了大量积极的改革探索，涉及到农村管理制度的多个方面，部分措施已经触及到农村集体产权制度，形成了颇有气势的地方政府制度创新行为。但是，囿于地方政府特别是地级市(及以下)政府在制度设定方面的权限不足，这些创新行为可能还是较难彻底地解决农村的问题，十分需要国家和省级的人大、政府的引导和支持，并采取相应措施加以解决。

(一)加快实行农村集体产权组织制度改革。通过修改农村集体资产管理条例和制订各地级市改革农村经济组织的规范性文件等办法，在快速城市化过程中迅速推行如下改革：一是合并村(队)级组织，节省管理成本。例如，顺德区1993年把2272个生产队级的经济社改组为290个股份合作社，减少了三分之二的管理人员，2001年又将191个村、31个居委会变为109个村、88个居委会，对村(居)委人员按辖区常住人数进行严格的数量配置，并实行了工资统发制度。二是政企分开，量化股份，建立公司制度。加快实施农村集体股份合作社股权固化，组建村级集体资产管理公司，作为集体经济运作的主体，独立核算，自负盈亏，村“两委”成员不兼任该公司法定代表人，而是组成监事会监督公司经营运作，村委会和居委会工作职能转移到重点搞好社会管理和社区服务。三是在固化农村集体股份的同时，留较高的比例作集体股，用于市政教育卫生等公共事务和社会保险费用开支。

(二)制订相对统一的农村集体土地基准地价体系。快速城市化地区农村问题的焦点在于土地问题，目前改革土地征用和建立流转制度所涉及最大的难题在于如何合理确定农村集体土地的价值，从而为补偿标准和流转价格的制订提供理论依据。我国农村集体土地所有权的历史形成有其特殊性，是国家在建国初期的土地改革中划分给农民集体的，这些土地的用途主要是用于农业生产，农村集体建设用地不可以用于房地产经营，“城中村”集体用地转国有用地也需补缴土地出让金。此外，城镇周边地区的农村集体土地价值上升在很大程度上是由于政府在基础设施建设中的巨额投入，如果任由征地补偿价格攀升至城镇土地的市场价格，将对城市化的推进构成巨大的阻力，对地区发展和村民自身长远利益也是不利的。因此，农村集体土地与城镇国有土地相比，在产权上并不完全，农村集体土地与国有土地暂时还不应“同地、同价、同权”。改革土地征用和建立流转制度是十分必要的，改革的切入点是应该尽快相对统一征地补偿和集体土地流转价格的标准，尽量避免政府、农民和用地企业在征地和土地交易过程中过多地进行讨价还价并引发矛盾磨擦。在操作上，可由地级市国土部门进行统一评估，按区域经济发展水平不同划分片区，综合考虑周边城镇土地价格、农作物产值和基础设施投入等多项因素，制订农用地和集体建设用地的基准地价体系，经省级部门确认后，以此作为征地补偿和土地流转价格的标准，并每隔一段时间(如3年)作一次调整。不论是公益性项目征地还是经营性项目(两者的区别其实是城市规划的结果)的征地补偿，都应采用同一的基准地价体系，但可在征地补偿的方法上，采取预留村级发展用地、补偿款和预留用地入股等补充性方法，让农村集体经济在新增用地项目上保留一定比例的土地或股份，分享到城市化带来的收益。

(三)加快引导农村集体建设用地的流转和集聚。按目前国家允许征地的范围，深圳、东莞等快速城市化地区再过5—6年就很可能无地可征，通过农村集体建设用地的流转是补充城市用地的一条重要路径。这迫切需要通过建立政策规范，对农村集体建设用地建立统一的规划、建设和管理机制，防止农村土地和资金的粗放使用，杜绝农村违法建设的再发生。目前，广东省已经出台了农村集体建设用地流转的试行办法，但迫切需要加快制订各地级市的实施细则。在规范土地流转行为的基础上，还要积极引导农村集体建设用地的集聚，目前广东省在中心镇政策中提出了通过土地置换等办法促进镇村土地的集约利用，也应该加快制订相关的实施办法。各地在建设工商业集聚区时，应该考虑尽量将周边农村零散的建设用地通过置换等方式集聚在一起，既减少征地工作，又有利于统筹平衡各级政府和各村之间的利益关系，相关的用地审批工作应加快制订专门的政策{生规范。农村自行利用集体用地进行违法建设和交易有着强烈的利益动机，政府如果不能及时作出引导，社会资源的浪费将会相当严重。

(四)加快完善村委会“直选”制度。农村集体产权制度与村民委员会“直选”制度有着十分紧密的联系。自2001午开始，广东省全面实行村民直接选举村民委员会，大大激发了村民当家作主的意识，加强了对农村集体资产管理的监督，推动了农村管理的民主化进程。但是，现有“直选”制度对候选人的学历、资历等基本没有限制性规定，而当选后的村长却掌管村集体资产管理的人权，给予了不少黑恶势力、宗族势力通过“直选”进入村委会“寻租”的机会，而且“直选”任期仅三年一届，容易导致村委会的短期行为。快速城市化本来就会带来整个区域利益关系和价值观念的重大调整，与此同时推行“直选”制度，给社会稳定和农村集体资产的长期收益增加了较多的不确定因素，建议采取如下措施完善“直选”制度：一是通过国家或省级人大立法，将每届村委会的任期延长至5年。目前镇级政府的任期已经延长至5年，村委会任期也应作相应调整。二是加快推行村务公开，所公布的集体资产经营情况要进一步细化，以增加村民对村委会班子工作绩效的了解。三是对村委会参选资格要加以适当限制。通过采取上述措施，为农村集体产权制度的改革营造较为稳定的环境，促使农村集体资产获得更加长期稳定的收益。

二、广东省拆旧复垦交易第几批了

广东2019年第二期(总第四期)拆旧复垦指标交易在广州复垦指标网上交易平台顺利成交，共交易指标1508.6312亩，成交金额7.69亿元。

本次交易共出售复垦指标1508.6312亩，分别来源于韶关市、梅州市和茂名市。根据《广东省农村建设用地拆旧复垦管理办法(试行)》，本次交易采取竞价方式，起始价为50万元/亩。经过竞价，广州市增城区以51万元/亩的单价竞得全部出售指标。

经广东省人民政府同意，省自然资源厅于2018年11月13日印发实施了《广东省农村建设用地拆旧复垦管理办法（试行）》（下称《办法》）。现将《办法》主要内容解读如下：

一、《办法》出台的背景为深入贯彻落实党的十九大关于实施乡村振兴战略的重要部署，妥善解决农村旧住宅、废弃宅基地、空心村等农村建设用地闲置问题，助力支持脱贫攻坚和美丽乡村建设，省政府于今年1月15日印发了《广东省全面推进拆旧复垦促进美丽乡村建设工作方案（试行）》（下称《方案》）。《方案》明确原省国土资源厅会同相关部门负责制定具体拆旧复垦管理办法。为进一步规范操作程序，指导拆旧复垦工作实施，细化工作流程和部门分工，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和《方案》，结合我省实际，省自然资源厅起草了《办法》。《办法》经省人民政府审定同意后，由省自然资源厅印发实施。

二、哪些建（构）筑物可以纳入拆旧？

拆旧前睁纳工作应当根据村庄规划统筹安排，考虑到目前村庄规划尚未全覆盖的实际情况，《办法》明确尚未编制村庄规划的，可根据本村建设用地优化布局要求统筹安排。在此基础上，《办法》进一步明确了不得纳入拆旧范围的情形：一是为加强拆旧复垦工作中的文物保护，对已核定公布为文物保护单位和一般不可移动文物的古遗址、古墓葬、古建筑、近现代重要史迹和代表性建筑、传统风貌建筑、具有保护价值的建筑物、构筑物和建筑群，以及历史文化名镇名村、历史风貌区、传统村落或者地名文化遗产保护范围内的建筑不纳入拆旧范围；二是为保障收益主体的准确性以及收益分配的合理性，对权属有争议，对权利依法受到限制、已签订买卖合同、正在办理转移登记、权属有争议的建（构）物不纳入拆旧范围。需要注意的是，大部分的情况下拆旧后的土地都会继续实施复垦，因此，对于计划纳入复垦项目的土地，应当同时审核是否具备纳入复垦范围的条件。

纳入复垦范围的土地首先要属于农村建设用地，主要依据土地利用变更调查数据和实地核实进行判断。随着城镇化进一步发展，许多的村庄已经纳入了城市开发范围，为避免土地复垦后短期内又要重新开发建设，《办法》规定了土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模边界内、已公告拟征地拆迁范围土地不慧没纳入复垦范围。

为深入推进“放管服”改革，提高工作效率，《办法》尽量简化项目审批程序，拟复垦为园地、林地、草地等农用地的，乡镇人民政府编制立项审批表，同时提交复垦建设用地情况汇总表，报县级自然资源主管部门批准立项。对条件较好拟复垦为水田等耕地的，按照《广东省垦造水田实施方案》（粤府函〔2017〕272号）、《广东省垦造水田项目管理办法（试行）》（粤国土资耕保发〔2018〕4号）办理。

五、复垦项目规划设计审批有什么要求？

项目立项后，乡镇人民政府组织编制复垦项目规划设计书，并在乡镇人民政府、村委会和所在村民小组进行公示，公示时间不少于7日。公示无异议的，乡镇人民政府将复垦项目规划设计书报县级自然资源主管部门，由县级自然资源会同财政主管部门联合审批规划设计书。复垦项目规划设计书应包括规划设计文本、表格、图件和投资预算书。投资预算书应根据《财政部国土资源部关于印发土地开发整理项目预算定额标准的通知》（财综〔2011〕128号）和省有关规定进行编制，上述规定中没有明确的，可按当地水利工程、建筑工程有关标准编制。县级自然资源、财政部门在批准规划设计书时可以一并批准项目预算。

六、复垦项目验收有什么程序和要求？

复垦项目竣工后，县级自然资源主管部门应当根据项目规划设计书和复垦相关标准要求，组织有关专家和同级农业农村、林业、财政等相关部门进行验收。验收合格的，县级自然资源主管部门将验收结果在乡镇人民政府及所在村委会、村民小组进行公告，公告时间不少于7日。经公告无异议的，县级自早明然资源主管部门向乡镇人民政府核发验收文件并在复垦监测系统报备。复垦项目验收备案后，省统一配发项目备案号，纳入复垦指标管理。建设用地复垦形成的农用地应当符合《土地复垦质量控制标准》（TD/T 1036-2013）中对应东南沿海山地丘陵区园地、林地、草地等类型的复垦控制标准，同时，还要符合《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）、《农用地土壤污染风险管控标准（试行）》（GB15618-2018）的相关要求。

七、为什么要对拆旧复垦成本进行控制？

拆旧复垦涉及工程施工作业，势必会产生成本，为充分调动乡镇政府及农民的积极性，《办法》明确拆旧费用和复垦成本可在复垦指标交易所得中扣除。为避免过高的拆旧复垦成本导致农民收益受损，结合我省往年开展城乡建设用地增减挂钩、临时用地复垦等土地整治项目支出的实际情况，规定拆旧费用不得超过2万元/亩，复垦为非耕地的农用地时，复垦费用不得超过3万元/亩。在编制项目收益分配明细时，拆旧、复垦分别按照2万元/亩、3万元/亩的标准列入成本，实际发生费用低于此标准的，结余资金由乡镇人民政府统筹安排用于拆旧复垦工作。对于复垦为水田等耕地的，复垦成本超过3万元的部分，从耕地储备指标收益中列支。

跨县（市、区）复垦指标交易一律通过广州耕地储备指标交易中心设立的交易平台进行，实行网上公开交易。为简化程序，提高效率，《办法》省去了以往常见的交易模式中签成交合同、确认书等环节，交易双方可以直接通过网上完成交易。需要出售、购买复垦指标的地级以上市、县（市、区）分别向交易中心提出交易申请，交易中心根据出售和购买复垦指标申请情况，原则上每月组织一次交易活动，并在交易活动前进行不少于5个工作日的公告，公告期满后下一个工作日，按照既定交易规则确定成交，并在交易平台公示成交信息，公示期不少于5个工作日。公示无异议或虽有异议但异议不成立的，由交易中心将付款信息告知成交双方，成交的购买方在收到付款信息30日内缴清指标价款。成交双方要及时将指标价款收支情况报送交易中心，交易中心在同一批次交易价款收支情况齐备后5个工作日内，在交易平台及省自然资源厅的门户网站公告成交结果。未成交的复垦指标购买申请和出售申请自动转入下期交易，避免反复递交申请材料，节约行政成本。考虑到县（市、区）政府是复垦指标购买和出售主体，如果同一县（市、区）政府实施了拆旧复垦同时又有指标需求，可能出现该政府既是购买主体也是出售主体的情况，因此，允许县（市、区）政府通过县级土地交易机构以公开交易方式收购行政区域内拆旧复垦形成的复垦指标，收购价格不得低于省确定的复垦指标交易最低保护价。

九、复垦指标交易后的收益如何分配？

结合《方案》，复垦指标交易价款中按规定扣除拆旧复垦成本后的净收益，按5%、5%、15%、75%的比例分配给县级财政、镇级财政、土地所有权人和土地使用权人。拆旧复垦成本主要包括两方面，一是地级以上市人民政府按复垦指标交易最低保护价的10%从复垦指标交易价款中提取的地级以上市统筹资金，列入拆旧复垦成本，按照目前省政府批准的复垦指标交易最低保护价50万元/亩计算，目前地级以上市统筹资金为5万元/亩，这部分资金将由地级以上市统筹用于所在地区的脱贫攻坚和美丽乡村建设；二是拆旧、复垦的实施费用，分别按2万元/亩、3万元/亩列入成本，实际发生费用低于此标准的，结余资金由乡镇人民政府统筹安排用于拆旧复垦工作。

十、复垦指标收益的使用有何要求？

《方案》中明确县、镇级土地所有权人获得的复垦指标收益应当全部用于美丽乡村建设，考虑到当前正处于打赢脱贫攻坚战的关键时期，且相当部分的拆旧复垦工作将在省定贫困村和欠发达地区开展，为进一步加大拆旧复垦对脱贫攻坚的支持力度，《办法》明确，县、镇人民政府获得的复垦指标收益全部用于所在地区脱贫攻坚和美丽乡村建设，不得挪作他用。从实践来看，土地所有权人所获的收益资金总量较大，如果能够合理安排使用，对美丽乡村建设具有重要意义，加强对土地所有权人收益资金使用的引导和监管很有必要。因此，《办法》明确土地所有权人收益采取村账镇管模式，统筹安排用于美丽乡村建设，发挥综合效益。

实行经营性用地出让与全省农村建设用地拆旧复垦挂钩制度，省政府工作方案已明确的珠三角地区9个地级以上市（不含龙门等9个县市）出让商业、娱乐、商品住宅等经营性用地（不含“三旧”改造用地）的，必须购买复垦指标。除与经营性用地出让挂钩外，各地取得的复垦指标还可安排城镇新增建设用地，按照所在地区农用地转建设用地审批规定和程序单独组卷办理报批手续，并按要求落实耕地占补平衡义务。根据国家有关增减挂钩政策，报批时不缴纳新增建设用地土地有偿使用费。

【拓展资料】复垦腾退的建设用地规模如何处理？

在本轮土地利用总体规划编制时，我省部分地区由于建设用地规模不足而安排了部分建设用地复垦区。为促进规划目标实现，缓解省回填复垦区的压力，《办法》明确，通过省交易平台进行公开交易的，指标成交后，复垦地块的城乡建设用地规模的60%由省统一收回另行安排使用，剩余的40%纳入实施拆旧复垦的所在县（市、区）预留城乡建设用地规模统计和使用。土地利用变更调查现状城乡建设用地已突破规划目标的，按照《办法》取得的城乡建设用地规模，应安排不少于50%用于落实复垦区。位于复垦区的建设用地复垦后，由于地上没有城乡建设用地规模，因此也不涉及城乡建设用地规模的收回和使用问题。

三、广州发布楼市调控新政

4月2日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，要求通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。对使用房产抵押的贷款，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。

《意见》同时明确全年分三批次集中出让住宅用地;在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式;进一宏伍步加大租赁住房用地的供应力度，在商品住宅用地出让时，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。

对人才购房的限售政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该规定实际上把“人才优先购房”和“防范炒房”两项工作进行了结合，此前上海也规定了优先认购的房源落实限售的政策。他判断，后续各地在人才导入方面，附加限售条款或成为政策的标配。这对于导入人才资源，同时防范各类炒作现象都有积极的作用，有助于打击“假人才真炒房”的现象。这也在很大程度上堵住了广州这两年人才导入中的漏洞。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，广州这一轮房价上涨，很大的原因就是，外围几个区放松了人才绿卡，答绝隐对没有就业证明、本地流水、本地社保的外地客户，也给予了“人才放行”，特别是去年疫情期间。虽然去年底以来，黄埔、南沙等热点片区相继收紧了人才政策，要求能出具本地就业证明、社保和本地流水的，才给予人才购房资格和贷款放行。但是，该政策只是个别区域执行层面的，并未明确出具，有的区域执行的严格，有的区域执行的不严格，有的银行执行，有的银行不执行。这一次，以市级层面出具文件，将形成完善统一的人才资格审核细则。同时，对人才购房给予限售要求，新房产权证满3年，相当于限售4-5年，信号很明确，鼓励的是人才在外围购房和落户，但不鼓励炒房。

《意见》自2021年4月3日起执行。广州市住房和城乡建设局表示，执行时点延续以往做法，即4月2日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。4月2日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。各区要落实属地主体责任，进一步严格人才资格审核，开展自查自纠专项行动，坚决打击各种形式的投机购房行为。全市范围加强对新建商品住房价格指导，指导开发企业合理定价，对定价过高不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

“调控价格，这是广州与其他城市不同的地方”。李宇嘉说，其他城市采用的比较少，主要就是针对近期广州房价领涨一线城市、库存消化周期低，有的热点区域到了无房可卖的境地，部分开发商“捂盘惜售”、市场预期开始不稳定，加剧了供求紧张的局面，也加剧了房价上涨的预期。“当下的广州房地产市场已经失灵，必须要借助政府的适当干预，才能恢复常态，给滞后的供给留足空间和时间。”他说。

基于对广州市场的长期观察，李宇嘉表示，在新房供不应求的情况下，近期新房交易量下降，购房者转向二手房，导致二手房市场迅速回升。广州老黄埔、新黄浦(萝岗)价格同比涨幅在20%-30%，金融城概念的区域(天河和黄埔)涨幅更大。如果不进行价格引导，新房和二手房涨价将形成循环而难以控制。当然，广州不存在新房和二手房“价格倒挂”的情形，新房价格一般比二手房价格要高。所以，控制新房价格，不太会出现倒挂的现象，加上广州清厅新房供应量大，控价格、增供应，也就能将整体房价控制住了。

李宇嘉认为调控势在必然。一是广州房价涨幅明显扩大，且领涨一线城市。今年2月份，70城房价中，广州新房环比上涨0.9%，排第三，一线城市排第一;同比上涨6.9%，排全国第十，一线城市排第一;二手房方面，2月份广州环比涨幅1.0%，环比排全国第三，排在上海、北京之后，同比涨幅9.8%，排全国第四，在一线城市中仅低于深圳16%的涨幅。

二是市场需求火爆。近期，广州成交量也明显走高，2020年全年一二手房成交量，均达到了上一轮高点(2017年)以来的最高峰。今年一季度，楼市依然火爆。2021年3月，广州市二手住宅成交量(自助网签中介网签)为15013套，环比2月同期(10132套)环比上涨48.17%，同比去年3月大涨168%，去年5月份以来，连续保持在月成交1万套以上(除去年10月和今年2月的季节性影响)。

从新房来看，由于供应下降、供应赶不上需求，加上局部价格管控，这几个月新房交易量下跌，但连续4个月呈现“需求大于供应”的现象，可谓是供不应求、一房难求。根据中原地产的统计，3月底全市新房库存消化周期仅有6.4个月，热点区域天河、黄埔、南沙分别只有2.7个月、3个月、5.7个月，即便是供应量大的增城，也只有5.8个月。

住宅用地供应和监管方面，广州住建局表示，严格落实住宅用地分类调控要求，增加住宅用地供应规模，分三次集中出让广州住宅用地，有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，今年计划供应住宅用地634公顷，占计划总量的25%，比前5年住宅用地年均供应量提高22%。完善房价地价联动机制，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，在竞买人土地竞拍时签署理性竞价承诺书，对非理性竞地价、房价的企业联合约谈警示，后续加强监管。同时，通过统筹增加地块内配建的租赁住房面积，加大租赁住房的供应力度。加强土地供后管理，加大存量住宅用地信息公开力度，严厉打击捂地囤地行为，有效引导土地市场预期。

广州首批48宗宅地计划4月底集中出让，总用地面积约393.6公顷，按区域分布来看，荔湾区1宗、白云区8宗、黄埔区3宗、花都区4宗、番禺区5宗、南沙区5宗、从化区4宗、增城区18宗。北京则明确首批集中供应30宗项目，共涉及12个区，其中朝阳区10宗，建设用地面积约41公顷。

《意见》重点提到了“防止经营用途贷款违规流入房地产领域”，不仅加强个人住房贷款审贷管理，还规范小额贷款公司贷后管理。

具体看，《意见》要求加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度;对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

进一步加强个人住房贷款审贷管理，严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度，严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。进一步规范小额贷款公司贷后管理，小额贷款公司借款客户的借款用途需符合国家相关政策要求，借款合同中要求借款人不得挪用借款、私自改变用途，要求借款人不得将借款用于房地产市场融资。

严跃进说，此次广州成为第一个明确落实银保监会等部门的政策，在经营贷管控方面出台政策内容，有助于促进贷款市场的稳定。根据广州此次政策，对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，实际上也是为了防范部分购房者“抵押房产-骗取经营贷款-继续炒房”的行为。

根据当地媒体此前的报道，广州的按揭贷款中介已接到多家银行通知，自3月17日开始进一步严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。广东省小额贷款公司协会也发出通知，要求小贷公司不得为购房人或卖房人提供“首付贷”“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等购房融资产品;同时，进一步加强贷款用途监测，要求借款人严格按照合同约定用途使用贷款资金，不得将贷款挪用于购房融资。

广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。银行机构对违规贷款将进行终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等处理。

同时，《意见》还要求进一步强化房地产市场监管。广州市住建局表示，这是为进一步规范存量住房市场交易秩序，规范房地产经纪机构的经营行为，为交易双方提供公开、公正、安全的交易环境。保持房地产市场监管高压态势，继续开展全市房地产市场秩序联合检查，严厉查处房地产开发企业和中介机构无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、不按政府备案价销售、价外加价、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取“经营贷”和“消费贷”支付购房款项等违法违规经营行为。重点加强房地产中介机构行为监管，严厉打击房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，严厉打击各类交易欺诈行为。对于涉嫌犯罪的，依法移交司法部门追究法律责任。

严跃进特别强调，广州此次出台的《意见》还提到了严管炒房群群主。为营造健康有序的房地产市场舆论环境，各媒体、各网络平台帐号及网络群主在发布信息时，不得背离“房住不炒”定位，对不实传播房地产政策和市场运行情况、捏造和散布房价上涨等言论、制造市场恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规信息，将依法依规严肃查处。

“此次广州明确，群主需要严格规范信息发布。这也意味着，后续一些炒房群将面临较大的管控。而这种现象在广州市场确实比较突出，尤其是炒作粤港澳大湾区、南沙等区域的现象更明显，相关微信群后续将面临较大的管控。”严跃进说。

李宇嘉预计，广州楼市高位触顶，部分区域或将一定程度回落。“金融、土地这两个源头上的关键工具用好，再加上人才购房限售，后续供应正在放量，楼市的热度就一定能够控制得住。从这个角度看，广州楼市开始高位触顶，开始高位徘徊的走势了，预计部分涨价太高的区域，特别是外地人买房多、炒房多的区域(南沙、萝岗等)，可能会出现一定程度回落。”

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