大家好，感谢邀请，今天来为大家分享一下公摊面积交易平台的问题，以及和公摊面积怎么算哪些面积不计分摊的一些困惑，大家要是还不太明白的话，也没有关系，因为接下来将为大家分享，希望可以帮助到大家，解决大家的问题，下面就开始吧！

本文目录

1. 学会这几个技巧 避开公摊面积那些坑!
2. 建筑内 哪些属于公摊面积
3. 公摊面积怎么算哪些面积不计分摊

一、学会这几个技巧 避开公摊面积那些坑!

1、来源|大胡子说房（dahuzishuofang）

2、上个月，住建部发布的关于《住宅项目规范（征求意见稿）》中提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条受到广泛的关注。是不是要取消公摊了？一时间被媒体炒得甚嚣尘上，引发了大家的强烈讨论。

3、今天，我们来专门聊聊关于公摊那些事儿，以及如何避坑。

4、公摊面积这个概念是伴随着商品房市场的发展一同出现的，所谓公摊，顾名思义大家一起分摊公共建筑面积。即：你买了100平米的房子，并不是房子里真的有100平米，而是名义上有100平方，其中有一部分其实是公共走廊之类的区域，你屋里实际可使用的可能只有80多平米。

5、一般公摊部分包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。

6、而其中独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。

7、与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，也不得分摊到本幢房屋内。

8、也就是说，如果你选房子的时候发现小区的物业办公室在你要选的那栋楼里，不用担心，这个面积是整个小区一起去公摊的。

9、刚才我们提到的公摊这个词，大家在之前是没有概念的，说起公摊的起源和发展，不得不提家喻户晓的商界大佬——著名实业家霍英东。

10、最初的香港房地产行业，是一栋一栋卖，随着楼越建越高，楼越建越大，整栋楼销售显然门槛太高，后来便将每栋楼拆成一层一层销售，在从整栋销售到分层销售之后，霍英东又继续拆分，希望把整层楼继续拆分成更小的面积分开出售，如此一来，每层楼每户的面积都不同，之前每层均分的方式就行不通了，电梯的维护、修改屋契容易产生纠纷。

11、霍英东和律师一合计，就按照“公共契约”的形式，把大楼内的人按土地面积分配，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权，相当于大家凑份子钱买了这栋楼。

12、随后，这样的传统不仅保留了下来，也传到了国内，甚至成了中国房地产的一大特色。

13、公摊不是顽疾，不透明不公开的公摊面积和算法才是顽疾。

14、因为羊毛出在羊身上，无论又没有公摊这个概念，房子的建筑成本都不会变化，房子的卖价也不会变化，变化的只是在销售时的计算方法。

15、刚才说了公摊面积包括哪些，其中有些类似于垃圾道之类东西在这个年代已经不复存在，如今的公摊主要还是以电梯、楼梯、走廊、管井为主，此时此刻，开发商的设计就至关重要了。

16、一般来说塔楼比板楼的公摊面积要小，因为结构特殊，户型集中向中间聚拢，环抱中间电梯井（核心筒），所以公摊要比大部分走廊很长的板楼公摊小一些。

17、此外，普遍情况下，板楼住宅一个电梯对应的户数越多，公摊可能会越小。举个例子，一栋楼内，两部电梯四户，再走廊、步梯、电梯等公共区域不变的情况下，如果再额外设计增加一套房子出来，公摊面积自然就变少了。

18、同时，也可以反推出来一个结论，同样的两部电梯四户的一层楼，这四户的总面积越大，公摊就会越少。

19、最后，多层和高层公摊也不一样，很多多层建筑只有步梯没有电梯和走廊，小高层普遍只有一部电梯，而一般越高的住宅公摊越大，因为楼层越高电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。

20、目前，我国并没有关于公摊方面上下限以及标注的明确法律法规。于是很多地方的业主就常常会出现收房的时候我们发现，唉？怎么房间感觉好小。业主往往愤怒不堪，不透明不规范的算法屡次导致了因为公摊而导致的房产交易方面的争论和和纠纷。

21、我们汇总了一些关于开发商套路，让大家更好的避免公摊面积的坑。

22、◈一：不要太相信美颜过的样板间

23、样板间的心机你根本想象不到！不少开发商以工地正在施工等借口把样板间异地设置在售楼部里或售楼部外的草坪上，而异地设计的样板尺寸、屋内的格局虽然大差不离，但多数开发商不会真的1:1，把尺寸适当放大、把墙体做薄是最常用的伎俩，改造套内的布局、展示迷你缩小版的家具更是家常便饭。

24、开发商花大价钱请的设计师，目的就是让房间显得大很多，看起来是得房率高、公摊面积少，实际收到房你就傻眼了。谨记！不可看到样板间就冲动。

25、◈二：问开发商要关于公摊面积的准确数据

26、买房时置业顾问只会在口头上忽悠你得房率高，不说公摊面积具体数字，有一些甚至在宣传页上都不会出现户型和公摊的数据，这就问题大了。大多数出现交房心理落差大的情况都源于这一原因，所以在买房前，务必确切了解到套内每间房子的长宽尺寸，自己计算套内到底有多大，再去决定要不要入手。

27、◈三：不要听开发商瞎忽悠的得房率

28、除了公摊，对应的“得房率”也是买房中频繁出现的概念。正常的得房率是指你套内面积与建筑面积的比例。一般来说，公摊越高得房率越低，反之得房率越高。有一些开发商为了吸引眼球，甚至推出了100%得房率的噱头。

29、这其中就牵扯到一个真假得房率的问题，不少开发商把不计面积的飘窗，以及计半面积的阳台，按照套内实际面积计算得房率，甚至，有些拿所谓的露台、设备平台和所谓入户花园也当做套内面积，计算得房率。

30、计算出一个奇高的得房率忽悠不懂房子的消费者。这样的房子，你真的办房产证时才发现，得房率其实高的惊人。而所谓赠送的那些部分，很有可能因为后边的法律法规的严谨，而无法使用。特别是整间房倒板偷面积的房间，从法律意义上属于违建，随时都有被责令拆除的可能性。

31、◈四：不要只看面积，更多的要看户型

32、同样面积的房，户型好设计够好明显上更实用、更好用！举个简单的例子，在不偷面积的情况下X科新一代的户型，可以把79平设计出三分离卫生间的小三房，而每个房间都可以正常使用。

33、相反，很多小开发商89平设计出的三房可能还相对更加局促，这就得益于户型设计对于过道空间浪费的把握，以及对于各房间尺寸的调配。得房率高固然更好，但纯粹自住的角度来看，户型合理，各个房间尺寸适度，才是最舒服的房子。

34、很多人会觉得公摊肯定越低越好，这个要分条件来看，假如设计师是通过调整平层面积来降低得房率，那自然越低越好，但如果是通过缩小公关区域面积，让电梯、步梯、管井、前室这些必要设施的按照下限尺寸来设计，而降低的公摊，反而是坏事。

35、对于一个优秀的小区来说，如果走廊窄到两个人并排走困难，入户大堂小气的像老小区，不说未来二手房卖不上价格，至少居住体验也会很差。

36、一个好的开发商，一个好的户型设计可以让公共区域不局促的情况下，套内面积更大，得房率更高。同时，好的开发商也会在公摊和套内面积尺寸上更为阳光透明，但公摊的顽疾却不可能因为一个或几个好的开发商就可以改变。

37、好在社会体制在进步，在专家学者相关部门的研讨和百姓的呼声中，套内面积销售会越来越近。一旦推行套内面积计价卖房，黑心开发商在公摊上的猫腻便无处可藏。

38、可以说，这样的一个新政策，不仅仅让消费者更清晰更透明的了解到自己的每一分钱花到了哪里，届时还会倒闭设计水平不高的小开发商小设计师提高建筑和户型设计水平，倒逼行业的升级，一举多得。让我们静静期待这一天的到来。

二、建筑内 哪些属于公摊面积

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

1、套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套（单元）内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；(2)套内墙体面积；(3)阳台建筑面积。

套内建筑面积=(1)+(2)+(3)=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

2、公用建筑面积分摊系数整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，即为建筑物的公用建筑面积分摊系数。

独立使用的地下室、车棚、车库，为住户服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。其中，地下室作为公用分摊的面积的前提是，该地下室是用来放置为整幢楼服务的设备的。但可以肯定的是如果自行车库为公共场所，则可以作为公摊面积，反之则不能。

目前，绝大部分新住宅在开始做建筑设计之前都会明确告诉设计师，未来客户需要的建筑面积范围和配比。之后设计师严格执行，发展商认为平安无事，等所有图纸报批完成，开工建设后，到房产交易中心做面积预测时，一下子发现实际销售的建筑面积都超出了原先设定面积。

于是发展商变得每天提心吊胆，担心他的房子不能不能卖得掉……以上情景在发展商的开发过程中比比皆是。到底谁出了问题？答案是“大公摊”的毛病。

原来，建筑师在帮新住宅测算所谓“建筑面积”时，绝大部分只分摊了“小公摊”，也就是当屋公摊面积，而忘了“大公摊”。

实际上，“大公摊”在公共分摊面积中的比重很大。如果建筑设计中摊了“小公摊”面积，那实际销售面积会再增加3%～8%的面积。有时，在一些总体和单价控制很敏感的项目中，5%的单位面积超出很可能使一个楼盘面临险境。

要避免这种尴尬的局面，发展商必须事先心中有数，有两个方式：一个是给设计院面积指标时预先缩小，留有余地；二是在拿到设计师的计算结果时，问清公摊内容，适当按比例加大建筑面积预估值。

针对房屋买卖过程中容易出现的种种问题，有律师建议消费者在签订面积条款时要写细，使用面积、公摊面积、套内建筑面积，具体的长度尺寸表示出来，不要标平方米，而要标多少厘米长，这样自己以后有可能检测出来复核一下。

具体到复核方式，消费者有权从商店里购买一个皮尺，对自家房屋的公摊面积进行测量、复核；或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的机会，对有争议的面积部分进行检测。

假设有一个尽寸是虚假的，消费者就有权推定所有的尺寸都是虚假的，因此，在这种情况下，如果开发房不能证明自己没有过错，那么就推定开发商有过错，消费者就有权拒付公摊面积的全部价款。

在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益。在现行的合同条款中违约责任太少，让欺诈这一方肆无忌惮。必须写清楚，假设面积尺寸差一厘米，就有可能每一厘米赔给你一千块钱，这样作假的人才不敢作假。

走廊：套内设计不当的过道，可能会达5至10平方米。而且，按现在设计的过道宽度，除了走路，基本上没有什么用途。曾有一个著名楼盘的某套户型，次卧的面积是7平方米，而到达该卧室的过道面积达到了6.4平方米！

进深：增加楼型的进深是在严格的规划控制下有效地增加一个楼盘销售面积的常用办法。因为进深每增加一米，该户型面积就会增加大约8～10平方米并提高使用率。如果增加的面积可以利用，就无可厚非。但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。

阳台：现在的户型设计，每户大约有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平台、服务阳光等等，不好的设计中，阳台是增加进深的办法之一，而且不太引人注意。

卫生间：新设计的楼盘中，大都有两个以上的卫生间，一般次卫在4至6平方米之间，主卫则不一定，小的6至8平方米，大的达到了20平方米。但根据经验，卫生间在3至6平方米之间的好用程度并不与面积成正比，而与设计的关系非常大，尤其是管道井、通风井、入口开门位置等关系极大。如果设计不当，这里也会出现几平方米的垃圾面积。

三、公摊面积怎么算哪些面积不计分摊

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。那么公摊面积到底包含哪些?哪些建筑面积是法定不被计入公摊的，阳台的面积到底该怎么计算呢?小编将为你解答。

目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有原建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

《武汉市房产测绘实施细则》规定以下公用建筑面积不被分摊：

独立使用的地下室、半地下室，及其中独立的车位、车库、仓库、杂物间等;作为机动车和非机动车集中停放的部位;层高在2.20米及其以上的结构转换层、栋内“空中花园”，架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分;地下室或半地下室设计为人防工程及中高层以上作为消防的避难层部分;设在一栋房屋中为多栋服务的设备用房和公共用房等。这些不计入建筑面积。

对突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的幕墙、台阶、无柱雨篷等，不计入建筑面积。不过，如用这些材料作为房屋外墙，则全计入房屋建筑面积。

对凸出墙面的外飘窗，只要窗台高于楼地面，均不计入建筑面积。

对层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室等不计算建筑面积。自行封闭的阳台面积算一半。

新《细则》将阳台面积计算方式统一改为封闭与不封闭两种，封闭阳台全计入建筑面积，不封闭的只取1/2计算。封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。特殊面积计算有说法。

复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。两户相连的阳台作为消防通道的，计入各户的套内建筑面积。

对倾斜、弧状等非垂直的房屋层高在2.20米及其以上的部位，计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板面积计。

公摊比例是多少?阳台算一半面积还是全部算?

按照《房产测量规范》的规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算;未封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。

阳台的封闭方式以经报批的《商品房规划设计图》为准，开发商不得擅自变更。

有的出卖人卖房时，阳台是不封闭的，但交楼时将阳台封闭，并向买受人收取另外一半的费用，这是违反报批的《商品房规划设计图》的行为，买受人可以不予接受。另外，阳台的封闭与否，均是以经过报批的商品房规划设计图为准的，房地产商都不得擅自变更。

根据《住宅设计规范》规定：每套住宅应设阳台或平台。阳台、雨罩均应做有组织排水;雨罩应做防水，阳台宜做防水。

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

影响公摊面积的因素：1、户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。 2、套内面积

房子大就多点，房子小就少点。3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。4、建筑规模楼梯高度越高公摊越大。

多层：8%——15%;小高层： 10%——20%;高层：15%——30%

（以上回答发布于2016-11-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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