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本文目录

1. 常州市房管局的计划规划
2. 农村宅基地退出补偿机制
3. 目前我国主要的产权交易市场包括

一、常州市房管局的计划规划

市政府办公室关于印发《常州市市区住房保障“十二五”专项规划（2011—2015年）》的通知

各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：

现将《常州市市区住房保障“十二五”专项规划（2011—2015年）》印发给你们，请认真贯彻执行。

常州市市区住房保障“十二五”专项规划

根据党的十七大提出的“住有所居”的目标和省委省政府提出的“低保家庭住得上廉租住房，低收入家庭住得起经济适用住房，新就业人员租得起住房”的要求，围绕常州市国民经济和社会发展第十二个五年规划的总体部署，为进一步提升我市市区居民住房保障水平，扩大住房保障覆盖面，切实解决市区中等以下收入家庭的住房困难，结合我市实际，制定本规划。“十一五”期间，我市始终坚持以人为本、民生至上的理念，在住房民生工作方面积极开拓，锐意创新，住房保障“常州模式”享誉全国。至“十一五”期末，市区有近2万户低收入住房困难家庭享受了相应的住房保障，其中，7200多户家庭享受了廉租住房保障，近1.2万户家庭享受了经济适用住房保障，400多户家庭享受了公共租赁住房保障，廉租住房保障和经济适用住房保障已经做到了应保尽保。

（一）实施了住房保障全覆盖。2007年，我市在全省率先出台并实施《常州市市区住房保障五年规划（2007年—2011年）》，按照“人为标的全覆盖，分层保障全落实”的指导思想，建立了廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房三类保障方式，将市区人均可支配收入80%以下、人均住房建筑面积低于18平方米的低收入住房困难家庭全部纳入住房保障范围，形成了对低收入住房困难家庭全覆盖、多层次的住房保障体系。

（二）实施了经济适用住房货币化补贴。2009年，我市全面实施经济适用住房货币化补贴政策，变“补砖头”为“补人头”，对符合经济适用住房保障条件的购房家庭每户补贴8万元，申请家庭可按照自身的不同需求在全市所有楼盘中自由选购一套普通商品住房。经济适用住房货币化补贴政策充分发挥了市场在资源配置中的基础性作用，大大提高了保障效率，满足了群众获得适当、体面住房的愿望，实现了住房市场与住房保障的有机结合，取得了“群众得实惠、政府得民心、产业得发展”的多赢的政策效果。

（三）建立了住房保障投融资平台。2009年，我市在“财政预算安排一块、土地出让收益划出一块、公积金增值收益提出一块”等渠道筹集住房保障资金的基础上，组建了常州公共住房建设投资发展有限公司，以该公司为住房保障的投融资平台，通过土地运作、市场融资的方式，快速解决住房保障的资金难题。公司注册资本10亿元，注入土地资源3000亩，融资40多亿元，保证了住房保障工作所需的大量资金投入。

（四）建立了保障性住房筹集模式。“十一五”期间，我市通过“集中新建、分散配建、定向代建、批量收购、零星收购、园区自建”六管齐下，加快了保障性住房的建设和筹集进度，在城区建设和收购廉租住房和公共租赁住房实物房源近9000套，在各工业园区和工厂聚集区建设供外来务工人员集中居住的新市民公寓1万余套（间）。“十二五”时期是我省全面实现小康并向基本现代化迈进的关键时期，也是我市推动经济转型升级、率先基本实现现代化的重要时期。在这一时期，要在我市全面实现“住有所居”的目标，让人民群众共享科学发展的成果，依然任重而道远。

（一）住房保障的需求依然迫切。“十一五”期间，我市虽然实现了低收入家庭住房保障全覆盖，但还是处于较低水平的住房保障阶段。一是廉租住房家庭虽然实现了应保尽保，但租金补贴户较多，实物配租户较少，租金补贴家庭居无定所的局面还未得以根本改观。二是随着城市房价的上涨，尚未纳入我市原有的住房保障体系、却又买不起商品房的“夹心层”人群的住房困难问题更为凸显。他们主要是城市中等以下收入家庭，特别是许多新婚青年职工家庭、非本地户籍但长期在常工作创业的“新常州人”家庭，他们是我市社会生产和城市建设的中坚力量，但由于积累不足，购买商品住房存在困难，结婚生育又急需适当住房，因此，他们对家庭住房的需求非常迫切，希望政府能给予住房保障支持。三是随着房屋租赁市场租金的上涨，部分新就业人员和外来务工人员房租支出的负担超出了合理承受的范围，形成了阶段性住宿的困难，也希望政府能提供更好的住宿条件，减轻其生活负担。

（二）住房贫困的问题依然存在。随着房地产市场的快速发展，我市居民的住房条件在总体上已经大大改善，但老住宅区居民住房贫困的问题依然存在。一是老旧住宅的住用安全问题日益突出。近年来，我市中心城区的大板房、硅酸盐住房、非成套住房等危旧房屋的住用安全问题已经引起社会的广泛关注，人民群众要求实施整体改造的愿望非常迫切。二是老住宅区的环境面貌亟待进一步提升。近年来，我市对大部分老小区实施了基本功能的综合整治，但新旧小区在环境面貌和整体形象上仍然存在较大反差，社会各界要求对老小区整体环境进一步提升的呼声较高。

（三）住房保障配套管理机制亟待完善。随着住房保障工作的全面推进，配套管理制度也亟待完善。一是住房保障的准入、退出和日常管理亟待完善。特别是在申请家庭收入水平的实质性审查、不符合保障条件家庭的逐步退出、保障对象违规行为的妥善处置等问题上需要进一步完善管理，维护住房保障的公正、公平。二是住房保障的建设管理亟待完善。特别是住房保障土地政策和配建政策的落实到位、住房保障建设投融资工作的可持续发展等问题需要作进一步探索。三是住房保障的管理工作体系亟待完善。主要是市、辖市区、相关部门、街道乡镇在住房保障工作推进过程中各自承担的职责，需要进一步明确。（一）指导思想

高举中国特色社会主义伟大旗帜，以科学发展观为统领，以保障和改善住房民生为根本，进一步健全基本住房保障制度，加快保障性住房建设，积极推进危旧房改造和老小区提升，做到保基本、促公平、可持续，着力提升住房保障水平，扩大住房保障覆盖面，实现市区城镇中等以下收入家庭户户有房住。

1．以人为本，应保尽保。以解决群众的住房实际困难为出发点和落脚点，充分了解群众对住房保障的实际需求，进一步设计和完善针对住房保障实际需求的保障方式，将住房保障制度覆盖到更多住房困难人群，使更多群众能享受到适当、体面的住房保障。

2．政府主导，市场运作。进一步明确和履行各级政府及部门在住房保障工作中的重要职责，以政府的资金投入和政策扶持为主导，充分利用社会资源，有效利用市场机制，发挥市场在资源配置中的基础性作用，发挥住房保障各参与主体的积极性，坚持政府和市场的有机结合。

3．有序推进，持续发展。以科学发展观为指导，在制定住房保障规划的基础上，建立健全稳定、长效的住房保障投入和工作机制，切实维护住房保障政策的公开、公平、公正，并根据资源配备情况和轻重缓急程度，以预测指标为抓手，以应保尽保为目标，尽力而为、量力而行、整体规划、逐步推进，切实保证住房保障事业的可持续发展。

4．务实高效，开拓创新。以追求住房保障工作的实际效果为目标,不断总结和研究工作中的经验与教训，实事求是，务求高效，在工作中勇于探索、勇于实践、勇于突破，始终坚持以制度创新、管理创新和工作创新来克服住房保障发展过程中遇到的种种困难与挑战，切实保证住房保障工作的效率和效果。（一）总体思路

在低收入住房困难家庭住房保障全覆盖的基础上，通过放宽收入条件，降低保障门槛，全面解决市区中等以下收入家庭的住房困难；通过有条件地放开户籍限制，着力解决我市“新常州人”家庭、新就业人员和外来务工人员的住房困难。在廉租住房保障和经济适用住房保障应保尽保的基础上，重点推进公共租赁住房的建设和保障；同时，进一步提高廉租住房实物配租比例，增加限价商品住房供应，积极开展危旧房城中村改造、老住宅区整治提升。

通过3—5年左右时间，全面实现两类住房困难家庭应保尽保，着力解决两类群体的住房困难，努力完成“两个一工程”。

⑴市区低收入无房家庭申请廉租住房实物配租应保尽保；

⑵市区中等以下收入住房困难家庭申请经济适用住房保障或公共租赁住房保障应保尽保。

⑴着力解决市区“新常州人”家庭的住房困难；

⑵着力解决市区新就业人员和外来务工人员的住房困难。

⑴“一改造”工程：完成市区200万平方米左右问题较为突出的危旧房和城中村改造工程；

⑵“一提升”工程：完成市区200万平方米左右的重点老住宅区整治提升工程。（一）保障对象

1．低收入住房困难家庭：具有常州市区城镇居民户口（包括集体户口）且实际居住三年以上，家庭人均住房建筑面积低于（含）18平方米，家庭人均可支配收入在市城镇居民人均可支配收入50%（含）以下的家庭。

2．中等以下收入住房困难家庭：具有常州市区城镇居民户口（包括集体户口）且实际居住三年以上，家庭人均住房建筑面积低于（含）18平方米，家庭人均可支配收入在市城镇居民人均可支配收入（含）以下的家庭。其中，不足三人的家庭收入条件可适用为家庭总收入低于全市三口之家的平均水平。

3．“新常州人”住房困难家庭：非常州市区户籍，现在常州市区居住并在常州市区签订正式劳动合同，连续在常州市区缴纳个人所得税或社会保险三年以上，在常州市区无房，或在常州市区有住房但家庭人均住房建筑面积低于（含）18平方米，家庭人均可支配收入在市城镇居民人均可支配收入（含）以下的家庭。其中，不足三人的家庭收入条件可适用为家庭总收入低于全市三口之家的平均水平。

4．新就业人员：大中专学校毕业不满5年，在本市参加工作的职工。

5．外来务工人员：来自农村，在本市参加工作的职工。

表一：“十二五”住房保障对象数量预测指标对象

数量低收入住房困难家庭（户）中等以下收入住房困难家庭（户）“新常州人”

住房困难家庭（户）新就业人员（人）外来务工人员（人）数量 3500 15000 5000 20000 130000（二）保障方式

1．低收入住房困难家庭：实施廉租住房租金补贴，无房家庭可申请廉租住房实物配租。

2．中等以下收入住房困难家庭：实施经济适用住房货币补贴，无房家庭可申请家庭式公共租赁住房。

3．“新常州人”住房困难家庭：根据我市国民经济和社会发展的需要及上级有关部门的要求，在条件许可的前提下，适时推出对“新常州人”住房困难家庭的住房保障。保障方式为实施经济适用住房货币补贴，无房家庭可申请家庭式公共租赁住房，实行总量控制，摇号轮候供应。

4．新就业人员：实施集体公寓形式的公共租赁住房保障。

5．外来务工人员：实施集体公寓形式的公共租赁住房保障。

表二：“十二五”住房保障方式数量预测指标对象

住房困难家庭中等以下收入住房困难家庭“新常州人”住房困难家庭新就业人员外来务工人员合计廉租房租金补贴5年累计（户次） 28600———————— 28600户次廉租房

实物配租（套） 4000———————— 4000套家庭式

公共租赁房（套）—— 11000 4000———— 15000套经济适用房

货币补贴（户）—— 4000 1000———— 5000户集体公寓式

（套/间）—————— 10000 20000 30000套（间）（三）保障进度

1．2011—2015年，实现两个“应保尽保”的目标。在廉租住房租金补贴和经济适用住房货币补贴应保尽保的基础上，到2013年，实现市区低收入无房家庭申请廉租住房实物配租应保尽保；到2015年，实现市区中等以下收入无房家庭申请公共租赁住房实物配租应保尽保。

2．2011—2015年，实现两个“着力解决”的目标。到2015年，着力解决5000户“新常州人”家庭的住房困难，着力解决市区2万名新就业人员和13万名左右外来务工人员的住房困难。

3．2011—2015年，完成“两个一”工程目标。根据城市发展的需要，按照轻重缓急程度，到2014年，完成市区200万平方米左右的重点老住宅区整治提升工程。按照“政府主导、以区为主”的要求，2011年启动试点，到2015年，完成市区危旧房和城中村改造200万平方米左右。

表三：“十二五”住房保障工作进度安排年度

项目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年合计廉租房

租金补贴（户次） 6000 6200 5900 5500 5000 28600新增廉租房

实物配租（套） 500 1000 1500 500 500 4000新增家庭式公租房实物配租（套） 1000 1000 1500 5500 6000 15000新增经济适用房

货币补贴（户） 1000 1000 1000 1000 1000 5000新建集体公寓式公租房（套/间） 10000 5000 5000 5000 5000 30000危旧房改造

（万平方米） 40 40 40 40 40 200老小区提升

（万平方米） 80 40 40 40 200（一）加强住房保障的准入、退出和日常管理。根据国民经济和社会发展需要，适时调整和完善住房保障的准入条件，及时公布、动态管理。积极探索建立住房保障相关部门和机构的信息共享机制，进一步加强对申请家庭汽车、营业用房、房产交易记录和住房保障记录的审查，着力提高住房保障资格审核工作水平。严格规范对住房保障工作的管理，进一步加强住房保障准入、退出管理，坚决杜绝各种违规行为；以创新精神，不断研究解决管理中出现的新情况、新矛盾。

（二）积极探索住房保障与房屋租赁市场有机结合的途径与方式。引导群众根据家庭经济状况和可承受能力，合理选择新建商品房、二手房、保障性住房或租赁住房的居住方式，树立科学的住房梯度消费理念。规范房屋租赁市场，鼓励社会闲置房源对外出租，增加房屋租赁市场供应。鼓励单位对职工提供房屋租赁补贴，支持职工通过房屋租赁市场解决住宿问题。

（三）扩大住房公积金制度覆盖范围。进一步推动住房公积金制度向非公企业、外来务工人员及劳务派遣人员的基本覆盖。支持单位职工提取个人住房公积金支付廉租住房、公共租赁住房和市场租赁住房的租金。

（四）增加限价商品住房供应。进一步推广“限房价、竞地价”的土地出让方式，增加限价商品住房的供应，保障因公共利益需要被征收房屋家庭的居住需要。其中，旧城区改建项目用于产权调换的房源应当是改建地段或就近地段的限价商品住房。

（五）严格执行住房保障土地政策及配建政策。将保障性住房建设纳入城市规划。按照保障性住房建设规划和年度目标任务，单列保障性住房用地指标和相关农用地转用指标，并确保建设任务落实到具体地块。严格落实保障性住房、危旧房和城中村改造住房、中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%的政策。各辖区（包括武进区、新北区）必须严格执行在市区包含有居住（住宅）性质用地的房地产开发项目中按住宅总建筑面积3%分散配建廉租住房和公共租赁住房的要求。配建的保障性住房房源或配建指标异地移建款专项用于住房保障。

（六）提升住房保障投融资能力。向住房保障投融资平台注入优质土地资源，将注入的土地资源落实到城市的土地利用总体规划、土地年度出让计划、住房年度建设计划之中，并落实相应的农用地转用指标，切实提高投融资能力。建立多渠道的住房保障资金筹集和还贷机制，进一步落实财政预算安排资金、土地出让净收益的提取部分、住房公积金的增值收益部分、住房保障土地资源开发收益、廉租住房和公共租赁住房配建指标异地移建款、经济适用住房上市增值收益分成和货币补贴返还款等资金渠道，建立稳定的现金流，降低财务成本，提升投融资平台信用等级。

（七）加大危旧房和城中村改造力度。出台市区危旧房和城中村改造管理办法，制定市、区危旧房和城中村改造五年规划，成立市危旧房和城中村改造办公室。实施政府主导、以区为主、市场运作、成片改造、考核奖励的改造模式，明确优惠政策和配套资源，明确各相关部门在市区危旧房和城中村改造中的职责，加大业务指导和考核奖励力度。

（八）鼓励社会各方参与保障性住房建设。鼓励各辖市区、开发区、用工企业及其他社会力量在工业园区和工厂聚集区配套建设供新就业人员和外来务工人员集中居住的公共租赁住房。鼓励各类市场主体投资建设廉租住房、公共租赁住房等保障性住房，参与危旧房和城中村改造，并享受同等的保障性住房建设优惠政策。

（九）建立健全住房保障工作体系和工作机制。市住房保障部门负责中心城区低收入住房困难家庭、中等以下收入住房困难家庭和“新常州人”住房困难家庭的住房保障工作，负责中心城区老住宅区整治提升工作，负责市区危旧房和城中村改造、新就业人员和外来务工人员公共租赁住房建设的政策制订、业务指导、考核奖励工作。市发改委、财政、国土、建设、规划、人力资源和社会保障、民政、统计、总工会、综治办、公安、物价、税务、住房公积金中心、金融等部门按照各自职责，共同做好住房保障相关工作。

天宁、钟楼、戚墅堰区人民政府具体负责本辖区范围内的新就业人员和外来务工人员住房保障工作，负责本辖区的危旧房和城中村改造工作，并配合市住房保障部门做好中心城区低收入住房困难家庭、中等以下收入住房困难家庭和“新常州人”住房困难家庭的住房保障工作，配合做好老住宅区整治提升等相关工作；武进区、新北区人民政府全面负责本行政区域范围内的住房保障各项工作。各辖市、区政府及街道、乡镇均须明确专门的住房保障工作机构，统一扎口负责本级政府的住房保障工作。市政府每年与各辖市、区政府及相关部门签订住房保障目标责任书，进行住房保障工作考核问责。

金坛市、溧阳市参照本规划执行。

二、农村宅基地退出补偿机制

农村宅基地退出补偿机制是怎样的?2014年7月，国家发改委、中央编办等11部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，要求改革完善农村宅基地制度，启动宅基地有偿使用和有偿退出制度，探索超标准宅基地处置办法等。

本期聚焦梳理了近年来部分省市农村宅基地退出与补偿机制的相关探索与实践，以资借鉴。

随着城镇化进程加快，农村宅基地闲置问题日趋严重，全国各省区的农村地区均不同程度存在“空心户”和“空心村”现象。据统计，目前我国农村约有10%至20%的闲置宅基地，部分地区闲置率甚至高达30%。建立健全科学合理的宅基地退出机制，释放农村建设用地价值，有利于集约推进新型城镇化，维护农民土地权益，是当前城乡发展一体化进程中亟需研究解决的重要课题。日前，国家发改委、中央编办等11部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》(发改规划[2014]1229号)，提出在充分尊重农民意愿的前提下，启动宅基地有偿使用和有偿退出制度。

宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。其中生活附属设施包括住宅基地面积以外的厨卫、禽兽舍、厕所、工具房、庭园等农户院墙以内的其它用地。按照土地管理法的规定，我国实行“一户一宅”制度，农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。

宅基地退出有利于节约集约利用农村集体建设用地。目前的退出方式主要有两种，一是不改变农民对农村宅基地的使用权，由地方政府和农村集体经济组织合作实施，通过统一的规划设计和基础设施建设进行旧村改造，改善农民生活条件;二是鼓励有条件的农民放弃农村宅基地使用权成为城镇居民，主要有城中村治理、宅基地换房等途径。

宅基地退出补偿是通过建立引力机制来合理引导农户自愿退出宅基地。退出补偿对象一般有两种：一种是自愿退出宅基地到城镇买房或入住农村集体建设公寓房的农户;另一种是“建新拆旧”过程中，愿意使用低于规定面积标准的宅基地的农户。宅基地退出补偿方式可以分为建设性补偿、实物补偿、货币补偿等。建设性补偿是通过乡村规划和基础设施建设的完善，对农民退出旧宅基地进行补偿;实物补偿是指通过住房安置的方式，对退出宅基地的农民进行补偿;货币补偿是指以现金的形式对自愿退出宅基地的农民进行补偿。在实施过程中，上述方式可结合使用。

2013年10月，安徽省颁布了《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》实施方案，提出在符合规划和用途管制的前提下，集体经营性建设用地使用权人可以通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式，按照现行建设用地标准，将宅基地用于工业、商业、旅游和农村村民住宅小区建设等。具体做法包括：一是实行宅基地占用农用地备案核销制度，保障农村村民的宅基地权利;二是探索建立宅基地退出激励机制，农村村民主动退出依法取得使用权的宅基地，由农村集体经济组织或者政府予以奖励，并采取经济等手段予以激励;三是探索宅基地流转制度，允许农村村民通过流转方式使用其他农村集体经济组织的宅基地。宅基地退出后复垦为农用地的，将对原使用人予以补助，根据不同类型，每亩最高可获6万元补助。

浙江嘉兴：“两分两换”模式

2008年12月，浙江出台《关于加快推进农村改革发展的实施意见》试点开展农户宅基地置换和流转。其中，嘉兴的“两分两换”方案备受瞩目，“两分”是指“宅基地和承包地分开、征地和拆迁分开”，农民的宅基地和承包地可以分别处置，自主选择保留或者置换。“两换”是指“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”。具体而言，先由政府投资成立国有投资开发公司，再到银行融资，然后在安置区域先行占用一定面积的土地(从其他地方调剂的建设用地指标)建设住宅公寓。在农民自愿的前提下，以其宅基地换取一套住宅，然后政府将农民的宅基地收归国有并复垦为耕地，这些耕地将为城市换来一定比例的建设用地指标。银行贷款的偿还大部分依赖于这部分新增建设用地的出让收入。

“两分两换”让农民的生产和生活资料变成有价资产，在增加农民财产性收入的同时，也解决了农民的社会保障问题，是对现有农村土地制度的创新和有益尝试。

四川彭州：“土地银行”模式

为解决灾后重建农民集中居住点而产生的土地权属调整等问题，四川彭州市在2008年开始对“土地银行”模式进行探索。“土地银行”是指农业资源经营专业合作社，是由政府组织成立的具有存贷、置换、整合、土地质押、出租和农业保险等业务，承担信用中介的土地流转机构。其运作模式是：首先由评估机构对农户的土地确定一个储存价格;农户在自愿的.前提下将土地使用权(承包地使用权、农村集体建设用地使用权以及“拆院并院”之后的农民宅基地使用权)存入土地银行，获得存入利息;土地银行再将土地贷给土地需求者(如农业企业，种植、养殖大户)，后者根据约定的用途经营土地，并支付利息。在这一过程中，“土地银行”赚取利息差额，用于自身发展和建立风险资金等。农民存入土地后，可以通过就地务工获得收入。

“土地银行”为农户和其他市场主体搭建了一个平台，通过这一平台，农民可获得较稳定的财产性收入和工资收入;土地需求者不直接与农户打交道，降低了其风险和成本。此外，通过“土地银行”对农村土地进行分类整合，“零存整贷”，有利于加快农地流转，实现土地的集约化、规模化经营，也有利于促进农村劳动力转移和生产方式的转变。

重庆：“地票交易”模式

经国务院批准，重庆于2008年12月成立了重庆农村土地交易所，探索地票制度。“地票交易”是基于城乡建设用地增减挂钩和耕地占补平衡。其基本原理是通过集中居住等方式，节省出农村建设用地，复垦后折算为虚拟的建设用地指标，增加城市的建设用地。地票运行全过程分四个环节：一是将闲置的农村建设用地复垦为耕地;二是验收合格后，确认地票数额(即腾出的建设用地指标);三是通过农村土地交易所将地票面向社会公开交易;四是购得地票的单位在城市规划区内选定待开发土地，办理征收转用手续并完成补偿安置后即取得国有建设用地使用权。收益分配方面，地票成交价款全部用于农民增收和农业、农村建设：腾出的宅基地及附属设施用地以“地票”形式获取的纯收益中85%给农户，剩余的15%以及其他集体建设用地以“地票”形式获取的纯收益至少80%留给村集体经济组织。

“地票交易”实现了建设用地指标的商品化，使固化的土地资源转化为可流动的资本，通过用地指标远距离、大范围的置换，盘活了农村地区闲置的建设用地资源，有利于促进农民增收和改善农村生产生活条件，从而实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目标。

中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定

2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”

国土资源部完善农村宅基地管理制度通知

2013年3月，国土部下发了《国土资源部完善农村宅基地管理制度通知》，明确探索宅基地管理的新机制，落实最严格的节约用地制度。农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。鼓励通过改造原有住宅，解决新增住房用地。各地要根据地方实际情况制定节约挖潜、盘活利用的具体政策措施。

关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知

2014年7月，国家发改委、中央编办等11部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》(发改规划[2014]1229号)。改革完善农村宅基地制度，探索宅基地有偿使用和有偿退出制度，探索超标准宅基地处置办法;启动试点地区将建立宅基地确权、登记、颁证改革完善农村宅基地制度，并在修订农村宅基地用地标准和农村居民点人均建设用地空置标准的基础上，探索宅基地使用权人在宅基地占有、使用、收益和处分权能。

叶兴庆(国务院发展研究中心农村经济研究部部长)：

物权法已将宅基地使用权界定为用益物权，但这还不够。因为宅基地使用权还不能抵押、流转，农民的房屋附着在不能流转的宅基地上，导致农民房屋价值不能得到充分体现。第一步应放宽农民房屋流转的限制条件，允许农房抵押、担保、转让，并允许因房地不可分离、随房屋流转而必然产生的宅基地使用权流转。农村集体经济组织作为宅基地的所有者，可向购买农房、购买宅基地使用权的人收取一定的集体土地使用权有偿使用费。对购买农房者应设置严格的资格条件和使用、维修改造规定，防止城市资本一窝蜂地到农村买房。第二步应放宽宅基地使用权流转的限制条件。这需要一个长期的过程，也需要很多前提条件,比如要解决宅基地不能再无偿取得、明确使用期限等制度问题。

刘守英(国务院发展研究中心农村经济研究部副部长、研究员)：

允许宅基地的商品化、资本化，是城市近郊地区迫在眉睫的选择，不容回避。它既可以解决我国农民分享土地级差收益的机制，又可以打通城市房地产市场与农村租屋市场，改变目前政府独家供地和开发商独家供房的局面。目前政府主导的城镇化模式，允许宅基地商品化，将节约出来的宅基地以自用、厂房出租、土地出租等方式集约利用，将土地的级差收益留在农村。

文辉(国家发改委城市和中小城镇改革发展中心规划研究部主任)：

在我国经济快速发展的背景下，由于乡村地区规划缺失和管理不规范，农村集体用地土地利用率较低，并存在部分用地闲置。只有加快土地制度改革，才能解决现阶段城市建设用地缺乏造成地价高企，农村集体用地闲置荒废得不到应有价值的现象。

黄小虎(中国土地学会副理事长、中国土地勘测规划院研究员)：

农村宅基地市场需要放开。只有放开市场，“才有可能规范”。农村地区土地整理利用的潜力很大。因为过去农民宅基地分散，且部分宅基地超标严重，还有一部分人其实已不务农了。所以，盘活农村宅基地是赋予农民财产性收入最现实的途径。现在农民的财产性收入占总收入的比例不到3%，非常低。而集体建设用地和宅基地的盘活对于城乡结合部的农村居民而言，意义十分重大。

李国祥(中国社会科学院农村发展研究所研究员)：

通过宅基地退出补偿机制，可以减少农民进入城镇后的经济负担，更好地推进新型城镇化。但同时要注意应将退出后的宅基地优先用于农业，以复垦为主，在补充满足了农地指标后再适当搞一些非农建设。退出后如何对土地实行严格的用途管制非常关键，否则当宅基地退出在全国推广后，完全有可能走上以前耕地征用的老路，出现非农化、侵犯农民权益等一系列乱象。

拓展阅读：农村宅基地退出三种补偿方式，你知道几种?

这是最常见的方式，你答应退出农村的宅基地，便按照退出的面积给你一定数额的金钱补偿，但是这个补偿可没有规定的数额，得根据什么区域来商定的，有高有低，而且差距非常大。

据了解，上海市退出宅基地的金钱补偿有的可达到一亩上百万元，重庆的部分地区只能达到一亩15万元，湖北沙洋县仅仅2.58万元/亩，差距达到了几十倍。

这个方式我相信有的农民高兴，有的农民会不同意，为啥?给的钱不一样，有多有少，给钱多的肯定皆大欢喜，给钱少的，我还不如不退出了呢，给那点钱也不够干啥的。

这种是拆掉农民的房子，将农民集中居住到由地方政府新建设的楼房上。这种也给钱，不过是将钱抵消了楼房款。

这个就比较有争议了，你给的多了还行，我换完一个楼房还能剩点(但基本上政府是不会让你剩的，你懂的!)，但是要是补偿的不够换楼房的，我还得添钱，那我就不干了，我还不如在乡下的小破房住着呢。

还真有真实的案例，因为农民发现新楼房住着还没有乡下的房子好，就不愿意上楼，地发强制性执行，还引发了频繁的冲突甚至血案。

将农民的住房拆掉，置换相同面积的商品房。

这个还是不错的，在这三条里面感觉是对农民最有利的一种方式，虽然咱农村的宅基地看似很值钱，但是得有人买才能变出钱来不是，你守着个金疙瘩也不能当饭吃啊。

但是换成商品房就不一样了，商品房具有极高的价值，而且方便交易，这才是真正方便农民的政策，像江苏常州的海虞镇、上海嘉定的外冈镇都是这么弄得，颇受农民的欢迎。

三、目前我国主要的产权交易市场包括

1、国内的产权交易所数量约300家左右。其中具有国有资产处置的交易机构76家。

2、经过十几年的发展，产权交易所形成了省级/副省级、地市级、县级三级市场。

3、北京产权交易所、天津产权交易中心、上海联合产权交易所、重庆联合产权交易所是国务院指定的中央企业资产权益进场交易场所。其他省级副省级也主要服务本地市场；地市级服务本地市，县级服务本行政区域范围。

4、产权交易所按照组织机构性质有两类划分方式：一类是事业法人（即行政事业单位），一类是企业法人（公司化运作）。根据中国企业国有产权交易机构协会2011年对全国的56家产权交易机构的调查，其中26家为事业法人单位，32家为企业法人单位，有两家既是事业法人又是企业法人。交易机构向企业法人转变的趋势比较明显。在四大直辖市的交易所中，北京、重庆已经改制为企业法人，天津、上海仍属于事业法人。

5、2009年12月22日，我国首家定位于为各类产权交易提供在线服务的第三方电子商务平台金马甲成功融资，设立“北京金马甲产权网络交易有限公司”。金马甲是由分布在全国33个省区市的产权交易机构和相关实力机构创立的机遇互联网的资产和权益交易平台。目前已经覆盖全国76个产权交易机构。处置对象设计行政事务、机动车、房产、运输工具、机械设备、土地、股权、林权、版权、矿权、经营权、商标、专利技术、债权和项目融资等。

6、北京北京产权交易所北京农村产权交易所

7、河北邢台市产权交易市场张家口产权交易中心邯郸产权交易所唐山产权交易中心邢台市企业产权交易中心沧州市产权交易中心衡水市产权交易中心承德市产权交易服务中心保定产权交易市场秦皇岛市产权交易中心河北省产权交易中心

8、山西山西省产权交易市场太原产权交易市场大同产权交易市场运城产权交易中心长治市产权交易市场临汾市产权交易中心晋中市产权交易中心晋城市产权交易中心山西省技术产权交易所阳泉市产权交易市场

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