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本文目录

1. 近10年来我国房地产价格为什么持续猛增
2. 扒一扒房产中介是怎么赚钱的
3. 房地产市场出现泡沫后,政府应出台哪些政策

一、近10年来我国房地产价格为什么持续猛增

自1998年开始推行住房改革政策以来，我国逐步取消福利分房，推行住房市场化，房地产价格持续上涨的原因，自然离不开其供求因素。

房地产开发建设的特点、土地供应的限制，致使房地产供给有限，在住房需求持续增加的背景下，房价上涨。

1. 房地产开发建设的特点，致使房地产供给有限，跟不上同期需求。一个楼盘的开发时间一般需要3～5年，动辄上亿元资金。这就使房地产供给需要较长的时间，供给有限，跟不上同期房地产需求的增长，也成为房价上涨的一个因素。

2. 土地供应的限制，致使房地产供给有限。房地产开发多集中在城镇或城镇周围，要占用大量优良的可耕地，这就往往与中国“18亿亩耕地不动

摇”的政策红线相冲突。加上农地的征用与补偿，国有土地的招标拍卖，耗时耗力。

3. 房地产业具有半垄断性质，房地产开发商往往变相减少住房供应，囤积提价。为了维持垄断利益，房地产开发商往往通过捂盘、捂地等手段，变相减少住房供应，加剧了房价上涨。

（二）需求因素1. 居住需求

我国处于城镇化的快速发展期，每年都有大量劳动人口进入城市，这些新进人口都会形成对所在城市的住房需求，并带动对配套服务设施及商住楼的需求，房地产的价格上涨空间大。

我国保障房制度起步较晚，保障房建设需要相当长的时间，才能逐步发挥影响房地产市场供求的作用，一些不具有购房能力的中低收入者，在市场房租过高的情况下，被迫加入购房大军。

2004～2011年间，中国房地产价格持续上扬，尤其是自2009年下半年以来，中央政府出台一系列严厉的房地产调控政策，但是收效甚微，反而出现了“越调控、越暴涨”的奇特现象。一些本来不急于改善住房的居民提前购房，出现了房价多年持续上涨形成的“恐慌性购房大军”，甚至出现了一些家庭购房户主为未成年人的现象。这些过于提前、超前的房地产消费行为，变相加大了房地产需求。

除了房地产的居住性消费需求外，中国还存在庞大的对房地产的投资与投机需求，这也助推了房地产价格的上涨。

由于缺乏多元的投资渠道，大量社会闲余资金涌向房地产业。近10年里，中国房地产的投资性需求不断上升，推动房价上涨，进而再次导致投资需求上升，形成了房价上涨与投资需求上升加速循环的现象。

同时，投机需求膨胀是推动中国房地产价格持续上涨的直接诱因。2008年全球金融危机后，出口下滑，国内资金缺乏合适的实体经济投资领域，大量转投价格不断上涨的房地产经济。个人储户在存款负利率情况下，也通过较高收益率的银行理财产品流入房地产经济。

另外，2008年金融危机爆发后，各西方发达国家为了刺激经济，增发货币并长期保持接近零利率的低利率，资金通过各种途径流入了中国的房地产市场。 

（一）货币超发的通货膨胀背景，形成房地产价格持续上涨的基础与诱因

1. 土地稀缺下房地产天然的增值性容易吸引资金流入，诱发房地产价格上涨。居住是一个人最基本的生存需求，与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善，也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，人们对房地产价格的上涨历来就存在着乐观的预期。经济发展处于上升时期时，许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，推动了房地产市场交易的火爆。

2. 长期通货膨胀会形成房地产价格上涨趋势。一国经济高增长时期，往往伴随着高通胀。中国这10年经济高速增长，通货膨胀自然是“水涨船高”，加上缺乏有效对抗通胀的市场经济手段，房地产不断升值，吸引愈来愈多的投资人进入房地产市场，更是推高了房地产的价格。而我国市场调控手段目前不很健全，很多时候仍然惯性地选择行政命令手段来调控房地产市场，如限购、限价、限贷等政策，这些行政调控手段在实施过程中往往被扭曲，其效果大打折扣。

3. 金融监管不力，致使宏观调控容易造成过度放贷。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。充足的资金支持是房地产价格长期持续上涨的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产价格长期上涨。

2008年金融危机后，中国的出口开始下滑，实体经济生存艰难。在利益驱使下，金融业开始转向房地产业，加大了对地方政府土地出让、园区开发等房地产相关业务的地方融资平台、开发商和购房个人放款，并将这部分贷款作为高收益、低风险的优质资产。实际上这些贷款是长期性的具有房价波动风险的贷款，银行运用的却是银行储户的短期存款，这就形成了银行信贷资产的期限错配——短期负债用于长期资产。银行业对房地产业长期的资金投入，客观上助推了房地产价格持续上涨。

（二）金融业规避贷款监管，助推房地产在充足资金支持下硬挺提价

2010年政府出台针对房地产经济调控的有关信贷政策后，金融业为了逐利，维持原有房地产贷款

的到期续贷，采用银行理财金等金融创新业务来规避有关政策及金融监管，透过银行表外业务间接将大量资金投向房地产相关领域，变相发放房地产业务贷款，形成了目前庞大的银行表外业务风险。

（三）一些不法房地产业者通过各种手段变相提高房价

一些房地产业者，利用理财业务、信托业务规避监管机构对房地产业的金融监管，同时，采取“阴阳合同”、虚假宣传、预售制下实际交工质量下降、增大公摊面积等建筑面积计算猫腻、捂盘、囤地、抬高老楼盘附近新购用地价格等手段，抬高已建楼盘的售价。甚至不惜出重金雇佣“经济学家”、媒体知名人物出面为房地产价格上涨辩护，为房地产业逃避政府监管出谋划策。

房地产价格持续上涨，还存在一些制度性因素，现有土地制度为房地产土地供应制造了障碍与寻租空间。农地不能直接入市，农民的土地利益得不到有效保护，为地方政府提供了“土地财政”的空间。除此之外，制度因素还有以下问题。

（一）缺乏个人房地产税收制度，大量不规范的税费政策，造成房地产需求旺盛，房地产成本与价格不断上升

房地产的取得、交易、流转环节税费较多，这些税费往往被转嫁给购房者，而在持有房产方面的税种缺乏，不利于打击炒房交易，无法长期有效地抑制房价非正常上涨。

欧美国家实施比较完善的房地产法律法规，实行土地私有制，承认个人合法的土地及房产所有权，土地及房产供给充足。在这些国家，房地产行业是竞争性行业，居民可以自由进入房地产行业，不存在非常暴利的情形，即使是2001～2005年房价高涨时期，房地产业的收益率仍然低于高科技行业及金融业的平均收益率。同时，欧美国家实施房地产保有税制、房地产转移税制。这些与房地产有关的税收，加大了房产的持有成本和转让成本，使得房地产，特别是民用住宅类的房产炒作空间压缩，投资空间有限，房地产上涨空间受限。目前虽然美国房价已经跌落至历史低点，但高额的物业税却成为挡在购房团面前的大山。

（二）地方政府的土地财政，推高了土地价格和房价

在分税制背景下，地方财源减少，工业欠发达地区，更是财政窘困，土地财政收入成为地方政府的一个重要财源。2008年经济增速回落，地方财政更加依赖土地财政。于是出现了执行中央政策不积极，或者变相出台抵消政策效力措施的现象。这也是导致调控政策失效的一个重要原因。此外，长期缺乏的保障房制度建设，也迫使那些本应该进入保障房的阶层，被迫进入商品房购房大军，增加了房地产需求，助推了房价上涨。

（三）目前对房租的调控措施及租房者的权益保护措施缺乏，致使房租不断飙升，迫使一些没有购房能力、本来打算长期租房的中低收入被迫加入购房大军

我国收入分配差别大，在目前缺乏有效投资渠道的情况下，部分高收入人群争购黄金地段的高端住房，抬高了整个房地产市场的价格。而且，房屋租赁市场不规范，缺乏租金上涨的调控机制，对租户权益无法保护。在房价上涨时期，出租人往往选择卖房或提高租金，使原本打算租房居住的个人难以承受，而选择购买住房。

（四）房地产业承载的特殊功能，迫使城市居民承受高房价

我国房地产业承载着一种特殊的功能——居民户籍及社会共同服务等方面的社会管理。居民户籍往往与住房捆绑，与相关居民生活福利捆绑，如购买汽车等要求当地户籍、购买自有住房才能真正落户，子女才能在自有住房区域内的公办学校入学；个人社会保障和生活保障（当地户籍人口才有的最低生活保障金）、就业、教育、医疗等，都与户籍挂钩，从而间接与与自有住房与房地产相关。这就等于说，自有住房与政府对居民进行社会管理捆绑，出现了自有房屋的居住功能与居民社会管理功能的捆绑。在当今城镇化加速的情况下，迫使一些来城市谋生、原本租房的中低收入阶层，在尚缺乏社会保障的形势下，为了获取城市户籍与城市公共福利而购买高价的商品房。

与中国相对比，欧美国家有比较完善的社会管理与保障制度，个人有在国内完全的自由迁移权和平等的受教育权，不需要通过购房来取得居住、落户和社会保障及社会公共服务（如子女教育）资格，大大降低了对自有房产的需求。

除了上述供求因素、宏观经济因素、制度因素外，中国房地产价格10年持续上涨还存在着社会因

（一）对住房的消费习惯与社会心理

中国自古以来就崇尚“安居乐业”的生活理念与信条，对拥有住房的安定感要求非常强烈。社会的文化心理和风俗习惯，也迫使年轻人早早进入购房大军。

（二）房地产的社会财富分配效应助推房价上涨

房地产的社会财富分配效应，迫使中国一些不具有购房能力的居民为了积累财富而通过贷款购房来做投资，这也推高了房价。房地产作为抗通货膨胀的保值品和增值投资品，在高通货膨胀时期会形成社会财富的重新分配，加剧社会财富分配不公和差距拉大。在通货膨胀持续和房价长期上涨的情况下，拥有一套或多套自有房产，就意味着自有财富快速上升，而没有房产的阶层面对不断高企的房价，自有货币资产快速贬值。这种分配形势加剧了中低收入者的恐慌心理，而超越自身购买能力去贷款买房来做投资。

（三）房地产价格上涨带来的受益群体增多并多元化，形成中国新的社会阶层与民意博弈，加大了政府调控难度

房地产资产的社会财富分配效应，使中国社会出现了有房阶层或抗房价调控阶层，政府调控政策的效力大减。在通货膨胀时期，高收入阶层，以至中低收入阶层也因有无房产、房产多少而形成不同的的群体。有房或多房阶层，尤其是大量举债购房的群体，急切盼望房价继续上涨来实现自身的财富积累，往往抵触中央控制房价的政策。

高房价会带来一系列严重的后果。首先，高房价引发“房奴”、“蜗居”、“蚁族”、“鼠族”等社会现象，导致社会问题突出。其次，高房价会挤压一般工薪阶层的消费能力，不利于刺激内需。第三，高房价下房租（包括住宅租金、厂房租金和商铺租金）高企，会提高民众生活成本和企业生产成本，加大中国的通货膨胀压力，也会吸引大量金融资源和社会资本流入房地产行业，进一步削弱本来就因出口不振而疲惫的制造业，带来社会资源错配问题。第四，房价持续上涨，会继续使有房者财富越来越增值，财富越来越多，无房者储蓄越来越贬值而财富不断缩水，越来越买不起房，使社会财富差距进一步扩大，进一步激化社会矛盾。而要解决这些问题，就需要政府和社会各个阶层达成共识，通力合作，有力调控房地产，打破房地产价格持续上涨的循环怪圈，使房地产价格回归正常水平，走上良性循环的道路。

政府应建立健全有关制度与政策措施，去除房地产本不应有的社会管理功能与公共福利职能，完善宏观调控措施，加强金融监管和房地产业监管，建立健全保障房制度，加强租金调控政策和租户权益保护体系。

二、扒一扒房产中介是怎么赚钱的

在房产中介行业内曾有这样一句话：“半年不开张，开张吃半年”，说的就是上海二手房房产中介通过赚取差价，一次赚的钱相当于半年或者几年的收入。一般来讲房产中介赚取差价的方式主要有两种：1）房产中介直接接入交易，即看到报价较低的房产，房产中介自己出钱将其收购，然后再倒手卖出；2）采用委托代理、抬价销售的方式，撇开房主，直接与买家洽谈，进行交易。shzyshange44

在上海二手房房价上涨的过程中，房产中介一般会自己出钱买下房子，再转手卖出，从中赚差价，同时也进一步推高了房价。

对于“吃差价”，有关部门一直是禁止的。住建部、发改委、人保部此前联合出台了《房地产经纪管理办法》，该《办法》规定房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

所以，如果你有确凿的证据能够说明，房产中介在交易中“吃差价”，你可以通过法律途径挽回损失。

房产中介从业人员的薪资一般包括2个部分：基本工资和用金提成。一般来讲，佣金提成绝对是大头，对于房产中介佣金比例北京曾经出台过政策，不超过2%，但是在实际执行层面，每个中介公司都不一样。上海二手房房产经纪公司通过拆分业务内容、利用政策漏洞打擦边球的办法，普遍按照2.7%收取中介费。

房价不断上涨是房产中介赖以赚钱生存的大环境。房价的上涨对于房产中介而言完全是好消息。房产交易佣金一般为交易价格的2%。2014年末房价低迷，一套售价100万的房子，中介收上午佣金为2万，2015年年底受国家宽松政策刺激，2015年房价回暖，假如这套房子的价格涨至130万，中介就能收到2.6万的佣金。shhuang44ss

一年的房价涨幅或许对房产中介佣金收入的影响比较小，下面我们看看10年房价涨幅对中介收入的影响。根据上海中原房产中介的统计，从2004年5月到2014年3月，北京、上海、广州、深圳的房价，分别上涨了374%、346%、505%和420%。

假如收取佣金的比例不变，这么高的涨幅就意味着房产中介的佣金在这4个城市至少翻了3倍以上。因此房价的高低对房产中介的影响非常大。

我们不排除黑房产中介的存在，但是我们不能否认房产中介从业人员的辛苦。每天房产中介除了要接待客户、寻找房源、寻找客户，还要签合同、跑商圈。另外，他们还要一直学习房产方面的知识。

据业内人士透露，房产中介从业人员一般工作时长都在13个小时以上，每年除了大年夜到年初三，基本全年无休；有客户来看房，业务员必须随叫随到，吃饭往往不能定时；每天要打50个到100个电话。由此看来房产中介确实挺辛苦的。

而且做房屋中介想赚取百万年薪还需要很强的自身能力，比如怎么奉承客户、怎么让客户买房、怎么吸引客户、怎么与客户砍价、怎么把缺点说成优点等等。shangeshgh

房产中介业内数据显示，全国从事房地产经纪的人数已经超过百万，但是其中有资质证书的仅有几万人，因此房产中介行业目前还不太规范，涉及房产中介的诈骗多有发生。因此在通过上海二手房房产中介买房的时候一定要多长一个心眼，完全理解了再签合同，交易中的票据文件一定要保存好。

三、房地产市场出现泡沫后,政府应出台哪些政策

中国房地产市场抑制过度泡沫化的策略选择

自2005年开始，稳定房价成为中国房地产调控的重要目标之一。为抵制房价过度上涨，国家制定了一系列的宏观调控政策，其中包括：2005年3月为稳定房价出台的“国八条”；2009年12月颁布的抑制投资投机性住房的“国四条”；2010年1月严格二套房贷管理的“国十一条”；2010年3月对土地进行调控新政的“国十九条”；2010年出台的“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的“国十条”；2011年1月出台的“新国八条”，以及2013年2月国务院常务会议明确稳定房价的“国五条”等等。一系列房地产宏观调控政策的制定和实施，在不到十年的时间里，掀起了四波宏观调控的高潮。这些调控政策对防止中国房价过度上涨起到了一定作用，但国家对房地产业的宏观调控，还应借鉴日本房地产泡沫破灭的经验教训。

(一)建立“房价收入预警机制”，健全住宅分类供应体系

中国房地产宏观调控应建立“房价收入比”预警机制，使房地产调控更具针对性。“房价收入比”的预警机制，应使房价上涨速度不得超过人均可支配收入增速。中国“房价收入比”的合理区间应参照国际惯例，定在6—7之间。以此为参照，经济发展程度不同的城市和地区，可适当调整“房价收入比”，对于不同收入层次的群体，也相应调整“房价收入比”，国家要在房屋供给上，充分考虑消费区域和消费层次的差异，加大商品性住宅和保障房的供给，缓解供需矛盾，以满足不同“房价收入比”层次的需求。

未来一段时期是中国深化改革的时期，也是推动经济增长再平衡的一个历史过程。房地产泡沫的化解，需要建立在统筹推进收入分配公平、民生改善与经济发展的基础上。从供给角度，需要借鉴日本的经验，建立住宅分类供应体系，扩大针对普通民众实际需求的房屋供给量。在房地产泡沫程度较高的非常时期，日本政府为解决穷人住房问题，建立住宅分类供应机制，建造低价公房，以调节住房市场价格。其中包括针对中低收入阶层的政府公营住宅，针对中高收入阶层的由私营发展商经营的商品住房。此外，在购房资金筹措上，日本成立了由财政拨款和邮政储蓄贷款组成的住宅金融公库，可为居民提供住房抵押贷款，并为政府及住宅公团提供房屋建设资金。这些经验可以作为中国的借鉴。具体做法是强化政府特别是地方政府在住房问题上的责任。在多元化的住房分级制基础上，通过构建完善的、明确分级的新建住宅供应体系，切实解决中低收入阶层的住房安置问题，减缓居民住房压力。从需求角度，则应从根本上促进分配公平，规范私营经济发展，提高劳动者的工资集体协商和议价能力，遏制劳动收入在国民收入中占比下滑的趋势，从而为劳动者解决和改善住房问题创造必要的条件。这样，才能逐步化解房地产泡沫过度带来的矛盾，使房地产回归合理的发展轨道。

(二)积极调整信贷结构，加快房地产业去杠杆化进程

从各国的经验看，房地产业的杠杆率过高是宽松货币政策的产物，也是导致房地产泡沫过大的诱因之一。由于中国现行房地产开发制度与销售，中国房地产业杠杆率主要表现在土地储备贷款、土地出让环节首次缴款比例、土地增值税清缴、房地产开发与销售等环节。以土地储备为例，土地储备贷款条件比照项目融资，自有资金比例低限仅为30%，助长了囤地行为。再如，土地增值税清缴环节，房地产开发企业往往较长时间保留尾盘，拖延项目竣工清算进程，而将预提的土地增值税转用于新项目建设。房地产开发企业的融资和个人住房按揭贷款等也是加大杠杆率的一个因素。房地产业总体杠杆率过快上升，会增大宏观经济金融运行风险。为了去泡沫化的需要，有必要提高房地产开发企业的信贷准入门槛，并严格审查和控制个人房贷。

加快房地产去泡沫化，需要综合运用多种货币政策工具组合，积极推动信贷结构调整，使银行体系新增信贷向小微企业、科技企业倾斜，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。而对商品房、商业地产、基建投资等产能过剩领域则要严格控制。完善信贷政策，控制政府融资平台、房地产开发贷款等高风险行业贷款，有效应对房地产泡沫领域的潜在违约风险。

(三)防范高增长转为稳增长背景下汇率变动的影响

综观各国房地产泡沫破灭的历史可以发现，房地产泡沫程度较高一般形成于经济起飞后，而破灭往往紧随高速增长期，处于经济转型的关口，且一般均受国际游资冲击而爆发(拥有国际货币霸权的美国例外)。以日本为例，上世纪80年代的经济高速增长加剧了其房地产市场泡沫程度。自第一次石油危机始，日本的实质GDP增长率由10%下降到4%左右。随着日本经济发展中的重工业化和城市化的基本结束，以产能过剩为特征的经济增长方式难以为继，“广场协议”的签订及自由金融政策的实施，推动了日元大幅升值，缩小了外需规模，日本经济增长方式被迫由“投资导向型”向“出口导向型”转变。以日元升值为标志的汇率放开政策，引入了大量国际资本，国际热钱随之涌入日本房地产业，推高了日本房价的快速增长，房地产泡沫程度加剧。而泡沫破灭后，日本经济受到沉重的打击。据瑞穗证券的数据统计，1992-2004年，日本企业和银行处理泡沫经济的成本高达208万亿日元，年均处理泡沫成本占GDP的比重高达3.5%；失业率超过了其他发达国家。其实质GDP增长率由1990年的4%左右，下降到不足1%，房价和股市量价齐跌至历史新低，银行净损失达十万亿日元。

目前，中国进入了由高增长向稳增长的转型阶段，应吸取日本当年为了刺激内需、不顾房地产泡沫的膨胀、单纯固执地实施低利率政策的经验教训。尽管房地产泡沫由内因而起，但在经济全球化的条件下却往往因外部的冲击而破灭。因此，我们对人民币汇率升值预期所导致的游资泛滥及其对中国房地产过热的助推器作用，要保持清晰的认识。一方面，要运用行政干预手段缓解过剩流动性、抑制经济过热；另一方面，还要保持人民币汇率的相对稳定，防范国际投机资金对中国经济的冲击。

(四)提高房屋交易费用，遏制和打击投机

从国外成熟的房屋交易税费征收机制来看，多种税负的征收提高了房屋持有成本，平衡了市场供求。这种税收调控法以市场化手段，迫使囤房者释放出多余房子，增加了市场供给，消减了房价上涨预期，挤出了房地产市场过度出现的泡沫成分。对此，发达国家的做法值得我们参照：例如，德国为了抑制房地产投机，对房屋投机活动设置了“防火墙”，成为欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一。德国政府规定购房不满十年就卖出者，政府将对收益部分征收15%的“投机税”，此外，除了交纳给中介的费用之外，还要负担3.5%的交易税和公证费。这些额外的费用占交易额的10%左右。较高的交易费用降低了投机者利用短线炒房而获取暴利的机会。相比较于德国，日本的交易费用更高，交易费用品种包括印花税、登记证税、不动产取得税、每年一次的固定资产税。不动产税税率相当于土地和住宅建筑的3%。在美国，各种房屋税高达30%，占家庭收入的21%。如果美国的房价上涨低于10%—15%，则无法覆盖购房和卖房的交易成本，炒房者就会亏本。

可见，较高的交易费用是确保住房作为消费品的前提，也是发达国家和地区房价稳定的一个重要原因。中国需要借鉴这一做法，对超过规定标准面积的房地产拥有者，应通过征收累进税的方式进行调节，打出炒房和囤房囤地行为，遏制房地产投机。另一方面，政府要加强监管，规范房地产市场秩序。如：加强住房销售价格管理，加大对闲置土地和违法违规用地的处理力度，打击偷漏税和规避限购等行为，进一步加强商品房预售资金监管，维护购房人合法权益。这样，才能使房地产的发展真正服务于长期经济增长和持久的民生改善。

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