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本文目录

1. 国有企业内部股权转让需要到产权 交易机构公开进行吗
2. 国资委出手干预房地产了吗
3. 国企改制中国资委收购的房产后续交易如何估价

一、国有企业内部股权转让需要到产权 交易机构公开进行吗

1、如果没有特别情况，要转让国有股权必须通过产权交易所挂牌。

2、国有产权转让只有三种方式，股权划转、产权交易、协议转让。股权划转必须是国有独资企业、国有独资公司、政府机关、事业单位之间才能进行。

3、产权交易是国有股权转让的一般形式，没有特别情况必须通过产权交易机构挂牌竞价，然后签订转让协议。协议转让是国有股权转让的特殊形式，无需挂牌竞价，但限制很严，央企必须是国资委批准，地方国企必须由省国资委以上批准，批准很难拿到。

二、国资委出手干预房地产了吗

1、9月5日，湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”，明确要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。业内人士表示，国资委出手干预房地产十分罕见，这意味着房地产调控可能会继续加码。

2、湖北省国资委网站挂出的文件显示，此次要求企业谨慎投资房地产，主要是考虑到省出资企业经营房地产的户数较多，投资规模大，增幅快，且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题，需防范投资风险和经营风险。

3、通知非常简洁，具体要求只有两条：一、从9月5日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险；二、省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。

4、业内人士表示，通知第二条传出的楼市调控信号非常强烈，明确要求国企不再新投房地产，而且要尽快盖房子卖房子，加速资金回笼，这也意味着房企高杠杆拿地和买房人加杠杆投资行为不被允许。

5、据了解，在楼市调控之下，依旧有名目繁多的资金流入房企，比如银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收益权等。这些资金最后成了房企的土地出让款和流动资金等，助推房企去大手笔买地，推升房价。此外，也有大量买房人通过担保公司等渠道，借用“信用贷”、“消费贷”之名获取资金，投向楼市，加大楼市风险。

6、通知中指出，8月28日，国土资源部、住建部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。该方案的实施将增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，影响房地产市场的价格。

7、业内人士认为，防止楼市出现反弹已被管理层放在非常重要的位置，湖北省国资委参与楼市调控应与此有关。由于各地情况不同，出台政策的力度也不尽相同。湖北的新政会不会在其他地方推广，还有待进一步观察。

8、记者还获悉，有关督察组正在楼市热点城市进行新一轮检查，重点检查房企常用的囤地、捂盘等行为，推动房企按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾。

三、国企改制中国资委收购的房产后续交易如何估价

1、（一）根据不同的资产评估目的。

2、严格区别对待改制资产和租赁资产的评估，明确改制资产的评估范围：改制资产评估，应上报上级有关部门备案或由上级有关部门转报国有资产管理部门核准，评估损失经批准方可冲减国家资本金。

3、而租赁资产评估的目的是为了合理确定租赁资产的租金，它并不对资产进行实质性的处置，因而这一资产评估不需上报备案或核准，评估减值也不应作为改制损失进行统计和账务处理。

4、（二）以有利于改制分流为原则，合理确定资产评估方法。

5、对改制资产进行评估，原则上可采用收益现值法和重置成本法，对租赁资产进行评估，原则上可采用重置成本法。

6、（三）企业评估后的账务调整，应注意其合法性。

7、一般情况下，企业不能随意调账。按重估价调整资产账面价值是一项严肃的、政策性强的工作。企业只有在国家法规文件有明确规定时或按评估确认的价值实现了产权变动时，才能以评估确认的价值调整资产的账面价值。

8、（四）要注意对资产评估结果进行审核。

9、尤其是对固定资产和存货等评估减值损失较大的单位（或项目），主体企业要重点关注，加强审核。主体企业对资产评估报告进行审核，应侧重于改制资产评估结果的合理性，并出具书面审核意见。

10、根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。影响机器设备市场价值的主要是比较因素。

11、比较因素是一个指标体系，它要能够全面反映影响价值的因素。不全面的或仅使用个别指标所作出的价值评估是不准确的。一般来说，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。

12、市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的，评估参照物在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件，买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的，并且假定这价格不受不适当刺激的影响。

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