本篇文章给大家谈谈大宗商业地产交易平台，以及深度分析 | 图解2020年商业地产大宗交易对应的知识点，文章可能有点长，但是希望大家可以阅读完，增长自己的知识，最重要的是希望对各位有所帮助，可以解决了您的问题，不要忘了收藏本站喔。

本文目录

1. 当下商业地产行业发展趋势怎么样
2. 中国商业地产行业年度发展报告:线上线下期待融合
3. 深度分析 | 图解2020年商业地产大宗交易

一、当下商业地产行业发展趋势怎么样

1、契胜科技去年出过一本有关商业地产的白皮书，可以参考一下

2、商业地产连接商户、消费者两端，其数字化转型过程也需要围绕每一个环节展开，并形成“前端数据采集——后端的数据分析——反馈到前端数字营销”的完整闭环。伴随5G应用和相关技术发展，商业地产数字化体系将呈现更大的张力。在场内服务上，更快的智能识别、数据采集服务，将提升室内精准导航/智能导购服务的上限；在数字营销上，超高清视频、VR的应用也将带来更沉浸的购物体验。

3、随着物联网、人工智能技术、VR/AR等技术的进一步升级，将为商业地产的数字化挖掘更广阔的应用场景和价值空间。尤其当购物中心所积累的消费者数据远远高于商家，其可以围绕消费人群圈层化和消费需求多元化，更精准的数据画像也将反向塑造购物中心，一方面培训赋能商家经营，另一方面催化单个场景的垂直类商业体，在物理空间和数字空间的融合下，进化成为直接对接消费者的主题型生活空间，让成为医疗型购物中心、健康型购物中心成为可能。

二、中国商业地产行业年度发展报告:线上线下期待融合

全国工商联旗下全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德日前联合发布《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，盘点2018年商业地产领域代表性事件，展望2019年行业发展趋势。《报告》首席专家，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是所谓的“升级”或“降级”，而是消费市场的明显分级对商业的运营创新提出了更高要求。

由于宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，2019年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须替代性创新业态与模式。

以阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。

延伸阅读：2018年中国商业地产行业八大现象

一、存量优质物业盘活，迎资产证券化热

代表性事件：广州正佳广场、北京国瑞购物中心、北京合生汇等发行CMBS/类REITS产品

关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义，同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。

二、大宗资产交易冷热不均，运营水平彰显资产价值

代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主

关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。

三、新零售叫好不叫座，线上线下期待融合

代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售

关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。

四、实体商业加码数据智能，技术驱动运营成为共识

代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生

关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。

五、存量商业纷纷升级改造城市更新创造新商机

代表性事件：上海世茂广场、北京坊、深圳印力中心重张

关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象。9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。

六、商业地产投资总体过热，核心地段仍受追捧

代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块

关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。

七、消费降级争论四起，商业潜力重在激活

代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达

关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。

代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业

关注理由：多年来商业地产大步发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。

三、深度分析 | 图解2020年商业地产大宗交易

2020年上半年在疫情影响下，投资市场较往年趋于谨慎，但下半年市场逐步恢复。CREIS中指数据写字楼版监测的大宗交易数据显示，2020年全国共录得49个城市237宗大宗交易，总成交额达2041.02亿元，成交面积1288.12万㎡，成交额较2019年同比下跌近三成。其中，上海、北京、广州、深圳四个一线城市成交额达1567.46亿元，占全国总成交额的76.80%。上海市场整体最为活跃；北京凭借其资产流动性的优势，依旧受到投资者的重点关注；广州在疫情下实现逆势增长。从物业类型来看，写字楼持续占据半壁江山，而物流仓储、数据中心等工业物业表现亮眼，长三角、珠三角区域的工业物业交易较为密集。

1、市场表现：二、三、四季度成交情况改善，实现稳步增长

2020年大宗交易市场从季度表现看，一季度受疫情影响较为明显，成交额仅近400万元，较去年同期跌幅超30%。但随着国内疫情的有效控制，自二季度起投资市场逐步回暖，二、三、四季度成交额均保持在500亿元以上，基本恢复至去年同期水平。

疫情管控之后，二、三、四季度大宗交易成交额、成交量稳步回升

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

具体来看，2020年代表性的大宗交易案例包括：绿地55.5亿出售上海外滩中心T4办公楼，普洛斯收购北京中关村核心物业盈都大厦D座，大悦城20亿出售两处上海前滩办公楼，富力出售广州国际机场富力综合物流园予黑石等。

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

2、城市线级：一线城市占比达77%，上海投资市场持续活跃

2020年共录得全国49个城市237宗商办物业成交案例，其中120宗集中在一线城市，上海、广州、北京、深圳交易宗数分别为53宗、26宗、23宗和18宗，上海为交易最集中城市。二线城市中成都、杭州、南京、重庆、西安、苏州等市场相对活跃，其中，成都达10宗，杭州、南京各8宗。

2020年国内大宗交易城市分布情况

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

2020年上海以682.84亿大宗成交总额稳居投资市场第一，占全国总成交额33.45%；北京和广州则分别以518.76亿元、225.93亿元的成交额位列二、三位，占比分别为25.42%、11.07%；深圳则以139.93亿元位居第四，占比6.86%。值得一提的是，广州2020年表现抢眼，是唯一成交额同比逆市上扬的城市。

上海、北京两城投资吸引力占据绝对核心，广州“逆势上扬”表现亮眼

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

从城市线级来看，一线城市成交额占比近八成，宗数占比近一半，成交面积占比超四成，表明一线城市仍然是各大投资机构主要关注的核心区域。

一线、二线、三四线城市大宗交易情况对比

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

◆成交宗数：一线城市城市宗数达120宗，占比过半。

◆成交额：一线城市交易额占据绝对优势，占比超76%。

◆成交面积：一线、二线成交面积占比均接近40%。

一线、二线、三四线城市大宗交易成交宗数、总额和面积对比情况

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

3、区域分布：长三角、珠三角大宗交易活跃度较高，区域分化明显

2020年长三角、珠三角、京津冀依旧是大宗交易的主战场，三个区域成交金额、成交数量、成交面积合计占比分别为86.48%、80.17%和73.43%。长三角、珠三角工业物业增长明显。

大宗交易区域分化明显，长三角、珠三角、京津冀聚集度高

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

十四五规划建议明确提出发挥中心城市和城市群带动作用。作为国内发展较为完备的城市群，长三角、珠三角向来是投资的热门区域。这主要由于两大城市圈经济实力雄厚，受一体化影响，产业、经济水平相对较高，相关市场和机制相对成熟，虽然竞争较为激烈，但仍然是商业地产投资持续关注的重点区域。此外，以成都、重庆、西安、杭州、郑州为代表的强二线城市大宗交易也较为活跃，投资前景看好。

◆长三角：宗数占比44.33%，成交额39.29%，成交面积38.28%。

◆珠三角：宗数占比24.42%，成交额20.90%，成交面积21.34%。

◆京津冀：宗数占比38.28%，成交额21.34%，成交面积13.75%。

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

4、资产类别：写字楼成交额占比接近一半，工业物业交易升温

2020年全年，从大宗交易资产类别的交易总额来看，办公类型交易仍占主导，占交易总额的49.39%，综合体、商业次之，占比均为15%左右。工业类大宗交易增长明显，成交宗数首次超越写字楼，成为第一大交易类型。典型成交案例如四季度黑石购买了广州富力空港物流园。

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

◆按宗数：写字楼和工业物业成交宗数平分秋色，均超三成，其次为综合体和商业。

◆按成交额：写字楼占比近五成，依然最受机构投资者青睐；其次为综合体、商业、工业，占比约为15%。

◆按成交面积：工业物业成交面积占比最高，超四成；其次为写字楼，占比为23.43%。

写字楼交易基本集中在上海和北京，成交额占比分别达77%和43%

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

5、资金来源：内资买家为绝对主力，逐渐主导市场

从收购方企业性质来看，内资买家的购置需求活跃，占据大宗投资市场的“绝对主力”。外资企业受全球疫情影响，成交额大幅下滑。内、外资买家的交易宗数占比分别为68.75%、22.77%，成交额占比分别为66.44%、28.05%，成交面积占比分别为58.63%、35.64%。

内资买家主导市场，宗数、成交额占比近七成，成交面积占比近六成

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

北京外资大宗交易占比超三成，超越上海成为外资买家投资额最高的城市。广州的外资占比达39.78%，成为一线城市中外资买家投资额占比最高的城市。

一、二线城市大宗交易买家类型占比

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

6、交易类型：资产交易的投资额占比超四成

2020年大宗交易类型以资产交易为主，成交总额占比超四成。部分商业零售项目则以股权交易的方式进行，典型案例王府井收购由西安荣华集团有限公司持有的陕西荣奥100%股权，以达到持有该公司开发并持有的荣华奥特莱斯商业项目的目的。此外，受疫情、运营不善、资金压力等因素影响，大宗交易中法拍占比有所提升，二三线卫星城市的部分经营不善的厂房物业则以不良资产法拍的方式进行交易。

资产交易的占比超四成，股权交易近三成

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

整体看来，2020年投资市场与往年上升势头相比更趋于冷静，但整体跌幅好于预期。从物业类型看，写字楼仍然是机构投资者的首选，但来自存量市场的压力、疫情因素的影响、办公模式的转变，投资风险加大，使得投资者更加关注项目和市场租金、空置率等关键运营指标数据。具有产业导向及优惠政策的园区、仓储物流、数据中心受投资者热捧。大型商场、购物中心类物业出现下滑，但在数字经济、宅经济等新经济的背景下，社区商业关注度有所提升。

投资机会方面，“三道红线”促使开发商释放更多优质商办物业，市场出现更多的优质资产，部分一线核心项目进入法拍市场，这些投资机会值得重点关注。疫情之下，投资者对商办物业的要求发生变化，项目的抗风险能力成为了衡量的首要标准。

展望未来，各国针对疫情出台了更多政策支持以及疫苗接种等积极作用影响下，2021年全球经济有望加速恢复，据IMF预测，中国有望在2021年实现8.1%的高增长。中国经济的稳步增长、营商环境和退出机制的逐步完善将吸引更多境外投资和机构投资者。

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