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本文目录

1. 山西祁县拆迁城中村,具体有哪些地方
2. 山西数字房产平台怎么查询客户信息
3. 卖二手房时把钥匙交给中介有何弊端

一、山西祁县拆迁城中村,具体有哪些地方

为加快城市建设步伐，优化人居环境，完善城市功能，提升城市形象，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）等有关法律、法规，现将《祁县十二片区棚户区（城中村）房屋征收补偿方案》（征求意见稿）予以公布，向社会公开征求意见。

一、通过信函方式将意见寄至：祁县东风路101号，祁县人民

联系人：胡天相联系电话：0354-5226160

二、征求意见截止时间：2016年3月17日

三、如在征求意见期间内未收任何意见，视同同意本方案。

附件：祁县十二片区棚户区（城中村）房屋征收补偿方案（征求意见稿）

祁县十二片区棚户区（城中村）房屋征收补偿方案

为全面推进我县棚户区房屋征收补偿安置工作，维护人民群众的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、并参照《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规，结合我县实际情况，制定本方案。

锻压厂宿舍、水暖厂南宿舍、棉织厂宿舍、农机公司宿舍、防爆灯具厂宿舍、酒厂宿舍、肉联厂宿舍、旧人民医院、三轴宿舍、北关村、财政局等单位宿舍区范围内所有建筑物、构筑物及附属设施。（具体范围详见征收红线图）

房屋征收主体为祁县人民政府，具体由祁县人民政府房屋征收管理办公室负责征收、审核、把关，并委托昭馀镇、昌源管委会、麓台管委会、丹枫管委会、组织实施，县直各相关单位协调配合。

（一）补偿安置的对象是被征收房屋的所有权人。

（二）补偿范围是被征收人的房屋及被征收人使用权的土地。

（三）被征收房屋的用途，依照《房屋所有权证》、《土地使用证》确定，未登记房屋用途的依照规划部门颁发的《建设工程规划许可证》规划的用途确定，或由规划部门依照城市规划认定。

（四）被征收房屋属集体土地上建筑的，建筑面积认定，以合法有效的宅基地使用证为准。

（五）被征收房屋属国有土地上建筑的，建筑面积认定以合法有效的房屋所有权证、国有土地使用证、建房批准文件为准。

（六）违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格结合剩余年限给予补偿。

（七）被征收房屋有产权纠纷，在征收期限内未能解决的，由征收人组织人员做好现场勘查记录，提出补偿安置方案，并向公证机关办理证据保全公证后，先行拆除，被征收人凭《调解书》、《裁定书》或《判决书》办理有关补偿安置。

（八）被征收房屋所有权不明确的由祁县人民政府房屋征收管理办公室组织国土、住建、规划、国资公司、乡（镇）人民政府（城区管委会）、村委会（社区）、房管所等有关部门进行认定。

（九）征收范围公布之后不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等活动。

（十）本次征收为现房安置，公布补偿方案后，由乡（镇）人民政府（城区管委会）、村委会（社区）、居民选定代表进行模拟征收协议的签订，签约率达到100%，所签订的模拟协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。

本次房屋征收根据土地所有权的性质（国有、集体），采取产权置换的方式。

（一）国有土地上居民住宅实施产权置换的补偿方法和标准如下：

砖混现浇结构：一层按房屋建筑面积1：1.2实行产权置换，一层以上按房屋建筑面积1：1.1实行产权置换；

砖混预制板结构：一层按房屋建筑面积1：1.1实行产权置换，一层以上按房屋建筑面积1：1.0实行产权置换；

砖木结构：一层按房屋建筑面积1：1实行产权置换，一层以上按房屋建筑面积1：0.9实行产权置换。

2、辅房（东、西、南房）面积折算办法。

层高大于2.8米的（含2.8米），按照主房折算办法的80％置换；层高2.2—2.8米的(不含2.8米)，按照主房折算办法的70％置换。

3、对国有土地使用证记载面积内的多层住宅楼，按以下办法进行折算。

砖混墙、预制或现浇屋顶，装修齐全投入使用的按1：1.1，并结合楼层系数折换。

折算办法：建筑面积×1.1×楼层系数=置换建筑总面积

4、地下建筑按建筑面积每平方米置换0.5㎡住宅。

5、简易结构、附属建筑物及室内装修等设施，以评估价给予补偿。

6、被征收人以出让方式取得土地使用权的，根据土地使用证记载的合法面积扣减房屋建筑面积后剩余土地面积，按1：0.3置换住宅。

（二）集体土地上居民住宅实施产权置换的补偿方法和标准如下：

1、平房：依据宅基地面积进行置换（建筑物、附属物不另补偿）。标准是实际核查宅基地面积并结合主房结构进行置换：砖木结构1：0.7置换楼板结构1：0.75置换现浇结构1：0.8置换；无正房的，按实际核查宅基地面积1：0.5置换；对于建筑容积率超过0.6且具有合法土地手续的住宅，按超过部分的建筑面积分档次给予补助：

建筑容积率=总建筑面积÷宅基地面积

①容积率在0.6-0.7之间的(包括0.7)按建筑面积补助1000元/㎡。

②容积率在0.7-0.8之间的(包括0.8)按建筑面积补助600元/㎡。

③容积率在0.8-1.0之间的按建筑面积补助200元/㎡。

2、二层以上独体住宅楼：对宅基地使用证记载面积内的合法建筑，一层的建筑砖混现浇结构按1：1.2置换，砖混预制板结构按房屋建筑面积1：1.1置换，砖木结构按房屋建筑面积1：1置换；二层及以上有合法手续的建筑按不同情况补偿：砖混墙、预制或现浇屋顶，装修齐全投入使用的按1：1置换；砖混墙简易屋顶，装修齐全投入使用的按1：0.6置换；地下建筑按建筑面积每平方米置换0.5㎡住宅简易结构的房屋按评估价补偿，不按产权置换。（无合法手续，但在规定时间内签订协议的减半置换）

（三）被征收户符合公租房(廉租房)条件且被征收房源是唯一住房的，房屋置换面积不足45㎡时，按45㎡计算，差额部分费用由政府来负担。

（四）依据2013年3月26日发布的《祁县人民政府关于严厉打击违法用地和违法建设的通告》未经城乡规划和国土部门审批擅自新建、改建、翻建的按成本价给予补偿。

五、搬迁补助费、设施迁移费、奖励的标准

住宅房屋建筑面积在30㎡（含30㎡）以下的，一次性支付200元，大于30㎡的按照7元/㎡的标准支付。

被征收人在规定的期限内签订征收补偿协议并腾空房屋的，国有土地上居民住宅按房屋建筑面积给予10%的奖励,集体土地上居民住宅按宅基地面积给予10%的奖励。

根据初始平台范围内各小区房源销售均价确定被征收户的货币补偿标准单价，按照被征收户置换总建筑面积，计算出房屋总价，结合装饰、装修费、补助、设施迁移等费用计算出补偿总价。依据《关于棚户区改造有关税收优惠政策的通知》（财税[2013]101号）规定，个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

标准单价=房屋销售总价（初始平台范围内房源总价）/房屋销售总建筑面积（初始平台范围内房源总建筑面积）

房屋总价=置换总建筑面积×标准单价

补偿总价=房屋总价+装饰、装修费+补助+设施迁移费

七、安置：政府搭建平台被征收户自主选房

十二片区棚户区改造采取由被征收人自主选择存量经适房、商品房安置：政府搭建平台组织被征收人自主选购存量经适房、商品房，被征收人与房地产开发企业签订购房合同，由政府按征收补偿协议支付购房款的货币化安置方式。

祁县住建局选定合适的办公场所，将首次确定的安置房源汇总并搭建选房平台，通过图片、表格等形式公示所确定全部安置房源坐落位置、小区名称、建筑结构、面积、户型、房屋销售均价及分户价。被征收户根据平台所公示房源信息，自主选择平台范围内的存量经济适用房和商品房作为安置房。具体流程如下：

（一）被征收户与祁县人民政府征收管理办公室签订征收补偿协议。

（二）依据签订的征收补偿协议，被征收户向祁县人民政府征收管理办公室提交选房申请书并缴纳补偿总价的10%作为选房定金，经审批后被征收户在平台内自主选择房源作为安置住房（选房定金在征收房屋腾空并验收后退还），一经选定房源后不得更改。

（三）选定房源后，被征收户与房地产开发公司签订购房合同并备案。

（四）房款补差：补偿总价低于实际选定的房屋总价的差价部分，由被征收人一次性支付给开发公司（差额部分不封顶）补偿总价高于实际选定的房屋总价的差价部分，在被征收房屋腾空并验收后，被征收户持已备案的购房合同和征收补偿协议到房管所领取差额补偿款（差额部分最高不能超过补偿总价的10%）。

（一）水、电、暖（含供热燃气初装费）、楼宇门、防盗门、监控设施等交付时配套齐全，并与城市管网连接，由开发公司按标准配套建设，房屋总价包含该费用，不得再另行收取其它费用。

（二）非供热燃气、有线电视、宽带网络管线由开发公司交付时敷设到户，被征收户自行办理开通手续，费用自理。

（三）按国家强制性节能要求，12层及以下的居住建筑、高层居住建筑的逆12层必须安装太阳能光热系统的安置房，太阳能光热系统费用由被征收户负担。

九、房屋产权证的办理及税费负担

1、被征收房屋属于全部产权且无争议的，可直接办理产权证。

2、被征收房屋属于部分产权或产权不明的，按照国家有关规定完善产权后方可进行产权办理。

1、工本费（政府负担），交易费（开发公司负担），不得另行收取其它费用。

2、契税：安置房购房成交价不超过补偿总价的，免征新购住房契税；购房成交价超过补偿总价的，只对差价部分按规定征收契税（个人负担），差价部分契税计算公式如下：

（新购房屋总价-补偿总价）×税率（按国家规定执行）。

3、维修基金：住宅共用部位、共用设施设备的维修基金，由个人缴纳，专户存储。缴纳标准为：①商品房：高层50元/㎡，多层40元/㎡；②经济适用房：高层40元/㎡，多层30元/㎡。

十、被征收户必须按约定时间腾空房屋，腾空房屋后，须保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、暖气、管网线及各类用表等设施，违者赔偿。

十一、自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押权；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

（一）在征收实施过程中，征收当事人双方在征收补偿方案确定签约期限内经多次协商仍达不成协议的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律，法规、政策规定，由征收部门报请县人民政府做出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（二）被征收人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法强制执行。各单位、各住户的房屋腾空后，由征收人负责拆迁，条件具备一处、拆除清运一处，并将垃圾倒在指定场所。

十三、本《方案》未尽事宜，按照有关规定执行。

十四、本《方案》由祁县人民政府房屋征收管理办公室负责解释。

十五、本《方案》自发布之日起执行。

祁县人民政府办公室 2016年2月16日印发

二、山西数字房产平台怎么查询客户信息

无法查询。根据查询千里马招标网显示，山西数字房产平台全面整合现有住房租赁、网签备案等系统，实现从房地产开发、房屋交易、物业服务到房屋征收的全流程、全方位、全领域、全生命周期闭环管理，截至2023年12月8日，该平台并不提供查询客户信息的功能。

三、卖二手房时把钥匙交给中介有何弊端

弊：中介的人可能会乱动房子里的用品，建议不要放贵重物品，可以列个清单。如果找正规大型的中介，基本是没有什么弊端的。

空置状态，有贵重物品的，拍照列清单。钥匙只留一家，同样要求该钥匙人员私自保管，并且尽可能的陪同看房。无贵重物品的，可以多家留钥匙，毕竟加快销售嘛，找个靠谱的中介很重要。出租状态，无论租客是否同意，最好都别留钥匙。除非租客自己愿意给，也要做好物品清单等等。

利：钥匙给中介，那么中介带买房人看房子就很方便，不会看一次房子就给房东打一次电话，如果房东没有时间开门可能会导致房子卖很长时间，所以一般诚心卖房子的人一般都会把钥匙交给中介方。

中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为‘房牙子’。房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人。

房地产中介是一个方兴未艾的行业，特别是国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列系列规范发展房地产业的政策措施,为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力.随着城乡居民住房消费的旺盛需求.我国经济的持续、稳定、快速发展和城市化进程的加快。以及全面建设小康社会奋斗目标的确立。这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展空间。

房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产开发经营、房地产金融保险、房产测绘和环境等知识。

房地产的概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指固定在土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的各种权益。

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。

房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产中介服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业(含房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等)和物业管理业

狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。

综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。

房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。

房地产中介活动，主要是通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介机构的专业人员所拥有的各种专业知识，依靠他们特有的组织机构，特殊的活动方式和方法，为房地产市场的各种主体提供专业服务，因此它与一般的房地产开发与经营、房地产交易活动有很大区别。房地产中介服务有如下一些特点。

1.房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。

2.房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托服务一终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。

房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。

3.房地产中介活动具有极大的灵活性。因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。

参考资料来源：百度百科：房地产中介

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