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本文目录

1. 在美国房产中介怎么当
2. 山东德州:年底前在三区买新房,给予购房款1%的补贴

一、在美国房产中介怎么当

1、美国房产中介已经过多年发展，形成了一整套成熟、正规的行业体系。在美国当房产中介，不是一件容易的事。

2、房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。在美国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累，美国的房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等的还高。

3、房地产是美国经济很重头的一个产业。据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这样房屋需求就相当大，促使房地产交易盛行。

4、在美国，一般来说，如果你想卖掉自己的房子，会委托一家中介。

5、签订委托协议后，这家中介的某位员工就成了你的全权代理——房产经纪人，他(她)会为这套房子印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括了房屋各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等等，同时还附了自己的联系方式和照片。

6、同样，买方也需要找一位房产经纪人，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看房。不管是新房还是二手房，买方与卖方基本都不直接见面，由双方的经纪人出面，彼此互相博弈。可以说，美国的房地产交易85%是通过经纪人公司服务完成。据保守估计，美国大约有100万人从事房地产这一职业。

7、中国的买卖双方与中介，更像商家与客户的关系，而美国的客户和经纪人则是信托关系，有点像律师和自己的代理人。为自己的被代理人赢得买卖交易的胜利，是每个经纪人的最终目标，因为只有获得一场场交易上的成功才可以为你带来好的职业生涯和口碑。

8、我的一位朋友想在纽约买房，第一次看房未果，房产经纪人并未露出丝毫不满。中途回国期间，他也没有收到越洋电话狂轰滥炸，而是感觉需要的时候经纪人一直在为他服务，这让他的美国置业过程显得愉悦很多。

9、上世纪50年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有四五人，大多是夫妻店。为了做成规模，有些公司扩张业务，设立多家分店，店员普遍增加到了7-8人，互相之间开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，各个公司之间订立了一些简单的行业规范，那个时候就逐渐出现了所谓的住房资源共享系统。

10、美国房地产市场的发展在很大程度上得益于这个系统。

11、住房资源共享系统的建立，首先提高了经纪公司的佣金比例。早年佣金一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，房源也比较少。共享系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。

12、然而在美国，如果商业上形成垄断态势就不妙了，政府一定会不依不饶。住房资源共享系统完善之后，全美国90%的房源集中到房地产中介手中，形成垄断。为了避免被政府压制，全国中介公司达成默契，固定佣金的比率，也就是行业自律——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或者7%的佣金提成，这样做就构不成恶性垄断了。

13、不过，6%的佣金标准会根据销售房产的类型进行调整，各州之间也有点区别。通常，独栋独立住宅的佣金率为3%-8%；大型商业地产所收取的佣金费则较低，为3%-6%；未开发的土地，则高达6%-10%。通常，经纪人完成业务后，房地产机构收取佣金，经纪人可得到佣金的50%-90%，具体比例由双方共同协议确定。

14、需要指出的是，纽约的房屋交易，中介费由卖方出，而买卖双方的中介都能一起分成，且他们持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100万美元的公寓为例，可能中介个人到手金额为1万美元左右。

15、住房资源共享系统建立之后，给买楼的人、卖楼的人省却了一个很大的麻烦：因为佣金固定了，剩下来就看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意了。在房源共享的前提下，卖楼的广告也是共享的。每个月，地产经纪把手头的楼分类，出版一本大概260页彩色的手册，叫做《买楼者指南》，放在超市出口等地方，大家可以随便拿，租房同样如此。这是最简单的方法，价格一目了然，大家都知道佣金是6%，所以很容易计算贷款多少、首付多少。

16、美国的看房流程也很规范，各个州、各个区域都有住房资源共享系统，经纪人只要缴了会员费，都可以使用。

17、当房产经纪人拿到卖房合同后，必须在三天之内把详细的房屋信息输入到系统里，然后把房门钥匙放在一个电子钥匙盒里并挂在门外。当买方经纪人带客人看房时，根据共享系统上每栋房子的具体要求，用一个指定密码的电子钥匙，就可以打开钥匙盒取出钥匙。而且在打开钥匙盒的一瞬间，卖方经纪人就会收到一封电子邮件，得知是谁在什么时间来看过房。由于市场上多数都是二手房，即使卖主还住在屋里，拿钥匙也一定要事先预约，决不可以轻易开门。

18、值得一提的是，美国的中介带你看房之前，做的第一件事是带你去见房地产律师。在纽约地区，凡签署地产买卖合约、经办过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款，则贷款银行也派律师参与过户手续。据说，除纽约外，其他大部分州都不要律师经办。

19、美国的房地产经纪人一般分为经纪人、销售员和伙伴经纪人三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格但自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。

20、在美国，房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。

21、以德克萨斯州为例，从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科、180小时的课堂学习。其中包括：现代房地产学，德州房地产法、代理法、合同法、房地产金融，以及相关法令颁布的合同。学校课程完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过美国联邦调查局的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得经纪人资格。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每两年申请重新换发。

22、我的同事丽丽要买房，委托的中介是位留学后定居美国的中国人。他30岁出头，是宾夕法尼亚大学的研究生，毕业后曾经在一家全球很知名的投行做交易员。

23、在国内，房屋中介不大会有这么高学历。问他为何不做交易员要做房产经纪人，他回答说因为经纪人相比以前的工作更自由，收入也不差。

24、这位高材生转行的另一个原因在于，现在越来越多的中国人来美国买房。相比外国人，他们更愿意找华人中介，大家语言相通，文化相近，便于沟通。现在他每个月能做成2-3单生意，算下来，的确比交易员的收入要高。

25、房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。在美国房产市场较为景气的年份，房产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累，美国的房产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等的还高。

二、山东德州:年底前在三区买新房,给予购房款1%的补贴

1、据山东省德州市住房和城乡建设局，5月22日，该局发布《关于促进德州市房地产业平稳健康发展的若干措施》（以下简称“《措施》”），涉及购房补贴、预售资金监管、延缴综合配套费等八条措施。

2、文件显示，在文件下发之日至2022年12月31日期间，在德城区、经济技术开发区、运河经济开发区办理新建商品住房网签、备案的，由市、区财政按比例给予房屋成交价1%的补贴。在其他县（市、区）办理新建商品住房网签、备案的，由属地制定政策和标准给予补贴。

3、下调房贷利率方面，《措施》显示，严格参照执行《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2022〕115号）文件精神，引导合理住房消费：“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”

4、为缓解开发企业资金困难，2022年12月31日前，办理商品房预售许可的企业，可申请缓交城市基础设施配套费中的综合配套费，缓交时间最长不超过6个月。

5、另外，2022年12月31日前，新办理商品房预售许可证的项目（楼栋）在签订资金监管协议时，资金监管标准暂调整为：6层（含）及以下建筑800元/平方米、6层以上至11层（含）建筑1200元/平方米、11层以上建筑1600元/平方米。

6、德州市还提出，在防范风险的前提下，对诚信等级高、经营状态良好的开发企业，在主体结构封顶节点前，开发企业可凭非监管银行出具的保函抵顶监管资金上限为50%的额度。

7、《措施》显示，对取得AAA信用等级的开发企业可降低商品房预售监管资金7个百分点，取得AA信用等级的开发企业可降低监管资金5个百分点。

8、此前的5月10日，德州市曾下发《2022年德州市助企发展政策清单（第二批）》，公布10条助企政策措施，其中涉及房地产的有两条。优化公积金政策满足群众购房需求方面，德州住房公积金贷款最高额度将在现有基础上提高10万元；公积金购房贷款首付比例在现有基础上降低10个百分点。此前德州市执行的政策为，购买首套住房申请贷款时，首付比例不得低于30%。此次调整之后，购房者购买首套住房时的公积金贷款首付比例降至20%。

9、调整二手房交易政策方面，德州将在全市范围内取消新购住房限制转让措施，即《德州市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（德政办发〔2017〕15号）第六条“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定不再执行。

关于德州新房交易平台，山东德州:年底前在三区买新房,给予购房款1%的补贴的介绍到此结束，希望对大家有所帮助。