今天给各位分享房产交易平台捡漏的知识，其中也会对法拍房“捡漏”的余地还有多大进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

本文目录

1. 法拍房“捡漏”的余地还有多大
2. 法拍房有哪些网上出售平台
3. “捡漏”法拍房警惕债权风险

一、法拍房“捡漏”的余地还有多大

“那些劝你不要买法拍房的人,可能已经在拍第二套了。”网上流传的段子,恰是当前法拍房市场持续升温的写照。

法拍房,顾名思义,就是经司法拍卖的房产,既有住宅、也有厂房等。借助于网络司法拍卖的快速发展,法拍房由线下且少部分人关注转向了线上,获得了更多人的关注,并逐渐成为热门。

法拍房为什么会持续升温?“捡漏”的余地还有多大?消费者购买法拍房时有哪些需要注意的事项呢?

7月16日上午,在经过94轮加价竞拍后,南京市建邺区吴侯街158号16幢3101室住房最终以最高价641万元成交。这是一套建筑面积121.51平方米、套内建筑面积97.26平方米的住宅,评估价为656万元,一拍起拍价460万元,保证金40万元。自7月15日10时开拍以来,共计26人报名、554人设置拍卖提醒、18046人次围观。

引发众多围观,是法拍房竞拍过程中的常见状况。前不久结束拍卖的南京市雨花台区景明佳园秋景苑6幢2单元504室经济适用房,虽然只有7人报名、218人设置提醒,却吸引10189人次围观。最终成交价119.3万元,比起拍价高出29万元,低于成交时市场价10.39%。

再比如,18日上午,南京市鼓楼区姜家园299号1幢一单元102室结束了第二次拍卖,起拍价720万,保证金90万。虽然只有8人报名、291人设置提醒,同样引发了17217人次围观。在经历了117次激烈出价后,最终以848万的价格成交,远低于该房屋1600多万元的市场价。

江苏南京市民施先生已经看中了一套房子,正在等开拍时间。“去年通过法院的APP看到法拍房活动,主要是价格便宜,起拍价270万元,十几次加价吧,最终380万元成交,也低于市场价。”他说,最近明显感觉到法拍房的宣传力度加大了,身边很多人都在谈这个房子,想参与的人也不少。

“总体来说,法拍房成交量呈现稳步上升的趋势。”阿里司法拍卖相关人士说,这与司法网拍发展趋势基本一致。

2012年,司法拍卖正式触网。目前,全国99%的法院都已经开设了淘宝店铺,拍卖的包括房产在内的司法查封资产数量也日渐增长。截至今年3月末,有31个省份超过3400家法院通过阿里司法拍卖平台进行涉诉财产处置,共计进行网拍超过146万次,网拍标的物超过92万件,网拍平均成交率约85%。

价格低,是法拍房受青睐的主要原因之一。一般来说,法拍房一拍起拍价不得低于房产评估价的70%,如果流拍,则需在30天内在同一个网站启动第二次拍卖,起拍价不得低于一拍起拍价的80%,算下来相当于房产评估价的56%。

不仅如此,通过司法网拍成交的法拍房,没有交易佣金。南京市中级人民法院执行指挥中心副主任孙军说,与二手房相比,法拍房除了需要缴纳法律规定的税费外,不需再缴纳其他费用。不过他说,随着法拍房参与人数越来越多,最后成交价高于市场价的情况也时有发生。

在孙军看来,房产情况的透明度不断提高,也是法拍房关注度提高、成交量提升的重要因素。“房产在法院处置之前,需要进行详细的调查,包括权属、共有人、房产性质、债权债务关系、占用使用情况、位置结构、附属设施、装修装饰、已知瑕疵、欠缴税费等内容。”他说,这些情况都会在拍卖公告中进行说明。

2018年6月,南京江宁区瑞景文华小区142号别墅进行拍卖。这是继2014年一拍、二拍、变卖均无果后的再次拍卖。不同的是,在此轮拍卖中,法院将该别墅所涉及的案件情况以重大瑕疵提醒的方式进行了全部公示,起拍价435万元,比周边二手房价格低800多万元,引发市场高度关注,经过138轮竞拍、93次延时,最后以786万元的价格成交。

是否参与竞买法拍房,交付难是一大顾虑,主要表现为买了房却住不进去。对此,2019年江苏省高级人民法院专门发文,明确规定严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空“。孙军说,对于成交的法拍房,法院要负责裁定过户、剔除权利负担、负责腾空交付。“也就是说,竞买人最终拿到的房子,是一套干干净净的房子,没有任何的债权债务关系、无人占用,跟买到的二手房是一样的。”他说,这大大减轻了购买人的心理负担,激发了参与竞拍的积极性。

随着越来越多的法院在网络上公开拍卖查封资产,法院案件多、人手不足的矛盾加剧。在这种背景下,司法网络拍卖服务机构(下文简称“拍服机构”)应运而生。“现在南京市每家区级法院都有合作的拍服机构。”孙军说,这些机构可以处理拍卖中大量繁杂的事务性工作,比如查封资产的保管、咨询、实地看标以及金融服务。

再比如金融服务。按照拍卖要求,竞买人要先提供房屋评估价一定比例的保证金,竞拍成功后,需要在一个月内提供全部尾款。而按照目前的银行按揭贷款审批放款实际所需的时间,一个月的期限难以获得银行贷款。这就要求,有与之相配套的垫资等金融服务。

不过,需要提醒的是,“法拍房是涉诉财产,竞买人一旦成功拍下又反悔的话,之前提交的保证金按规定不予退还。”阿里拍卖的工作人员告诉记者。

记者从江苏南京市中级人民法院执行指挥中心获悉,为了解决竞买人的资金问题,南京市中级人民法院于2107年推出了保证金保险业务,今年正尝试推出法拍房个人贷款保险。金陵晚报

二、法拍房有哪些网上出售平台

根据最高人民法院的《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》，目前司法拍卖主要在5个平台进行，分别是：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。

淘宝网和京东网比较热门，拍品的种类和数量较多，参与人数多，如果是优质的房产竞争程度会比较激烈。另外3家平台相对比较冷门，参与人数少，遇到优质房产，捡漏的机会相对较大。

购买法拍房的步骤1、做好市场调查

根据自己的需要确定欲购买房产的城市、区域后，可以通过网络或实地的方式了解当地的房产交易情况和购房政策，比如交易价格、配套设施、学区划分、落户政策和有没有限购限贷政策等。如果是为了投资，还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。

充分调查市场后，就可以到司法拍卖的网站上寻找合适的目标了。

初步选定目标后，一定要一字不落地阅读网站上列明的各种公告和文件：“标的物介绍”、“竞拍公告”、“竞拍须知”、“评估报告”等，里面会列明很多重要信息，比如房产和土地使用权的性质、是否装修、是否带租、是否清场、是否出证、税费由谁承担、大概金额多少等等，直接影响到房产是否适合购买。如果某些非常重要的信息未在公告中列明，比如税费，也可以自己拨打税务局、房管局等部门的咨询电话详细了解。

如果仔细阅读公告之后，认为目标房产适合购买，可以按照公告的要求联系法院，报名参加实地看样。实地看样当天，通常会有法院、拍卖公司和物业公司的工作人员陪同，可以向他们咨询房产被拍卖的理由和过程，了解是否存在影响房产过户或交房的其他情况、物业水电费的缴纳情况等等。

同时，也可以实地查看目标房产的情况是否与公告信息一致，家私家电有无缺失、房产有无明显的质量问题。遇到房内有人居住，或者有邻居愿意聊几句的，还可以了解房子居住人的关系、是否出租、租期多久、住户何时搬离等等。总之，实地看样是一个深入了解目标房产情况的好机会，好好把握十分有助于降低购买法拍房的风险。

实地看样之后，大致可以决定是否参加竞拍了。如果准备参加，那么此时要做的不是直接报名，而是准备好充足的资金，或者安排好资金渠道。

由于竞拍成功后，往往在1至2周的时间内就要支付全部剩余房款，尤其对于不能贷款的房产，准备两套以上的付款方案是非常有必要的。对于可以贷款的房产，则要提前与银行沟通贷款事宜，做好提前申请贷款的准备。

经过上述5个准备步骤，就可以正式进入拍卖阶段了。首先要在拍卖平台上注册账号，在指定时间(通常为竞拍开始前)报名并将保证金支付至法院指定的收款账户，以获得出价竞拍的资格。保证金一般为起拍价的10%--20%，打入法院指定账户后即被冻结，如果竞拍成功，即冲抵拍卖款;如果不成功，将在拍卖结束后退回;如果竞拍成功后又悔拍，法院将予以没收。

每场拍卖，只要有一个人报名并交纳保证金即可开拍。已经报名的竞买人，可以在拍卖开始后直接通过平台出价竞拍。竞价通常持续24小时，最后2分钟如果有竞买人出价，将自动延时5分钟，直至无人出价为止。出价大于等于起拍价即可成交，价高者得。

竞拍成功后，应在指定时间将剩余的竞拍款转入法院指定的收款账户。法院核实收款无误后，会通知签署并领取《拍卖成交确认书》《协助执行通知书》《执行裁定书》(简称“三书”)等文件，然后会向不动产登记部门发出解除抵押、查封的通知书，以备竞买人办理过户手续。

已出证的目标房产，在解除抵押和查封之后，竞买人就可以带上三书和身份证、购房资格证明等文件办理过户手续。一般步骤是先到税务局核税、交税，完税后到不动产登记部门递交过户资料，顺利的话一个月左右即可拿到新的产权证。未出证的目标房产，在解除查封之后，竞买人可以和房地产开发商沟通，要求开发商根据三书直接将产权证办至竞买人名下。

在办理产权证的同时或之后，无人居住的房屋可以直接更换锁匙;有租户居住的房屋，可以等租约到期后要求租户搬出;被人无理霸占的房屋，则可以通过沟通协商或报警等收房。

三、“捡漏”法拍房警惕债权风险

一套比市场价便宜上百万元的房子，究竟靠不靠谱？这几日，市民毕先生为了法拍房辗转反侧。价格优势是司法拍卖房产受青睐的最主要原因。不过，专家提醒，市民“捡漏”的同时一定要留心是否存在房屋产权、房屋债权，以及是否有租约和费用拖欠四方面风险。

“这法拍房我究竟能不能买啊？”最近半个月，市民毕先生只要见到相熟的朋友，就会拉着人家讨论法拍房的话题。

名下无房的毕先生，结婚后一直和父母同住，随着孩子长大，毕先生想买房的心情也日益迫切。无意间，他听同事聊起了法拍房，说比市场上的房子便宜。

法拍房，就是进入司法拍卖的房子。一般来说，法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。

“拿海淀区清缘里小区这套法拍房来说，112平方米，起拍价是520.4万元，折合单价是46500元，而二手房市场里小区的成交均价是57000元。1平方米差出1万元，1百平方米就差出100万元。”法拍房的价格让毕先生十分心动。

这价格优势是哪儿来的？北京中原地产首席分析师张大伟介绍，根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

以8月成交的几套法拍房为例，海淀区复兴路甲的一套法拍房，评估价为993.67万元，成交价为659.96万元，成交价是评估价的6.7折；朝阳区甜水西园的一套法拍房，评估价为433.43万元，成交价为367.9万元，相当于8.5折。换句话说，购房人“捡漏”成功的话，可以按照评估价的约7到8折入手。

伴随楼市进入相对平稳期，曾一度遇冷的法拍房房源数量和成交数量均明显升温。

以阿里司法拍卖平台为例，记者查找北京区域的商品住宅看到，从8月1日到22日，竞价正在进行中的房源有17套，已结束拍卖的房源有99套，共计116套。在已结束拍卖的房源中，有6套房源出价超过100次，20套房源出价超过50次，竞争激烈。

记者注意到，出价次数最多的法拍房，显示为西城区高家寨6号楼的一套55平方米两居室，前后总共有153次竞价，11271次围观。最初，购房人还按照规定的1万元加价幅度“和平”报价，到第18次时，突然有参与者一次加了3万元，随后就不时有人按照3万元、4万元乃至7万元的幅度加价，最终这套房屋以587.4万元成交，甚至略高于法院给出的543.5万元的评估金额。

据了解，这已经是连续第四个月法拍房第一次拍卖时的成交率就超过了50%。记者在阿里司法拍卖平台上看到，今年5到7月，该平台上每月进入司法拍卖程序的北京地区商品住宅分别为127套、95套和174套，而去年同期的数据仅为76套、87套和95套。

相关机构监测数据显示，自2018年以来，全国法拍房的数量都在大幅度增长，北京地区2018年淘宝和京东司法拍卖房产同比增长了70%。

价格便宜的法拍房，真的就是“一本万利”么？实际上，就在不久前，上海和成都先后曝出，有市民在购买法拍房后陷入了欠缴物业费和无法入住的纠纷。

“对于资金充足、受购房资格限制的普通购房人来说，法拍房的确是可以‘捡漏’，但购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”张大伟列举，购买法拍房时，需要留意房屋产权、房屋债权，以及是否有租约和费用拖欠四方面的风险。

从房屋产权上看，法拍房可能存在房屋产权不清、无产权或小产权、暂未办理或无法办理房产证、未缴齐土地出让金等情况，购房人最好先通过市住建委查询确认相关信息。在债权上，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，因为民间借贷很难查清，竞拍者可能在入住后意外遭遇其他“债主”的追讨。

此外还有租约问题。存在长期租约的法拍房被买下后，即便购买人已经完成房屋过户，但在租约未到期而买家又无法同租户达成搬离协商的情况，房屋实际是无法入住的。最后需要注意的就是费用，法拍房的原房主可能存在水电费、物业费等费用未缴清的情况，而绝大多数情况下，按照竞买公告，买卖房屋产生的相关税费均由买受人承担。

张大伟建议，抱有“捡漏”心理的购房人，务必综合考虑、做好基础调查后再决定是否参与竞拍。

关于房产交易平台捡漏的内容到此结束，希望对大家有所帮助。