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本文目录

1. “三道红线”压顶 年底房企股权融资大增
2. 2017中国房地产前十强是哪些企业
3. 无锡严格界定房企“母子”公司:土地竞拍只能提交一次申请

一、“三道红线”压顶 年底房企股权融资大增

今年突如其来的疫情打破了房地产行业原有的发展节奏，行业在经历低谷后率先复苏，展现出较强的韧性。不过，在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下，高负债房企面临较大压力，以期通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。

据同策研究院监测的房企融资报告显示，11月份，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%。在业内人士看来，在“三道红线”之下，未来房企分拆子公司上市、引入战投、转让项目股权等现象将继续增加。

11月40家房企股权融资环比增331.2%

“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。根据“三道红线”要求，几乎所有扩张迅速、规模较大的房企都不同程度地中招。

众所周知，房地产投资大、周期长，融资是最关键的环节。业内人士认为，围绕房地产行业已经形成了非常大的金融生态。一直以来，房地产和金融相互促进，金融离不开实体，房地产业的发展也需要金融的支持。由此，房企依赖金融加速扩张，甚至出现过度金融化的现象，资金链断裂的风险也随之增加。“三道红线”的出现对于房企来说，无异于“打蛇打在七寸”上。

在“三道红线”压力之下，房企开启“降负”通道，除了加速销售回款之外，股权融资也大幅增加。据同策研究院监测的房企融资报告显示，11月，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%，其中包括恒大集团转让所持广汇实业40.96%的股份，获得148.5亿元，融创服务与金科服务、世茂服务拆分上市分别获得融资折合分别为48.7亿、10.19亿与2.55亿元。国泰君安研报称，股权融资不会增加有息负债，同时可以增厚权益，对改善公司负债水平作用显著。

事实上，在日前举办的“2020年华夏房地产投融资高峰论坛”上，业内人士以财经视角解读“三道红线”下房企的融资逻辑和破局之道。其中，力高地产控股集团副总裁梁婉婵称，“三道红线”促进房企间的股权合作，包括很多金融机构也涉足房企股权投资领域，比如在百强房企之间、房企和金融机构之间、房企和小型地产商之间的股权合作。

“过去金融机构并不愿意做股权投资，因为股权投资要承担市场风险，而是倾向于做债务投资。现在看来，‘三道红线’管理的是有息负债，实际上是债务投资，而股权投资还是获支持的。”中南建设董秘梁洁表示，当房价不再上涨，在“三道红线”约束之下，企业的融资优势没有之前那么有利，即使融资能力再强，有息负债的增加最多就是15%。此时，企业的差异性就更明显地体现出来。比如，运营管理能力强的企业，投资准确度高，周转效率高，能够赢得更多的股权投资。

从这个角度来看，“三道红线”也给一些企业带来了机遇。中奥地产资本运营总经理邓志超就表示，“三道红线”的约束让更多的房企意识到需要进行股权合作，比如在土地市场上，一些企业因此增加了拿地的机会。

原财政部科学研究院MPA硕士研究生导师/博士、锦州银行非执行董事吕飞也表示，在现有的市场环境下，现金流充沛、产业结构调整到位的企业，是一次难得的开拓市场机遇，可以通过并购获得优质项目。

“三道红线”下房企如何应对融资趋紧？

在业内人士看来，“三道红线”虽然剑指房企高负债，但是目的是为了防控房地产金融风险。潍坊银行投资总监兼投资银行事业部总经理章延文表示，房地产作为一个高速增长的行业，积累了一定的风险。目前监管的指向也是在去金融化，希望住房恢复正常的消费产品属性。“三道红线”的提出并不是打击房地产，而是针对房地产行业负债率过高的现象，要控制负债率的快速提升，防控房地产行业风险的发生。

事实上，今年8月16日，银保监会主席郭树清就发表文章指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。在11月30日，郭树清在文章中再次提及，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

分析人士提出，当前房地产的融资风险需要降下来，以消除“灰犀牛”的威胁。那么，在“三道红线”下，究竟该如何应对当前市场融资环境变化所带来的风险？

吕飞表示，在当前监管政策环境下，对于此前“粗放式”发展的企业肯定是非常困难的，必然会“临时抱佛脚”，比如找过桥资金补充流动性，降低资产负债率，力求渡过眼前难关，甚至还要处置部分优质资产，加速现金回流，达到监管部门提出的“三道红线”要求，这都是当前一些企业自救的方法。

平安证券首席经济学家钟正生则指出，随着融资监管的加强，房企应加速推盘，寻求通过销售途径回笼资金，而对拿地和新开工应趋于谨慎，需要警惕由此引发的房地产投资波动。

中国人民大学商学院教授、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大直言，开发商需要进行经营模式的转变，由一个金融家变成企业家或者投资者。

对于未来的融资政策预期，钟正生分析表示，当前房地产融资监管处于偏紧的状态，加上“三道红线”这一常态化的监测机制，预计后续进一步大幅收紧的空间有限，毕竟政策大幅快速收紧也会导致房地产过快失速，产生过度波动的风险。

二、2017中国房地产前十强是哪些企业

1、由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的2017中国房地产500强测评成果发布会2017年3月22日在北京盛大举行。会上发布了2017中国房地产500强，其中恒大、万科、碧桂园包揽前三名。

2、中国恒大集团（中国恒大），十大房地产开发商之一，中国精品地产的领先者

3、万科企业股份有限公司（万科地产），国内大型专业住宅开发企业，上市公司

4、碧桂园控股有限公司（碧桂园集团），房地产行业大盘开发模式的倡导者

5、绿地控股集团有限公司（绿地集团），以房地产为主业的国有控股特大型企业集团

6、保利房地产(集团)股份有限公司（保利地产），成立于1992年，国家一级房地产开发资质企业

7、中国海外发展有限公司（中海地产），中国建筑工程总公司在香港的控股子公司，荣获多项殊荣

8、大连万达商业地产股份有限公司（万达集团），万达商业是全球规模最大的商业地产企业

9、融创中国控股有限公司（融创中国），产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型

10、华夏幸福基业股份有限公司（华夏幸福），是中国领先的产业新城运营商。目前，公司资产规模超1860亿元

11、龙湖地产有限公司（龙湖地产），业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。

12、房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

13、对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

14、作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

15、法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

三、无锡严格界定房企“母子”公司:土地竞拍只能提交一次申请

为严格落实房地产调控政策，维护房地产市场稳定，3月5日，江苏省无锡市自然资源和规划局在官网发布《关于无锡土地市场公开出让挂牌文件中<承诺书一>的有关解读》。

《解读》表示，“母公司”指能够通过股权、投资关系或协议支配竞买人行为的公司；

“母公司其他下属控股子公司”指竞买人的母公司能够通过股权、投资关系或协议实际支配其行为的公司；

“我公司下属控股子公司”指竞买人能够通过股权、投资关系或协议实际支配其行为的公司。

无锡自规局的解读，被认为是对房企设置马甲公司参与土地拍卖的一次正式告知和警示。

某研究院智库中心研究总监严跃进对澎湃新闻表示，在住宅用地集中供地的要求下，为了获取更多的拿地机会，部分房企可能以设置多个马甲公司参与竞拍抢地。无锡此次补漏洞有助于稳定土地市场。

根据无锡自规局2月10日的公告，无锡最近一次的宅地出让将是3月17日，共涉及5宗宅地。记者下载了其中一宗“锡国土（经）2021-8 XDG-2020-70号地块”的挂牌出让文件。

文件规定，同一名竞买申请人只能提交一次竞买申请（含联合竞买申请）。自然人及由其担任法定代表人或负责人的法人或其他组织，或者同一法定代表人或负责人的法人或其他组织被视为同一名竞买申请人。

一直以来，市场对无锡土地的关注度较高。刚刚过去的2月，无锡一宗宅地历时8小时、200轮竞价，由融创中国以上限价22.9亿元竞得，楼面价18000元/平方米，溢价率12.28%。

2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。同时，自然资源部还将继续鼓励各地探索限地价、竞配建、竞自持等稳地价措施。

此后的3月3日，新华社报道称，住建部副部长倪虹带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研，会商督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。倪虹强调，要坚持问题导向，加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

3月2日，无锡市住房和城乡建设局发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，将建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格要及时予以下架。

对房企设置马甲公司竞拍，江苏省苏州市曾有处罚先例。去年6月，江苏省苏州市自然资源和规划局连发4条公告，通报对违规参与地块竞买的房企处理决定，违规企业三年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。通报显示，雅居乐、金地集团等4家公司均有不止一个子公司参与同一宗土地的竞买，被苏州市判定为违规，禁止拿地外，还将企业列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单，并将企业违规信息推送至苏州市信用信息共享平台。

在地价房价联动机制方面，中原地产首席分析师张大伟认为，抑制土地市场高温办法很多，比如限制售价，限制现房出让，限制资金来源等等。

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