大家好，感谢邀请，今天来为大家分享一下政府房产交易平台试点的问题，以及和房产税试点的结果的一些困惑，大家要是还不太明白的话，也没有关系，因为接下来将为大家分享，希望可以帮助到大家，解决大家的问题，下面就开始吧！

本文目录

1. 房产税试点的结果
2. 如何正确处理房产交易和不动产登记的关系
3. “个人自主挂牌房源”多地试点 以后不用交中介费了

一、房产税试点的结果

1、鉴于房产税全国推行难度较大，试点从个别城市开始试点。2011年1月28，上海、重庆开始试点房产税，2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房价城市，房产税确定向增量开刀。

2、2011年1月28日，房产税开始在上海、重庆试点,方案不一。上海方案只针对增量,并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆方案则偏重高档住房,涉及存量与增量。2014年1月28日，房产税试点满三年。不少专家表示，从试点效果来看，上海和重庆的试点存在一些制度缺陷。一方面，房产税的征收特点应是宽税基、低税率。但从两地的试点情况看，税基偏窄问题较为明显。窄税基应当对应高税率，但两地的实际税率明显偏低。另一方面，计税依据也与国际惯例不符。国际上一般以评估值为依据，而两地或以市场价格为依据，或以原始价格为依据。

3、“对于上海和重庆的试点不能仅从财政收入和房价调控的角度去看，两地试点的最大成效在于‘制度破冰’。”财政部财政科学研究所所长贾康表示，这意味着地方税收体系建设迈出了重要的步伐，这对下一步深化分税制改革具有重要的探索意义。贾康认为，长期来看，“房产税”立法还是非常必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”

4、房产税在楼市调控中扮演什么角色？这在业内已逐渐形成一定共识，那就是不可或缺，更偏重于楼市的长效机制建设。十八届三中全会传递出消息，“加快房地产税立法并适时推进改革”；“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”尽管房地产税立法是在十八届三中全会后才提出，但是，随后官方对于这方面表态的高频率出现，一定程度上说明，房地产立法的推进有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。

5、业内人士称，房产税改革是大势所趋。从技术层面看，经过多年的准备，征税基础工作大体就绪。国家相关部门做了相应的技术准备，包括房地产的批量价值评估，房地产信息系统在各地也基本建立，房主与房产基本对应。在一些经济比较发达的省份，相关政府部门也建立了土地数据库、房产数据库。此外，通过上海、重庆两地的试点，我国在房产税方面已经积累的一定的经验，这为下一步全面推进房产税也创造了条件。

6、“房产税的推进在最近一两年‘会有大的动作’。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，随着时机的日益成熟，该项税种试点的扩围已经不可避免。“中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。”

二、如何正确处理房产交易和不动产登记的关系

一、房屋交易不动产登记机构一体化，即一个机构负责房屋交易和不动产登记。党政、人事管理直接隶属市（县）人民政府，房屋交易管理业务接受住建（房产管理）部门的指导监管，不动产登记业务接受国土部门的指导监管，按时完成住建（房产管理）和国土部门下达的各项任务。

二，房屋交易和不动产登记机构分设者，房屋交易隶属住建（房产管理）部门，不动产登记隶属国土部门。两个机构在一个办事大厅，设立房屋交易不动产登记综合服务窗口。

做到“一站式”服务。即群众一次性申请，两个机构所需资料一次性收齐，一次录入（扫描）信息共享，然后分别审核，资料内部转递（分拣、建档），一次性收费，一次性发放不动产权证，房屋交易申请资料和不动产登记申请资料分别归档。

三、只有做到房屋交易登记信息适时共享，才能降低房屋交易登记机构分设所带来的风险

房屋交易登记机构已经分设且没有在一个办事大厅设立综合性服务窗口的，为方便群众办事，防范交易登记风险，一定要做到房屋交易、不动产登记信息适时共享。

如果不能适时查阅住建（房产管理）部门的楼盘表，不能随时查阅登记机构的登记簿，就不能确定房屋的权属、抵押、限制状况。

就有可能出现房屋重复买卖、重复抵押，将已抵押、查封的房产进行转让，不能上市交易或购买的房产被上市交易或购买，影响房地产市场的调控，造成房地产市场秩序的混乱，甚至引发法律诉讼和国家赔偿。

四、机构分设者，房屋面积管理和土地面积管理仍由房产、国土部门各司其职，互相配合

房屋面积管理仍由房产部门负责的理由如下：

1、中编办文件规定房屋产权管理仍由住建部门负责，房屋面积是房屋产权管理的一个重要内容，也是建立个人住房信息系统不可缺少的组成部分，国土资发〔2015〕90号两部委文件已对该问题有明确界定；

2、房产部门有《房产测量规范》和政策法规，有专业的房产测绘队伍；

3、为加强房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保护购房人的合法权益，减少房屋合同面积与实得面积纠纷，在核发商品房预售许可证、签订购房合同前要进行房屋面积预测算并记载楼盘表；

4、在房屋交易登记的前期工作环节确定房屋面积，且谁测绘谁负责，可有效防止因交易面积和登记面积差异引起的矛盾；

5、国土部门有土地测绘的政策法规和专业队伍，房产测绘和土地测绘政策性、专业性非常强，暂时还不能兼容；

6、还没有开始不动产统一登记的市县，在条件还不具备的情况下，不要盲目仓促“停旧发新”。

四、特别是要推行交易登记机构分设模式的地方要做好以下几方面准备工作：

1、要划清房屋交易与不动产登记的职责、责任界限；

2、要理清房屋转让、房屋抵押和不动产登记的流程、要件、档案管理和衔接办法；

3、不动产登记机构开发的办公系统要能和房屋交易办公系统相适应，易于数据信息对接、共享共用；

4、最好由政府出资对原房屋交易登记系统进行升级改造，交易和不动产登记两个部门在一个办公系统上办公，如果做不到，应搭建交易登记信息共享平台，两个机构适时向共享平台传输交易登记信息，工作人员可适时到共享平台查阅所需信息；

5、先局部试点，总结经验教训，掌握规律，做好人员培训和政策措施储备后，再全面推开；

6、房屋交易和登记机构要通过协商沟通，共同研判研究疑难问题解决办法，慎重选择“停旧发新”的时间节点，防止二手房交易和抵押大面积滞压现象的发生。

实行不动产统一登记，建立不动产信息登记管理平台,使不动产信息在相关部门之间互通共享，建立信息依法查询系统,是规范不动产市场的治本之策。

长期以来，由于不动产信息资料过于分散,政府有关部门基于部门利益考虑,缺乏房地产信息共享的动力,再加上既得利益者的阻挠,地方政府受制于土地财政而消极应对。

致使全国住房信息联网迟迟没有进展，楼市调控政策因信息封闭，陷入盲人摸象的困境,难以发挥出应有的效力。

而在实行不动产统一登记管理之后,即可顺利打破信息藩篱,摸清全国居民住房基本状况,从而有利于辨识炒房者与刚需者,以区别对待并采取差异化调控措施。

目前，包括土地在内,不同城市间的不动产信息查询并非完全通畅,这也致使一些监管政策在执行上不能实现预期效果，比如楼市限购政策,监管部门可以掌握购房者在本区域的房屋信息。

但对其外地房屋拥有情况的信息可能不能详尽了解。这种不动产登记的分散管理，一方面造成交易的潜在风险，另一方面也会削弱行业监管力度。

人民网-法制日报：不动产登记打破房地产信息藩篱

人民网-“不动产登记”解读应适宜

人民网-国土资源部：房产税与不动产登记无必然联系

三、“个人自主挂牌房源”多地试点 以后不用交中介费了

“A:又不全国推广，只是杭州而已。”

这是一段网友的对话，背景是杭州二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，对此，大部分网友都在叫好，这意味着如果买卖双方能自主成交，中介费就可以省了。

9月24日，宁波市房产市场管理中心发布《关于上线房源挂牌码上办应用的通知》，指出9月26日起，该市房东在租售房屋时，可以通过手机APP“浙里办”自主发布或委托房源。

据和讯房产观察，该APP在华为应用市场的安装量已经高达1亿次，并囊括查缴社保、提取公积金、交通违法处理和缴罚、缴学费等数百项便民服务应用。

在业内看来，未来会有更多城市推出类似宁波这样的服务，显然，购房者对此乐见其成，这不仅为购房者提供更多的挂牌选择，更重要的是，该举动本身意在规范行业，提高房源成交效率，是行业基础设施完善的重要体现。

“房东实名验证→选择出租或出售→填写具体的房源信息。”此次房屋交易平台上线主要是根据宁波市住建局数字化改革相关部署，着力推动房产交易移动端应用建设，平台基本囊括了房屋有关的基础信息。

具体来看，“浙里办”提供包括出售房源个人自主挂牌、出租房源个人自主挂牌、出售房源委托中介挂牌、出租房源委托中介挂牌四大功能，房东可以输入房屋所在街道、楼层、套型、朝向、装修程度、挂牌价格和期限等信息，房东电话、微信等联系方法也会在网上公布。

宁波并不是第一个吃螃蟹的人，上月，杭州早就推出相似功能的平台。在杭州市二手房交易监管服务平台，业主注册后即可使用“个人挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属情况及权利人基本信息，购房者注册后，可查询挂牌房源和委托经纪挂牌房源，根据需求来筛选意向房源。

目前，人们对政府推出的房源挂牌平台反响比较热烈，比如，杭州平台上线10天后，个人挂牌房源量从90套增加至970套房源，增长近10倍。有购房者对和讯房产表示，官方平台可信度高，而且没有佣金，尤其所有房源都是业主实名认证，不会有虚假房源，很多人都对官方平台寄予厚望。

克而瑞科创研究总监周赟认为，不管是宁波这次推出的自主挂牌房源平台，还是深圳的房屋交易全程网上办理和杭州前段时间推出的房源平台，本质上都是为了让房产交易变得更加正规化、让房产交易信息更具真实性、让买卖双方交易更具安全性和便捷性。

“从近些年国家对于数字化发展的重视程度来看，后续一定会有更多的地方政府推出此类平台。”周赟进一步表示，这些举措主要是解决房源真实性问题，提高住房交易信息透明化程度，为未来数字化政府建设打基础，并进一步优化交易平台的各项功能，来规范整体房产交易市场，提升买卖双方在购房卖房的服务体验和安全保障。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，规范中介行业要做到更加信息的透明化，各地都会推出类似杭州和宁波这样的挂牌平台，这是未来三五年的趋势。

对于杭州和宁波的动作，资本市场迅速做出了反应，行业主流服务平台股价出现下跌。

截止9月24日收盘，贝壳股价下跌4.56%，房天下跌4.3%，我爱我家(000560,股吧)跌2.05%，实际上，杭州官宣后的8月19日，市场也出现类似反应，贝壳找房、房天下股价跌幅分别为14.89%、3.11%，我爱我家股价下跌0.88%。

可见，此举对房屋交易平台确实产生了一定的影响，不过，目前来看，业内认为，杭州和宁波这样的官方信息平台，更多是展示房源，而贝壳、我爱我家等平台的核心价值除了真房源之外，更多是提供专业服务，目前还看不到后者的可替代性。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉直言：“房东可以把房源挂在我们平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”

“二手房交易去中介化较难成行。”周赟认为，政府推出的这些平台在功能上还有待进一步完善，比如设立资金监管账户来保证交易的安全，所以短期内并不会取代现有中介行业。

空·白研究院创始人杨现领也认为，业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道，且只有政府官方平台有流量的情况下才能成立，如果没有流量，对于业主没有任何意义。

“房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高。”杨现领认为，挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5%-10%。正是基于此，客户一定是在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降低，个人之间直接谈判的效率不高。

对于购房者而言，政府推出个人挂牌功能，最大的吸引点是自主成交，节省部分中介费。

媒体报道显示，2021年以来，贝壳先后两个城市上调中介费，比如，郑州贝壳系所有门店宣布：2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。此前，贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。

公开资料显示，中国大陆的中介费平均不到2%，属于低费率国家或地区。尽管有专家表示，相较于美国、日本、中国台湾的费率达到6%，阿根廷5%、德国4%、加拿大3%，中国大陆属于低费率国家或地区。

但由于房产处于大宗交易，动辄几百万的房价需要的中介费高达几万到几十万，这一直是购房者的痛点，不过，未来随着行业效率的提高，中介费有望进一步降低。

周赟认为，当前，从房屋买卖双方来看，目前大部分房产中介平台主要还是基于买卖双方的信息差来赚钱，大平台垄断了大比例的房产交易信息资源，买房者的选择空间其实不大，房产交易佣金的支出更多的是为了房产交易信息资源的支出。

他进一步表示，上述新政的出现，给购房者提供了更多的信息来源和选择渠道，相对而言也可帮助买卖双方降低一定的交易成本。

此前有传言称，房产交易的中介费都不得超过当地的社会平均工资的三倍。对此，58安居客房产研究院分院院长张波认为，该传言不可能是真的，国际上也没有先例，但他表示，按资产比例收取费用是行业惯例，至于比例的高低，值得去商榷。

“如果我们想要把费率降下来，核心一点是提高行业的交易效率，这是核心，如果效率不能提升的话，光从交易费率上去动脑筋是没有结果的。”张波进一步表示。”

万通集团的创始人冯仑认为，怎么样解决合理收费的问题，企业和政府监管部门之间应该有一个很好的互动，最终建立一套规则，毕竟未来二手房的交易量会非常大，而且频次也不算低。

冯仑表示：“未来除了贝壳，如果再多几家，比如诸葛找房，还有多几家市场化的交易平台对费率也会降下来，这也就是说不是靠文件，就是靠竞争，费率也能降下来。”

当前，房屋交易市场正在迎来前所未有的巨变。

一方面，平台价值日益凸显。公开数据显示，预计2024年我国住房交易市场规模 30.7万亿元，中介交易规模 19.1万亿元；其中二手房交易规模 12万亿元，中介交易规模 10.8万亿元。

另一方面，入局者逐渐增多，尤其是以开发商为代表力量逐渐崛起，2021年以来，龙头房企大举布局房屋租售领域，比如，龙湖推出全新品牌塘鹅，开启了房屋租售和房屋装修两大主航道；万科朴邻8月初在广州开了第一家租售门店，走出市场化的第一步；碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”，并收购武汉大型房产经纪机构世纪宏图。

从中报上也可以窥见房企对租售服务的重视，明源地产研究院数据显示，融创的经纪服务收入环比增长69%，碧桂园的收入增长88%，旭辉的增长148%，万物朴邻新房销售业绩较去年同期增长647%！

数据来源：明源地产研究院，根据公开资料整理

对此，周赟认为，开发商推出自己的租售平台核心目的是解决营销诉求。他表示，今年越来越多的开发商在数字化转型发展中的智慧营销方向逐渐做出了成绩，比如通过公私域流量渠道扩大销售触点、通过老带新、全民经纪人等方式提升与潜在客户的连接，这些都是为了尽快实现去存量化化，有效降低负债率。

虽然如此，但开发商介入势必将影响房屋交易市场的生态，张波认为，在一些经济发展比较好的城市，比如，一二线城市，头部中介所占的份额比例会越来越大，至于房企旗下的交易平台，对他们来说挑战还是比较大的，但未来会有个别房企在这方面能够趟出一条路。

政府、传统中介、开发商等力量正在搅动房屋交易市场，这无疑是一种强大的推动力量，推动行业进入更成熟的发展阶段。

周赟认为，中国的一二线城市都在走向或已进入存量房交易为主的市场，因此未来房产交易平台更多的突破点是基于房产交易全流程化增值服务提供，比如前端的VR看房，后向的一站式装修设计等。

OK，本文到此结束，希望对大家有所帮助。