大家好,今天小编来为大家解答以下的问题，关于文旅项目交易平台，山水文园“烂尾”项目真相:文旅投资狂飙突进“后遗症”这个很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

本文目录

1. 文旅资产交易平台是真的吗
2. 万达为什么卖掉酒店项目
3. 山水文园“烂尾”项目真相:文旅投资狂飙突进“后遗症”

一、文旅资产交易平台是真的吗

文旅资产交易平台就是一网络链接，亚元的变种，打开以后就是一个如同炒股的APP，每天涨一点，3月份被关了说是黑客攻击，但民间的成员并未散，正准备让成员免息贷款50万，说不定哪一天又出一网络链接，文旅资产又死灰复燃，圈一笔资产走人了，哈哈。。。。。。

二、万达为什么卖掉酒店项目

8月9日，停牌的万达酒店发展有限公司（下简称“万达酒店发展”）晚间发布公告，万达集团旗下的两家轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团将全部注入其香港上市公司。

消息甫出，市场一片意外之音，“万没想到文旅也要上市且这么急切。”一位市场人士称。

不过这也让7月份那场备受瞩目和争议的“世纪大交易”多了几分眉目：万达急于出售酒店产权，是为了给万达酒店洗壳后收购万达文旅。至此,万达一环扣一环的轻资产资本市场讲故事之旅开始清晰。

“看来万达的流动性压力可能比预想的要大，而且面临的情况可能比较严重，迫使万达文旅立即洗壳上市来应对流动性问题以作多方防范。”长期跟踪研究万达的商业地产专家柏文喜说。无论如何，对立志转型轻资产的万达来说，这场集团系内大重组，还是引发市场一片看好，万达酒店发展10日复牌后开盘即涨超20%,甚至一度最高涨幅近40%。

根据重组事项，万达酒店将万达置业投资在桂林项目51%的股权、万达国际地产投资位于伦敦项目60%的股权、万达美洲地产投资公司位于芝加哥项目60%的股权以及万达澳洲地产投资公司位于悉尼黄金海岸项目60%的股权全部出售给万达商业；并拟以63亿元人民币向万达文化收购万达文旅全部股权，万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。

此外，万达酒店暂定以现金7.5亿元从万达商业手中收购万达酒店管理（香港）有限公司的全部股权。万达酒店管理主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

此番重组后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，转变为文旅和酒店领域的品牌管理公司。先将文化装入酒店管理，酒店管理大部分海外项目出售给万达商业，再从万达商业手里买回酒店全部股权，这意味着，目前万达集团旗下轻资产全部注入酒店发展。

“从万达酒店发展自身的业务来看，其对于海外高端酒店业务等有较好的发展。此类业务进行重组以后，对于万达文旅产业的发展有两个积极作用。第一是其明确了将作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，所以带有很强的资本运作的导向，对于万达文旅后续积极融资和扩大国际化发展战略有积极的作用。第二是其会不断导入文旅、商旅等资源，对于万达文旅产业的发展将发挥较大的资源补充的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

对万达来说，此次重组还意味着另一层意思。2015年万达提出轻资产转型目标，此后万达不断卸下重负：关闭万达百货、万达广场轻资产扩张等，但在这个过程中万达对外传递的讯息也一直是将以万达商业为轻资产承载主体，减负为了更好提高估值。而因此一直以来万达商业回A也备受关注。

但回A之路并不顺遂。距离万达商业排队回A已经近两年，但万达商业的状态还处在3月份通过的“已反馈”阶段，而按照万达商业私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

“万达商业与万达酒店相互转让资产并实现万达文旅上市以后，万达文旅成为以输出管理为主的轻资产上市公司，有利于推高在港股的市值；另一方面万达商业也完全变成一个商业地产投资与运营公司，主要依靠租金、酒店及输出管理的收入，不会再被认定为地产开发商，可以更好地推动A股上市，确保堵赢2018年8月31日前上市的约定。”柏文喜分析道。

此次重组后，万达商业主体发生变化，万达的轻资产承载平台也由万达商业转为万达酒店，未来万达商业定位和地位或许也将有新的调整。

“个人觉得还有可能是万达酒店毕竟已经走出国门，在海外已经有项目，用这个作为主平台，装入其他内容，扩大价值之后方便其在海外上市做海外融资。”克而瑞乐苇总经理胡晓莺说。

截至目前，万达酒店管理公司已投资建设了五个海外项目，分别位于伦敦、洛杉矶、芝加哥、悉尼和黄金海岸，并且2017年上半年万达酒店及度假村与土耳其Mar Yap?公司就伊斯坦布尔万达文华酒店管理输出项目举行了签约仪式，开始万达酒店海外品牌输出，率先开始走轻资产之路。万达酒店在海外品牌价值和市值价值开始凸显，或许这也是促使万达将万达酒店作为轻资产平台的原因之一。

三、山水文园“烂尾”项目真相:文旅投资狂飙突进“后遗症”

近日，因将已抵押的房产出售给业主，山水文园被推至风口浪尖。

曾经，山水文园因开发北京东三环的山水文园九御项目而声名鹊起。然而近年来，山水文园发力文旅和大健康领域，却因在不熟悉的领域“大跃进”式发展让资金承压。为了疏解资金压力，向文旅等多元化业务输血，山水文园将名下多处物业抵押。对自身能力的高估及对发展文旅业务资金要求的低估让山水文园很快陷入了欠薪、出让资产、烂尾等风波。

《商学院》记者来到了山水文园总部所在地，临街的入口处，有一辆大客车严丝合缝地挡住了进入总部正门的去路，车身的海报隐约可见“六旗乐园”字样。目前，山水文园在浙江海盐、重庆壁山及南京溧水的山水六旗乐园项目已出现易主、停摆和烂尾。

资深房地产评论员薛建雄认为，房企布局文旅地产主要是土地供应量大而且便宜，但是投资大，需要更强大的平台支撑，资金和文旅运营需求都很大，否则会被套死。

十二月的北京，寒意袭人。北京山水文园小区的准业主们的心情，也已跌至冰点。

曾经，坐落在北京东三环的山水文园九御项目因地理位置、环境、周边配套等，吸引了不少中产们，张亮就是其中之一。他拿着北京首套房资格，与父母凑齐首付，买下了售价上千万的房子。

然而，当时有多冲动，现在就有多后悔。时隔一年多，花千万买房的张亮至今还没有取得房屋的网签手续。

原本在2019年12月底就该竣工的房子，如今迟迟不能交房，无法入住，包括张亮在内共有120户业主。张亮说，当时买房的价格是82000元/平方米左右，因为是期房，打了97/98折，该价格和周边二手房的价格差不多。

张亮说，迟迟不能入住并非房屋未能如期竣工，而是山水文园将房屋抵押。如今，山水文园可能资不抵债，如果房子被法院拍卖，业主钱房两空的可能都有。

该项目开发商为山水文园凯亚房地产开发有限公司，开工时间是2007年3月1日，竣工时间则为2019年12月30日。张亮称，出售该项目时，开发商先后与购房者签订了《购房意向协议书》和《借款合同》，而非正式的《商品房销售合同》。

在张亮看来，这是“开发商主观上就是在蓄意诈骗，只是法律上打了擦边球，的确是有原罪的。”

目前山水大道的底商门上，张贴着北京市第三中级人民法院公告，公告显示，因山水文园投资集团有限公司、山水文园凯湖房地产开发有限公司、山水文园凯亚房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，长城新盛信托有限公司作为债权人申请法院查封山水文园凯亚房地产公司名下位于北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼地下车库-1层-101、1号楼16处、2号楼9处、3号楼9处不动产。

2020年3月份，长城新盛信托发布债权资产处置公告，拟对山水文园凯亚房地产开发有限公司等2户债权资产进行打包处置。其中，打包处置的资产就包括山水文园凯亚房地产开发有限公司出售给张亮等120名业主的房产。

《商学院》记者从长城新盛信托官网发布公告发现，实际上，早在2016年11月22日，山水文园凯亚房地产开发有限公司就将旗下“山水文园”B区二段86229.69平方米的在建工程及相应的43982.72平方米住宅和地下车库用途国有出让土地使用权(其中17、18、19、20、31号楼现房抵押给长城新盛信托有限责任公司，获贷38亿元。

长城新盛信托有限公司拟对山水文园凯亚房地产开发有限公司债权进行打包处置公告

在到期未能还款的情况下，长城信托将以协议转让、拍卖、要约邀请竞价转让、挂牌转让等形式处置山水文园部分物业。

如今，包括张亮在内的业主们如梦初醒，网签迟迟办不下来的原因是山水文园早就抵押给了长城新盛信托。而当业主想要补签《商品房销售合同》时，则被告知该项目公司的公章已经被抵押方拿走了。

财经评论员严跃进认为，这是一种非常不道德的、存有侥幸的交易。《借贷合同》其实也是在回避《购房合同》，项目如果不合规，直接以《购房合同》的方式进行自然有压力。而《借贷合同》是有非法集资的概念了。

北京律师协会律师李松认为，开发商这是一种违规售房的行为，虽然没有签订正式的商品房销售合同，但开发商与购房者签署的购房意向协议书，实际上也是一种变相的出售房产的行为，按照国家的法律规定，如果期房没有取得预售证，现房没有取得现房销售证，售房行为是不允许的，开发商不得以任何名目，包括意向书或者其他形式来收取费用。

北京市京师律师事务所律师许浩向《商学院》记者表示，业主购房时没有被告知真实情况，开发商的这种行为是违法的，是在进行欺诈。

山水文园曾是北京著名的豪宅，缘何成了“烂尾”呢？这或与转型文旅业有关。

山水文园集团网页显示，该公司创立于1986年，聚焦于文旅产业。

天眼查显示，山水文园度假旅游板块由北京山水文园金海湖旅游开发公司经营，其中，山水文园凯湖房地产开发有限公司持股80%，山水文园创始人李辙持股20%。目前该公司因违反财产报告制度、有能力履行而拒不履行生效法律文书确定义务而多次成为失信被执行人，公司股权也遭遇冻结。

山水文园斥巨资引进美国六旗乐园。六旗乐园是与迪士尼、环球影城并称的世界三大主题乐园之一。

2020年初，山水文园的合作伙伴美国六旗娱乐发布公告称，山水文园应向六旗支付的费用出现违约，公司已根据协议向山水文园发送正式的付款违约通知，六旗集团与山水文园合作的项目可能继续进行，也可能全部终止；如果山水文园不能如期支付违约金，六旗集团与山水文园合作的所有项目会被停止。

山水文园集团与美国六旗集团的合作始于2014年，彼时，双方签署战略协议，共同在中国建设山水主题小镇——六旗乐园。2014年6月，山水文园与六旗合作计划披露，山水文园集团计划投资约300亿元在京津冀地区建设“山水六旗小镇”项目，2018年正式开业。然而，该项目在规划中便折戟。

2015—2017年的三年时间，山水文园马不停蹄地布局文旅项目，先后宣布在浙江、重庆、南京三地打造11个主题公园，对外公布的总投资超过950亿元。

按照山水文园六旗主题乐园的开业时间表，浙江海盐、重庆六壁及南京溧水均有部分场馆开业，但《商学院》记者走访项目发现，三地目前处于重建、停摆及烂尾状态。

《商学院》记者驱车来到浙江海盐项目公司所在地嘉兴银都科技有限公司，在大楼一层楼层指引上并未找到山水文园海盐项目公司，原本山水文园海盐项目公司的位置则变成了海盐融创乐园有限公司，该公司员工向记者表示，山水文园海盐项目公司已经搬走了，2020年6月，融创接手山水文园海盐的项目。

当地司机告诉记者，山水文园海盐主题乐园项目建了近4年，已经搭建了一定的基础，因为山水文园集团原来的老板资金不行了，搞不下去了，甚至出现过农民工讨薪拉横幅的情况，之后地方政府重新招商开发该项目所在地，山水文园海盐项目停工又复工。

《商学院》记者来到了山水文园海盐项目所在地，山水文园项目的痕迹已经不见踪影，取而代之的是杭州湾融创文旅城。据项目展示厅的销售人员向《商学院》记者介绍，该项目被融创接手后，不再冠名美国六旗主题乐园的品牌，融创在项目原有的基础上进行更新改造升级，之前山水文园因为资金短缺而无法支付美国六旗集团的设备费用，融创已经在接盘时支付，在山水文园此前规划投资360亿元的基础上，融创还增加投资40亿元建设了滑雪主题乐园。

并不是山水文园所有项目都如海盐项目有“白衣骑士”融创接盘，山水文园重庆六壁项目未见进展，预计开业时间一再延迟，项目承建方陕西建工房地产开发集团有限公司更是因为借款合同纠纷将山水文园集团有限责任公司、山水文旅投资有限公司及山水文园集团旗下公司诉至法院。

另外早在2017年9月，多家媒体便报道，由山水文园集团和美国六旗集团共同投资建设的南京溧水山水主题小镇项目将落地于永阳新城南部，总投资超350亿元。该项目首先建设的规划馆于2018年4开工，预计2018年底封顶，2019年9月对外开放。

但至今在高德地图上也搜不到山水文园溧水项目，经多方打探，记者找到该项目所在地，道路左右两边山水文园的广告牌有的已经染上了泥土、有的残破不堪随风飘动，还有的就剩下半面。

据当地居民称，该地块曾经是大片的村落，后来拆迁了，拆迁的居民已经安置在了马路对面的楼群中，当时拆迁的目的之一是为了规划建设主题乐园。沿着小路走了20多分钟后，行至“中铁四局集团有限公司承建溧水区山水文园地块仰山路道路建设工程一期施工”的建筑牌门口，走进大门发现项目现场空无一人，门口生锈的铁制品和多个石板堆积着，山水文园主题馆及展示中心的海报则立在一旁，海报已经掉色、褶皱。从工地现场的平房里，《商学院》记者找到一名看工地的员工，该员工称自己受雇于“浙江双和环境建设有限公司溧水区山水文园地块六旗路道路建设工程1期施工项目经理部”。

该员工说，“该项目停工近一年了，我是年后过来的，此前公司的业务主要是建造公路，服务于山水文园主题乐园。山水文园主题乐园的项目停工了，我们也就停工了。”该员工向《商学院》记者指着不远处称，”那边就是山水文园规划馆。”

《商学院》记者依稀可以看到远处展览馆的雏形及民工居住的小房子，规划馆的门口指示牌上写着南京山水主题小镇展示中心，建设单位是南京山水商业投资管理有限公司，施工单位则为陕西建工集团有限公司。规划馆大门紧闭，堆砌的石板、斑驳的铁制品和院中的狗吠声让规划馆更显荒凉。

随后，从屋子里出来一名陕建的员工对《商学院》记者表示，2020年年后项目就没再开工，这个工程陕建垫资了5000多万元，目前一分钱没收到，农名工工资都是陕建垫资的。山水文园属于政府招商引资的项目，招标时陕建中标，山水文园与陕建签署了350亿元的合同，目前的情况是山水文园主题乐园下面的修路项目干了一部分，水上乐园平整了地基和草地，搭建了六七个桩，这里仅是一个开发项目的展示中心，仅是项目的一小部分。

实际上，早在2019年，山水文园资金链出问题的消息就已经被多家媒体曝出。2019年12月底，山水文园集团公开发文提出，“在转型期间，我们开始意识到公司在人才组织架构与管理方面存在一些问题。2019年以来，公司根据实际需求，鼓励并推动集团优秀人才资源向项目一线倾斜，按照‘小集团、大项目’的原则，逐步对全公司人员结构进行了优化调整，调配完善的管理和运营队伍到各个项目公司，精简集团总部机构编制。”

山水文园离职员工接受《商学院》记者采访时称，2019年年中离开公司的时候还没有开始大规模裁员，就是工资、公积金开始有拖欠行为，并持续了一段时间，所以该员工就离职了，不是很清楚资金具体出了什么问题，但是在其看来内部对于成本管控力度不够，大规模高薪挖人造成人力成本大幅上涨是原因之一。

随着房地产行业“天花板”渐显，大量房地产企业转型做文旅，文旅小镇热潮也开始兴起，开发商转型文旅的背后，也出现了很多城市初心是招商引资，振兴当地经济，但是实际上却适得其反，房企借拿文旅地块的名目，在当地盖了很多住宅，导致当地住房库存去化压力逐渐增大，旅游业态却不见发展。

然而，山水文园从住宅转做文旅并不成功，资金链出现问题。文旅产融智库副理事长姜长城向《商学院》记者分析称，房地产企业和传统的文旅企业是两个类型的企业，文旅企业并不能像房地产企业批量化快速变现，所以房地产企业在转型文旅的过程中遭遇挫折的原因是房地产行业和文旅行业是两种不同的商业模式。隔行如隔山，房地产企业的投资开发和经营方式属于“高周转+高杠杆“，靠快速卖房、融资来实现周转，文旅产业虽然也属于大投资的项目，但是文旅的营收主要是靠游客的每一笔消费变现去实现，这里面存在一个巨大的时间差和资金差，对于企业来讲，平衡不了资金差和资金成本，有可能就在文旅行业里折戟。

姜长城建议，企业进入一个新的行业首先对行业的经营模式、商业规律本质要有定位，不能将原来的行业经验、营收估算原封不动地用到新的行业。要做好专业的人才配备，商业模式规划，对于行业的盈利预期有合理的估计，有很好的选择项目的能力，用低成本拿下项目，通过引入高品质的IP形成强流量，让消费者买单，哪一项缺失了，企业都面临很多风险。

在北京联合大学在线旅游研究中心主任杨彦锋看来，地产和文旅有着天然的联系，特别是现在很多地产转型文旅有拿地的需求，首先因为通过文旅拿地价格显著比常规拿地方式低，其次，如果文旅做得好，它有一些畅销的经营的商业业态可以留存，所以很多房企都在探讨这种长短结合的模式。杨彦锋认为，地产公司做文旅首先应该培养IP项目、文化项目和核心项目的经营平台，然而再逐步复制，夯实基础，不要直接做大盘模式，因为文旅的回收周期比较缓慢，同时，在项目的运营上要有资金的特色和生命力，这样转型才能成功。

对于山水文园文旅产业未见发展而拖累公司整体经营的情况，在严跃进看来，文旅资源或项目开发确实周期比较长，所以在预计项目开发成本的时候，企业应该多考虑成本，把一些没预计的成本都给计算进去，这样项目开发才是有意义的。否则项目开发断断续续，自然导致了后续的经营问题。

严跃进认为，对于住宅开发商转型做文旅需要谨慎，近年对于各类文旅产业圈地的现象备受关注。如果企业资金实力不强，圈地造住宅自然导致了房产投资的现象，而文旅项目本质上是需要企业有较强的资金运筹能力的，而不是简单地卖房子回笼资金的做法。

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