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本文目录

1. 海南:建立土地二级市场交易平台
2. 拿地须完成恒大项目“保交楼”:海南创新土地出让模式
3. 海南规范土地二级市场:购买存量建设用地,可依据规划转型

一、海南:建立土地二级市场交易平台

1、9月13日，海南省人民政府办公厅发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（试行）》（以下简称“《实施意见》”），提出建立土地二级市场交易平台，逐步建立土地二级市场交易信息平台与不动产登记信息平台的互通共享机制。

2、海南省市县公共资源交易联网子平台作为土地二级市场公开交易载体，开设土地二级市场交易窗口，汇集、发布交易信息、提供交易场所。

3、《实施意见》明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

4、明确不同权能建设用地使用权转让的必要条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，须经市县政府批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

5、以出让方式取得的建设用地使用权转让，应充分保障交易自由。鼓励市场主体依法依规通过土地二级市场购买存量建设用地，依据规划转型用于海南省鼓励的产业项目建设。

6、海南省将探索实行预告登记转让制度。以出让方式取得建设用地使用权的，对房屋建设工程已投资额未达到开发投资总额25％的土地，经市县政府批准，按照先投入后转让原则，允许土地使用权人转让土地、签订土地转让合同，到属地不动产登记部门办理预告登记，取得预告登记证明文件，按规定进行不动产转移登记。

7、对于非住宅用地与住宅用地合并的，《实施意见》规定，不得增加住宅建设规模。不同用途宗地合并的，应依照规定明确各自比例，并在不动产登记时予以注明。涉及剩余出让年限、容积率不一致的，在符合规划、不超过宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，按照等价值原则重新确定合并后土地出让年限和容积率，也可在补缴一定年限土地出让金或增容费后，按较长年限或较高容积率登记。

8、《实施意见》提出，培育和规范中介服务。根据土地二级市场业务需要，积极引入中介机构参与土地二级市场的资产评估、风险评估、抵押融资等专业工作；鼓励中介机构在土地二级市场交易平台中开设实名用户，发布供需信息，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务；鼓励有条件的市县探索政府负责指导和监管，中介机构负责搭建的集信息发布、市场交易、统计分析、市场研判等功能于一体的信息平台模式，做大做强中介服务；充分发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用。

二、拿地须完成恒大项目“保交楼”:海南创新土地出让模式

恒大悦珑湾项目工地此前复工情形。图片来源：海南恒大悦珑湾公号

此类做法属于购地模式和“保交楼”模式的捆绑，通过此类捆绑至少体现了各地在解决“保交楼”方面的急迫程度。

看似3宗普通的国有建设用地使用权挂牌出让，由于公告内文有与“恒大”相关表述，从而引发外界广泛关注。

最近，澄迈县自然资源和规划局在海南省公共资源交易平台发布3则土地出让公告，挂牌出让该县3宗国有建设用地使用权。据悉，这3宗用于建设市场化商品住宅项目地块土地面积共计79177余平方米（合计约118.8亩），出让起始价约3.74亿元。

中国房地产报记者了解到，这3宗出让地正是“恒大悦珑湾项目”所在地块。早在2020年5月29日澄迈县自然资源和规划局发布的《关于“恒大悦珑湾项目”修建性详细规划批前的公示》中披露，项目总用地面积为121376.56平方米（合计约182.1亩）。目前，恒大在该地块上已开发至第三期。

根据上述3宗土地挂牌出让公告规定，竞得人须完成恒大悦珑湾“保交楼”任务，3宗土地预计出资额分别不低于21136万元、4285万元及3142万元。如果是同一竞买人，预计出资额不低于28563万元。

有人给这3宗土地算了一笔账：如果以挂牌出让起始价作为成交价计算，楼面地价仅为1889元/平方米。房地产行业专家表示，虽然地方政府通过土地出让捆绑“保交楼”是一项创新做法，但由于该地块所延伸的问题较为复杂，比如“保交楼”项目涉及比较复杂的债权债务关系，对于接盘房企来说会有一些顾虑。

记者也就此次土地挂牌出让公告等情况分别联系了恒大及澄迈县有关方面，上述方面均未予回应。

“出让土地捆绑‘保交楼’是一项创新的做法。”11月18日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示。

11月9日，海南省公共资源交易平台上发布了3则公告，澄迈县自然资源和规划局挂牌出让3宗城镇住宅用地。记者了解到，即将出让的3宗土地位于该县老城经济开发区北一环路附近。3则公告除了地块面积、起始价等基本信息不同之外，其他内容基本一样。

据上述公告记载，3宗地土地面积分别为55997.88平方米、15102.4平方米及8076.8平方米，对应出让起始价分别为26981万元、6651万元和3728万元。3宗地块总面积为79177.08平方米（约118.8亩），起始价共计37360万元。

原本是3则普通出让信息公告，但在“竞买人资格”中的第三条和第四条有明确规定：“与恒大悦珑湾项目有债权债务关系的企业不得参与竞拍”“竞得人须承担社会责任，完成恒大悦珑湾‘保交楼’任务，竞得人以形成对恒大方债权的形式出资完成“保交楼”任务”之内容，引起外界广泛关注。

另外，公告还明确告知竞买人在报名前可与澄迈县房地产风险防范工作领导小组办公室对接，完全知晓出让宗地的条件以及竞得后所承担的责任与风险，并出具书面承诺，承诺已完全知晓出让宗地的条件以及竞得后所承担的责任与风险。

公告还对相应地块“保交楼”任务的出资额进行了预估，要求上述3宗土地出资额分别不低于21136万元、4285万元和3142万元，最终出资以实际发生金额为准。同时，还要求竞得人出资建设幼儿园。有媒体统计，按照3宗地块底价、“保交楼”任务的最低出资额及建设幼儿园出资总价计算，企业实际需支付成本6.69多亿元。

记者从有关方面获悉，恒大悦珑湾项目是恒大在澄迈县开发的又一商品住宅项目，项目总用地182亩之多，除了打造2300余户的住宅小区外，还规划了建筑面积2200平方米的品牌幼儿园、3700平方米的风情街等配套设施。

早在2020年5月29日，澄迈县自然资源和规划局《关于“恒大悦珑湾项目”修建性详细规划批前的公示》中称，海南信伟房地产开发有限公司、澄迈信伟盛房地产开发有限公司（均为恒大项目开发公司——记者注）开发建设的“恒大悦珑湾项目”由3个地块组成，项目总用地面积121376.56平方米，总建筑面积431593.89平方米，综合容积率2.5。其中，地上建筑面积309856.89平方米，地下建筑面积121737平方米。

截至2021年3月底，“恒大悦珑湾项目”已经先后报建了3期。2020年6月5日，“恒大悦珑湾项目首一期”建设工程规划许可批前公示显示，8栋住宅楼、一座商业楼以及幼儿园等配套设施，总报建面积为113301余平方米。同时也报建了该项目“首二期”，3栋住宅楼总报建面积约32510平方米。2021年3月，“恒大悦珑湾三期”项目报建了多栋住宅楼。

公开资料显示，“恒大悦珑湾三期”项目最早拿到预售许可证在2020年11月。2021年12月23日，澄迈县行政审批服务局撤回“恒大悦珑湾项目二期”17号楼预售许可证。撤销的理由是，2021年12月10日，澄迈县自然资源和规划局于对该项目开发企业名下一份不动产权证书公告注销，项目土地权属发生变更。

2022年1月4日，澄迈县住建局发布通告称对“恒大悦珑湾项目”进行资金监管。

专家：供地方式创新中要多方考虑

上述3宗土地挂牌出让为海南首例捆绑“保交楼”的土地出让模式。

11月18日下午，记者也就上述3则公告相关情况分别与恒大及澄迈县有关方面联系采访，上述两方均未回应。

“地方政府通过土地出让捆绑‘保交楼’的举措，如果土地出让能够最终完成，应该能够完成保交楼任务。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫向记者表示，除了土地出让捆绑“保交楼”举措之外，还有很关键的一点是开发商融资等渠道的畅通，包括开发手续的快捷办理、税费上的减免措施等，只有多方面配套措施支持下，出让土地捆绑“保交楼”措施才能够真正落地。

开发商对这种土地出让方式是否感兴趣？谢逸枫称，关键还要看融资渠道是不是有优惠政策，比如开发贷、委托贷款等是否都能顺利通过及贷款的利息是多少。他认为，这还要取决于地块是否“干净”，有没有债权债务纠纷，这也是确保土地出让捆绑“保交楼”能否落地的一个很重要因素。

严跃进对此也表示，此次澄迈县自然资源和规划局挂牌出让3宗住宅用地的政策意义在于，地方政府在供地方面出台了一些创新做法和内容。

他认为，首先，此类做法属于购地模式和“保交楼”模式的捆绑，通过此类捆绑至少体现了各地在解决“保交楼”方面的急迫程度。通过此方式，能够较好地把供地工作和“保交楼”工作两方面进行结合；其次，此类供地方式有创新性，但对于房企来说会有一些顾虑，这在于“保交楼”项目涉及比较复杂的债权债务关系，若是此类关系没有考虑清楚，很可能是看似拿了一块性价比很高的土地，但“保交楼”事件又可能拖累此类企业的投资能力。

严跃进建议，企业对于此类土地要做比较系统的研究，尤其是此类“保交楼”项目盘活的概率和时间，以及中间可能会出现的新情况和新问题。唯有这样，才能较好地认识此类购地制度创新，更好地了解政府目前供地和“保交楼”的工作思路。

三、海南规范土地二级市场:购买存量建设用地,可依据规划转型

1、9月13日，海南省人民政府办公厅发布关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（试行）（简称“意见”）。意见主要为进一步健全和规范海南省国有建设用地二级市场，促进存量建设用地集约高效利用，推进海南自由贸易港建设，意见自印发之日起施行，有效期3年。

2、意见明确，以出让方式取得的建设用地使用权转让，应充分保障交易自由。同时鼓励市场主体依法依规通过土地二级市场购买存量建设用地，依据规划转型用于海南省鼓励的产业项目建设。

3、海南完善土地分割、合并转让政策。意见规定，非住宅用地与住宅用地合并的，不得增加住宅建设规模。不同用途宗地合并的，应依照规定明确各自比例，并在不动产登记时予以注明。涉及剩余出让年限、容积率不一致的，在符合规划、不超过宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，按照等价值原则重新确定合并后土地出让年限和容积率，也可在补缴一定年限土地出让金或增容费后，按较长年限或较高容积率登记。

4、此外，意见明确，建立土地二级市场交易平台。将各市县公共资源交易联网子平台作为土地二级市场公开交易载体，开设土地二级市场交易窗口，汇集、发布交易信息、提供交易场所、完善交易规则、办理交易事务。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。

5、海南将根据土地二级市场业务需要，积极引入中介机构参与土地二级市场的资产评估、风险评估、抵押融资等专业工作；鼓励中介机构在土地二级市场交易平台中开设实名用户，发布供需信息，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。

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