大家好，今天来为大家分享菏泽房产交易平台的一些知识点，和菏泽住房公积金贷款政策的问题解析，大家要是都明白，那么可以忽略，如果不太清楚的话可以看看本篇文章，相信很大概率可以解决您的问题，接下来我们就一起来看看吧！

本文目录

1. 我想和你交流一下关于万易达
2. 房地产开发企业税务筹划怎么做
3. 菏泽住房公积金贷款政策

一、我想和你交流一下关于万易达

贪婪和恐惧是悬挂在我们散户头上的两个相互联系而又对立的情绪，这两种特质会在我们股票的实际操作过程中被进一步放大，从而成为主力鱼肉我们的工具。当前崩跌的恐惧气氛之下，散户应该如何应付呢？

没有人知道真正的底部具体点位在哪里，包括这个市场的主力、庄家以及大小基金。2008年9月18日，沪指盘中逼近1800点整数关口，由于基金等机构的杀跌，工商银行一度跌至-8%左右，午后开盘被拉升翻红。当日沪指从-8%左右跌幅收窄，当晚有消息称汇金入市增持中工建三大行，且下调印花税。次日两市大盘指数涨停，场内股票包括权证等所有可交易品种悉数涨停，第三日继续暴涨。很显然，市场主力们，并不知晓此次阶段底部，9月18日上半场还在继续杀跌。而后短短几天，沪指反弹29%。但随后的走势却表明了市场底部要低于政策底部。

10月28日凌晨，《北京商报》题为“别为1800点掉眼泪，没有伸手不见五指的黑夜”，成了投资者们最绝望和心酸的写照。很显然，政府救市始于9月18日的1802点，但却阻挡不住随后破掉1800点，并迎来1664.93点。很显然，政府的政策底是一个大概的区域，而真正的市场底部，只有市场走出来之后，才可以被称作底部。

正如现在一样，没有人知道真正的底部在哪里，但笔者可以肯定，今日最低点2665点必定是未来一个阶段的相对低位，我们知道这个就足够了。

各大券商的“高抛低吸”建议是散户踏入A股市场以来，最大的一个骗局，并且你受骗之后，还不知道他在欺骗了你，因为他说的话原理很对，但却无法操作成功。大部分散户的操作都是“低抛高吸”，涨了“高抛”，股价继续涨上去了，跌了“低吸”，股价却接着跌。频繁交易和所谓的高抛低吸是散户亏损之源。

如上面所分析，只要知道现在的位置是相对的低位就可以了，其实达到知行统一，赚钱并不难。当散户朋友克制住自己那个整天想高抛低吸的手，和知行不一的脑子，百分百保证赚钱的操作又有何难处呢？很显然，对于一般的散户来说，无法控制住个股的股价，对于他们，最好的操作方式，则是相对的低点买入，相对的高点卖出，就是这么简单！

举个例子，现价7元的万科，年报每股收益0.48元，市盈率只有14倍，我相信，就算当前7元不是最低价，但买入这个股，拿上一段时间，持股不动，赚个30%，股价涨到9元多，不是什么难事吧！散户朋友最大的误区，就是把盈利的目标定得很高，最终结果却是亏损累累。让高抛低吸见鬼去吧！盈利，从减少操作开始！

市场没有只涨不跌的股票，对于持有包钢稀土之类强势的个股，可以高位抛出获利，换入调整充分、并相对企稳、底部放量的中盘股，尤其是二线蓝筹股为好。正好利用这个获利资金优势，既回避了强势股后市补跌的风险，又充分利用了其他个股的低位买入机会。

我们市场中，有些股票是走坏了的，早就不值得持有了，如华泰证券、青岛海尔、上海汽车、赛马实业等股，当然其中很多个股业绩还很好，但遭到了各路资金的彻底抛弃。此类股，可以趁大盘后市反弹，调仓换股，出掉此类个股。否则，一直持有下去，恐怕在很长时间内，无出头之日。

只要我们持有的个股没有彻底走坏，只是借大盘调整而调整的个股，我们不妨继续持有，我相信很多散户朋友高抛低吸的成功率并不高，不妨持股不动，等待度过这个黎明前的黑暗期。

现在空仓持币者最幸福，但我相信现在空仓持币的散户朋友并不多，绝对是A股市场的稀缺品。如果你懂点技术，不妨去寻找那些在2009年、2010年没有大幅爆炒过，且现在已经触底企稳并放量的个股。如果你不愿意费心，那完全可以照着腰斩的万科A之类的个股买去，笔者相信，此类股可以百分之百盈利。

总之，散户在A股市场内是一个弱势的群体，但只要你能控制自己，并且知行统一，不盲目追涨杀跌，那么完全可以找到百分之百赚钱的投资方式。没有人可以知道真正的底部点位是多少，但却可以预估到一个大概的底部区域。笔者相信，2700点，绝不是2010年的顶部，2800、2900、3000点也绝不是！

凡先处战地而待敌者佚，后处战地而趋战者劳，故善战者，致人而不致于人。A股崩跌之下，克服恐惧，知行统一，我们也可以“不制于人”，我们的股市投资，也可以确保盈利。

散户们:道理都懂，操作起来难啊。

散户们:君子不立危墙之下，幡然醒悟，严政下的楼下和股市就是一堵危墙，赶紧洗脚上岸。现在都说还不能进场，就只能等等。

散户们只要死扛，任何庄家奈我何？

尽管欧盟(EU)和国际货币基金组织(IMF)在周初公布了7500亿欧元的紧急援助计划，尽管G7央行再次联手重启美元货币掉期机制，尽管欧洲央行(ECB)最终出手直接在二级市场购买政府公债，以缓解希腊主权债务危机的进一步蔓延，期望避免新一轮经济危机爆发，但最终市场恐慌情绪占据了上风，而对苛刻的救助门槛的哀叹、对风险资产的规避、对经济增长前景的担忧成为市场主流。最终美元成为市场最大赢家，市场寻求避险的本色显露无疑。

截至周五(5月14日)纽约时段收盘，美元指数收于13个月高位86.29，连续第2周收出大阳，当周涨幅高达2.25%。主要货币方面，欧元/美元跌幅最大，当周累计下跌396点，跌幅超过3%，并重挫至18个月低位；英镑/美元则下跌268点，跌幅近2%；美元/日元上涨88点，涨幅近1%；澳元/美元则微跌21点，但回吐周初跳空高开后近200点的涨幅。

◎“大礼包”变成“炸药包”市场已成“惊弓鸟”

欧盟北京时间周一(5月10日)宣布了规模为5000亿欧元的庞大救助计划，以帮助面临债务问题的欧元区国家。与此同时，IMF承诺进一步出资至多2500亿欧元提供援助。同一天，美联储宣布与G7其他国家央行重启货币掉期机制，缓解欧洲市场美元流动性不足局面。随后，欧洲央行宣布将干预债市，在必要时于二级市场直接购买政府及私人债券，从而确保当地市场债务和流动性情况的稳定。

欧盟、IMF、G7央行此次的联手行动堪称2008年雷曼兄弟倒闭后全球各国为拯救经济的最大手笔。但市场风险偏好情绪仅小幅改善了一天，随之后来的又是源源不断的担忧和恐慌。

尽管欧盟/IMF祭出了7500亿欧元的惊人救助计划，但对于受援国削减财政赤字有着严格的要求，市场担忧包括希腊在内的诸多希望获得援助的国家能否最终履行财政紧缩承诺，完成既定目标。国际投资大师罗杰斯(Jim

Rogers)即表示，7500亿救助计划对于欧元而言是致命的，因为高支出将加重欧元区的债务负担。他认为，最新的欧洲债务危机是欧元走向灭亡的开端。

罗杰斯在接受媒体采访时说道："这真是一件糟糕的事情，这将肯定会令欧元在未来某一天消失。因为这样一个举动表明任何人都可以抱着会被拯救的想法而为所欲为。我对此次救助行动大感震惊。这意味他们已放弃欧元。他们不特别在乎是否拥有健全的货币，这些国家大花他们没有的钱，而且还在持续花钱。"

纽约大学教授、有"末日博士"之称的鲁比尼(Nouriel Roubini)则表示希腊以及其他欧元区边缘国家可能在未来数年内被迫放弃欧元，以重振国内经济。他说："在我看来，希腊要将预算赤字率从13%降低到3%是一件不可能完成的任务。我甚至不能排除未来几年内希腊和其他边缘国家将被迫退出货币同盟的可能。"

◎经济增长担忧已令欧洲远远落后美国

除希腊外，西班牙、葡萄牙两国政府也于本周迅速宣布财政紧缩政策，不过投资者们已把视线转向经济增长，在欧洲经济刚刚自衰退中恢复的背景下，严厉的紧缩措施无疑将把经济再次拉向深渊。陷入双底衰退后的欧洲，又将如何在未来偿还这庞大的债务？

西班牙首相萨帕特罗(Jose Luis Rodriguez Zapatero)周三(5月12日)宣布了一揽子紧缩方案，计划2010年将预算赤字占国内生产总值(GDP)的比例从2009年的11.2%削减至9.3%，在2011年进一步降至6.5%。具体措施包括，将削减公共支出60亿欧元，并将公务员薪资削减5%，政府还将冻结公务员2011年的工资，并将在2010年削减13,000个公务员职位等。此外，萨帕特罗还表示西班牙地方政府将需缩减预算支出12亿欧元。

摩根士丹利表示，该项财政紧缩措施将对西班牙经济产生负面影响，下修对西班牙今明两年的GDP增长预期，分别自此前的-0.7%和0.8%下修至-0.9%和0.4%。该行同时表示，今明两年西班牙经济增长风险偏于下行。该行指出，新的财政紧缩政策显然会对刚刚脱离衰退的西班牙经济造成冲击，鉴于房产市场的下滑和银行业潜在的重组可能，今明两年西班牙经济增长将依然偏于下行。且西班牙或在未来阶段需要更多财政紧缩措施，这将可能造成经济陷入双底衰退的境地。

葡萄牙总理苏格拉底(Jose Socrates)周四(5月13日)表示，葡萄牙政府已经批准了一系列措施，包括增税和削减政府官员和其他公共部门雇员工资，以加快削减预算赤字。苏格拉底表示，政府已经加快速度，计划今年把预算赤字占GDP比例降至7.3%，明年降至4.6%，而先前的目标分别是8.3%和6.6%。具体措施方面，首先是增值税普遍提高一个百分点，必需品增至6%，餐饮业至13%，多数其他商品和服务业为21%。其次，工人工资达到一定标准的将缴纳特别的1%工资税，超过标准的按1.5%缴纳；利润超过200万欧元的企业将额外支付2.5%的所得税。最后，政府各部长和其他高级国家公务员工资从今年起将削减5%。

对此，欧洲央行理事、葡萄牙央行行长康斯坦西奥周五(5月14日)表示，葡萄牙经济增长将趋弱。

与此同时，美国经济前景似乎一片大好，乐观的经济数据与欧洲形成鲜明对比。上周末公布的美国4月非农就业人数大幅增加29万人，为2006年3月来的最大增幅。而本周包括零售销售在内的诸多数据也显示出美国经济稳步复苏的态势正在得到巩固。

美国商务部周五(5月14日)公布的数据显示，4月零售销售月率上升0.4%，预期上升0.2%。同时，美国4月核心零售销售销售月率上升0.4%。随后公布的工业产出数据则显示，美国4月工业产出月率增长0.8%，好于经济学家此前预期的增长0.6%；4月制造业产出月率增长1.0%，为连续第二个月出现上升。劳动力市场方面，美国劳工部周四(5月13日)公布的截至5月8日当周初请失业金人数下降4,000人，为连续第4周下滑。

良好的经济数据使得市场有理由抛售欧元，回到美元的怀抱。尽管因欧洲债务危机的影响，市场对美联储升息时间的预期被延后，但包括美国里奇蒙德联储主席莱克(John Laker)和明尼阿波利斯联储主席柯薛拉柯塔(Narayana Kocherlakota)都暗示，如果经济状况发生转变，美联储可能改变"在较长一段时间内维持超低利率"的承诺。表明美联储或在不久的将来升息。而对于欧洲央行而言，在2011年底前升息的可能性都微乎其微。

◎英国大选尘埃落定英镑跌势重新起步

英国保守党领袖卡梅伦(David Cameron)周二(5月11日)晚间当选英国新任首相，领导由保守党和自由民主党组成的执政联盟，并承诺在今年开始削减支出。执政联盟消息的公布一度提振英镑出现快速上扬，但加速减赤的计划公布及英国央行随后的鸽派言论，再次将英镑打回原形。

英国央行周三(5月12日)公布季度通胀报告，指出即使利率处于当前水平，未来2年通胀年率也将低于2%的目标水准，因此维持利率在记录低点0.5%的时间可能会长于此前预期。与此同时，英国央行行长金恩(Mervyn King)警告称经济增长的风险增加，欧元区债务危机令英国需要更紧迫的削减预算赤字。金恩还声称，英国央行并未排除进一步购买资产以刺激经济的可能性，他警告称金融危机远未结束。

投资者对英国新联合政府的热情转化为对新领导人如何应对预算紧张问题的担忧情绪，英镑/美元重新跌破1.5000整数关口，并迅速下行，展开新的跌势。法国兴业银行(Societe Generale)外汇策略师Valentin Marinov说道："新政府成立后的乐观情绪似乎正在消退，英国经济未来依然面临重重困难。英国央行对于通胀前景的言论相当温和，这令英镑失去了一些支撑。"

西太平洋银行(Westpac)高级外汇策略师Lauren Ro orough也表示："保守党和自由民主党组建联合政府是解决问题的最好方法，但在两党如何合作方面依然存在一些不确定性。"

◎悲观基调难改变后市避险依然成主流

目前市场对于欧元的悲观情绪继续蔓延，周五(5月14日)欧美股市的大幅收跌更是让投资者有理由相信未来的一周，避险情绪将依然占据市场主流。

纽约梅隆银行(Bank of New York Mellon Corp.)全球外汇策略主管Samarjit Shankar表示，投资者继续对于欧元感到悲观，其对于欧洲决策者如何维持经济增长方面依然存在诸多疑虑。该行策略师Neil Mellor也表示，投资者不得不对欧元将进一步下滑保持开放的看法，汇价极有可能在2010年年末跌至平价水平。

持这样观点的分析师并不在少数，瑞银集团(UBS)本周调降欧元/美元的预期，该机构目前预计汇价在今年底前将跌至1.15，明年底前料跌至1.10，先前预期分别为1.30和1.25。荷兰国际集团(ING Groep NV)外汇研究主管Chris Turner也将2010年底欧元/美元预估值由1.25水平调降至1.15。

对于英镑，荷兰国际集团(ING)分析师James Knightley预计夏季结束之前英镑/美元可能会跌破1.40。

美国 3月外资净买入美国公债(美元)

美国上周初请失业金人数(至0515)

笔者昨日下午参加了由搜狐财经组织的第二季度证券市场的策略会，会议分为三个层面，一是几位股票型基金经理畅谈了最近对市场的看法，二是几位债券型基金经理谈及了对于债券的一些个人看法，三是几位业内人士探讨了一下基金存在的一些问题。

参加其中给笔者一些思考，写出来和读者进行一个分享。

一: 2010年是风格转化还是主题投资

大家畅所欲言，其实笔者认为首先风格转化目前仍没有明显迹象，即使转化也应该是潜移默化，不知不觉，或者风格转化本来就是个伪命题，为什么市场一定要风格转化呢？市场不会简单的重复2007年六月以后的美好时光！

从目前分析，对于未来货币紧缩的预期，权重蓝筹股缺乏启动的条件，从经济恢复的程序，复苏阶段伴随着经济二次探底的怀疑，传统产业彻底复苏需要进一步的确认，权重股仍需等待，从产业转变的整体思路，代表着传统产业的权重股，未来前景黯淡！

综上所述，风格转化仅凭一个现实的低市盈率，不能担当起上涨的重任！必须等基本要素再行具备后，市场也许才会发生风格的转化。但这种转化不会简单的是大市值股票涨，小市值股票跌那么简单！

二：为什么不能立即购入银行和地产股？

任何股票上涨，必须要有足够的驱动性因素，而且是正向拉动远超反向拉动，如此才会获得充足的动能，否则股价上涨干扰力量太大！

银行股和地产股本身做空的理由现在依然比较充分！银行股融资的压力没有消除，地产的调控会对银行股产生向下牵引力，因此你不能得出这二个板块要即刻上涨的结论！

对于地产，银行也许进行右侧交易更好，庞大的板块启动是需要时间的，介入的时间会比较充裕！

但这句话对于中小投资者应该比较有用，对于大型的投资机构，如果发现银行股从底部上升20%，再行介入，是否会坚决买入或买入后再次调整下跌都是一个变数，所以笔者认为所谓的右侧交易不过是一个口号而已！

三：对于未来市场的判断，各位基金经理观点不甚鲜明，基本思路是继续观察，关于第二季度加息，有的说要加，有的说不加，阐述意义也不大。席间交流笔者发现数位基金经理看待一些问题显现偏激，高低之间落差太大，对于新兴产业，仍然延续老旧的20倍PE定价法则，看来是被银行板块的市盈率所影响，思路困扰在现实中，市场出现明显上涨就加仓！反之就减仓，总是市场的追随者，缺乏领头羊的思路。都在减仓，3200点减，3000点减，2600点减，结果完全不同。感觉更多的基金经理主观性还是较大，跟随性太强，前瞻力不够，当然这些缺点自己身上也存在，算是一个对自己的警醒吧！

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投资回落物价上涨滞胀悬疑拉大加息分歧

作为钢铁贸易商,孙久财的好日子没能持续太久。“情况相当不好。”5月12日孙久财接受记者采访时表示,正如前期担心的那样,一段时间的钢铁价格疯涨之后,4月份国内钢价开始回落,一些钢厂和钢铁贸易商利润开始减少甚至赔钱。与此同时,宏观经济出现微妙的变化,11日国家统计局公布的数据显示,4月份固定资产投资和工业增加值增速出现回落,经济学家们开始担心,投资增速放缓,可能影响到经济增长,甚至引发经济二次探底风险。孙久财则担心一些倾向从紧的政策造成后市需求不足,钢价进一步回落,他周围的一些小钢厂甚至有了停产的打算。同时,物价的上涨压力则对宏观调控提出从紧的要求。

•住建部上海督战政策落实情况沪版新政纠结尺度

随着北京、深圳、重庆相继落实中央房产调控政策细则,焦点集中到了房价泡沫尤为突出的上海,与其相关的猜测版本更是满天飞。记者5月12日从上海市政府智囊人士处获悉,在国土部4月份对上海进行调研后,住建部一行目前已悄然进驻上海,“目的是督战中央政策落实情况,并研究细则。”那么,沪版新政细则到底何时出？尺度是温和还是严厉？房产税轮廓渐渐清晰,是否真能成为压倒楼市的最后一棵稻草？上海市住房保障局、规土局相关人士近日对本报记者的说法依然是:“现在还没有得到上面的消息。”“具体房产细则方案已拟好上报,等待通过的还不止一套,而是一揽子方案。”上述曾参与沪版房产细则制定的政府智囊透露。中国指数研究院华东副院长陈晟对本报记者的解释更为明确:“上海迟迟未出手,是需要很好地考虑细则的执行尺度。”

•美商务部长骆家辉昨日访华清洁能源合作成重点

5月15日，美国商务部长骆家辉将率领奥巴马政府首个内阁级别商贸团访华，此次访问被业内看作本月底即将举行的中美战略经济对话的前奏。作为美方解决技术性问题的一次实质性访问，中美清洁能源的合作将是重点。来自美国商务部网站的消息称，5月15日至25日，美国商务部长骆家辉将率领奥巴马政府首个内阁级别商贸团访问中国和印度尼西亚。骆家辉在12日的记者会上表示，这次访问将“致力于推销美国在清洁能源、能源利用效率、电力储存运输和分配等方面的先进技术。”商贸团企业代表将由24家企业组成，代表团将访问香港、上海等地。“清洁能源方面的合作将是互利双赢，既能给美国企业创造利润和就业机会，也有助于中国提高能源利用效率。”骆家辉说。

•专家称扩大房产税征收范围文件可能于20日前出台

在遭遇“史上最严厉调控”之后，后续还有什么政策，各地的“靴子”会在何时、以何种方式落地，开发商心里很没底。媒体近期对全国22家房地产企业的高管所作的一项问卷调查显示，近八成的受访高管认为，目前房地产市场面临的最大风险，不是成交量下降，也并非房价的下降预期，而是未来政策的不确定性。至于对未来可能出台什么调控政策，11人认为会“加息”；16人认为会“开征房产消费税或保有税”，超过总数的一半。事实上，在公开的场合，开发商都不愿提及房屋保有税。但在私下场合，多位房企高管表示，他们最担心的，就是这一新税种的出台。这也是政府在房价调整不及预期的情况下，最有可能祭出的“撒手锏”。

•央行点刹调控房地产不上调农信社准备金率之谜

央行已经多次上调商业银行存款准备金率而未上调农村信用社的存款准备金率,但是,下调的时候,农信社与银行一道下调,难道是农信社缺钱？答案是否定的,央行公布的数据显示:截至今年3月底,中资大型银行超额准备金率为1.43%,中资中型银行为1.90%,中资小型银行为3.15%,农村信用社为4.67%。换言之,农信社能承受上调准备金率的能力比大型银行高3%。流动性最充裕的是农信社,而最差钱的是大中型商业银行,那为什么还要抽走这些银行的流动性呢？相反,央行还向最不差钱的农信社注入资金1497亿元。因为,这些银行大部分信贷资金投向了房地产;而农信社资金投向了“三农”（农民、农村和农业）,农信社基本无住房抵押贷款——按照现行法律规定,农民的住房不能用于抵押。

•“新36条”留空白《放贷人条例》年内难推出

5月13日,国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》,即业界所称“民间投资36条”,这是改革开放以来第一个专门关于促进民间投资健康发展的文件。作为该文件起草者之一的国家发改委投资所所长罗云毅表示,与2005年“非公36条”相比,“民间投资36条”提出了很多更加细化和更加明确的规定。在36条中,允许民间资本兴办金融机构算是一大突破,但此举似乎并没有达到市场预期。因为,此前已经写入草案的《放贷人条例》后来搁浅,没有出现在正文当中。而据消息人士透露,该条例今年年内也很难出台。

•逾7万亿贷款压顶地方政府将支付4428亿利息

日前,高盛发布了中国已成“负债”大国的报告,预计2009年底的中国15.7万亿元负债中有7.8亿元来自于地方政府,约占GDP的23%。而此前,银监会主席刘明康在银监会2010年二季度经济金融形势分析通报会议上通报的地方政府融资平台贷款为7.38万亿元余额,同比增长70.4%。按照7.38万亿元的贷款额、6%的年息来计算,地方政府今年将为这笔巨额负债付出4428亿元的利息。在地方政府债务阴云之下,银监会已经明确要求商业银行在6月末前全面完成对地方融资平台的清理工作,解包还原。

•美国推新规剑指评级猫腻或颠覆华尔街游戏规则

美国当局对华尔街的“秋后算账”又出重拳。针对备受诟病的评级行业可能存在的利益冲突,美国参议院13日批准一项金融监管修正案,要求设立一个在美国证监会监管之下的评级委员会,后者将指派评级公司为单个证券评级。而以往则完全由发行证券的公司自己随意挑选中意的评级机构。最新的举措被认为是迄今为止美国国会在改变华尔街运营方式上采取的最重大行动。在13日的投票中,参议院以64比35的投票结果通过了一项针对现有金融监管法规的修正案。根据修正案,美国证监会将建立并监管一个拥有实权的信贷评级委员会,后者将充当发债公司和评级机构的中间人。该委员会将有权选择哪家评级机构来为结构化证券产品给出“初始评级”。

•俄罗斯决定对我产轴承钢管征反倾销税

俄罗斯政府网站13日晚发布公告称,俄罗斯决定对产自中国（包括中国台湾、香港和澳门）的轴承钢管按照海关价格19．4％的税率征收反倾销关税,期限为三年,相关政府令已于本月10日签署,将在正式公布一个月后生效。据俄新社报道,此次俄政府确定的19．4％的反倾销税率比俄工业和贸易部建议的税率低10个百分点。俄罗斯一些轴承钢管生产商于2008年年底称中国轴承钢管生产企业对俄倾销产品,俄工贸部据此对从中国进口的轴承钢管展开反倾销调查。

•电监会实地清查“优惠电价”剑指高耗能企业

二、房地产开发企业税务筹划怎么做

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。

一、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

二、房地产开发企业税收筹划方式

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。

大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,

假设房产原值为P,房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。

营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。

大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

三、菏泽住房公积金贷款政策

为了进一步防范资金风险、引导缴存职工理性住房消费，长沙市住房公积金管理中心出台并正式实施住房公积金新政，优先保障刚需群体，保障缴存职工合理自住需求。我们一起看看长沙住房公积金贷款政策有哪些吧。

从2019年2月1日，职工申请住房公积金贷款时住房公积金正常缴存时限由原先的6个月以上改为12个月以上”。公积金管理中心将严格审查借款申请人及其配偶个人征信情况，若征信记录中有连续逾期超过6期记录、累计逾期超过24期记录(助学贷款除外)中的任一情形，或其他严重失信行为，长沙市住房公积金管理中心将不予发放个人住房公积金贷款。

在提取公积金政策方面，也有些变动，比如说职工家庭在非户籍地缴存，需购房、建造、翻建、大修自住房及偿还上述住房贷款本息等，申请提取住房公积金将不予支持，并暂停长沙市行政区域外就医的重大疾病提取和发生在长沙市行政区域外的重大灾害提取。

公积金贷款额度参照借款人夫妻双方的住房公积金账户余额之和的n倍数算，倍数n在12-20倍数之间浮动。若个贷率少于75%时，可贷额度是职工夫妻双方账户余额的20倍;若个贷率高于95%时，可贷额度为职工夫妻双方余额的12倍。

文章结语：长沙住房公积金贷款新规政策出台，主要实行分类管理，定向划拨，防止资金挪作他用，确保贷款回归真实用途，极大限度确保了资金安全。如需了解更多相关知识，请继续关注齐家网资讯平台。

;     贷款额度

      1、贷款最高额度长沙市区为50万元;

      2.不超过所购住房总价的70%(首次购房且面积在90平方米以下的为80%);

      3.不超过抵押房产价值的70%;

      4.月还本息额度不超过家庭收入的50%;

      5.购买精装修住房的，不超过购房总价的50%。

      5年以内(含5年)年预期年化利率为4.00%，5年以上年预期年化利率为4.50%。现行预期年化利率如遇调整，则执行新的预期年化利率标准。

      最长期限为30年。

      办理住房公积金贷款时间为3个工作日(不含成批办理和抵押备案时间)

      管理中心自收到个人贷款申请报告之日起，在所有贷款资料提供齐全的情况下，在资料齐全的情况下，办理住房公积金贷款的审批时间为3个工作日(不含成批办理和抵押备案时间)。

      1、住房公积金贷款采用等额本息还款法或等额本金还款法，借款人在收到贷款后的次月开始按月偿还贷款本息。

      2、正常偿还贷款1个月或1年后，借款人夫妻双方可选择按月或按年划拨住房公积金余额还贷，也可支取还贷，但不超过上年度还款额。

      -职工

      正常缴存住房公积金12个月以上的行政事业单位，以及与用人单位签订3年期以上(包括连续3年签订1年期以上)长期劳动合同，且正常缴存住房公积金12个月以上的企业单位职工，并正在继续正常缴存的，在购买、建造、翻建、大修普通自住房时可以申请住房公积金贷款。

      -个体工商户、自由职业者

      个体工商户、自由职业者及与长沙住房公积金管理中心签订异地贷款合作协议的缴存人，正常缴存住房公积金12个月(含)以上，可以申请住房公积金贷款。

      1.借款人信用良好，家庭收入稳定，有偿还贷款本息的能力。

      2.具有不低于购、建房总价款30%的自筹资金(首次购房且面积在90平方米以下的为20%)

      3.有中心认可的房产作为抵押和担保公司的保证担保。

      1、借款人夫妻双方户口、身份证、结婚证原件(或有效婚姻证明)及复印件(一式一份)。未婚的提供(二个月内)未婚证明。

      2、购建房合同(一式一份)、购房首付款发票原件及复印件;抵押房产权证原件及复印件，购房合同须经房产交易部门登记备案，且签订时间距贷款申请日不超过一年;购买二手房贷款的，须提供过户后的房屋产权证及交易契税单;建造自住住房须提供有关管理部门批准建造的证明文件和土地使用证明文件(或用地红线图)。

      3、抵押的房产须在市区范围内，竣工时间离贷款时间不超过20年，同时不属于拆迁范围内的房屋。

      相关介绍：长沙公积金贷款购买各类自住房所需材料

关于菏泽房产交易平台，菏泽住房公积金贷款政策的介绍到此结束，希望对大家有所帮助。