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老铁们，大家好，相信还有很多朋友对于酒店项目股权交易平台和万达为什么卖掉酒店项目的相关问题不太懂，没关系，今天就由我来为大家分享分享酒店项目股权交易平台以及万达为什么卖掉酒店项目的问题，文章篇幅可能偏长，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！

本文目录

避开“融资坑”,中档酒店安全“借钱”指南
万达为什么卖掉酒店项目
私募股权投资平台机构排名

一、避开“融资坑”,中档酒店安全“借钱”指南

高性比物业、专业酒店人才、雄厚资金实力，是所有优质酒店项目必不可少的三个必要条件，且缺一不可。

即使酒店投资人家里有矿，资金也会出现枯竭的时候，不得不借力金融杠杆融资。而资本向来是血腥的，且充满各种已知和未知的陷阱和风险。酒店如何避免融资过程的坑，安全借到钱呢？

地产系酒店在融资过程中，有较为优质的土地、物业作为抵押物。而且，地产系在酒店开发过程中，可以通过产权酒店、期权酒店等投资形式来融资和变现。它们在融资方面，有中档酒店无法比拟的优势。

大部分中档酒店，在融资过程中缺乏优质抵押物。装修是中档酒店最大的投入和资产，而装修难估值、折旧快，并非优质抵押物。虽然物业是高价值的抵押物，但它并非中档酒店持有，也不能作为有效抵押物。

中档酒店未来收益，是资方贷款给酒店的主要原因。目前中档酒店融资，主要有以下三种抵押形式：

1）质押股权。市场上很多资方，通过质押酒店100%股权的形式放款给酒店投资人。在合同期内，酒店能按合同如期偿还贷款，双方相安无事。一旦投资人丧失还款能力，酒店真正的持有者是资方。资方有权不经过酒店的同意对酒店对外出售、转让，以收回资方的本金和资金使用成本。

2）抵押收益。酒店集团或OTA背景的资方，以抵押收益的方式给投资人放款。当项目丧失还款能力时，资方有权直接介入项目后期的经营，通过改善酒店经营，保证资方的利益。

3）抵押个人财产。个人财产主要是指贷款人的房产类高保值财产。这类高保值财产更容易获得银行类贷款，同时它的资金综合使用成本低。不过，很少股东愿意拿个人的房产用来抵押，除非酒店项目是独资股东。

1）银行。毋庸置疑，银行融资成本是最低的，但通常需要贷款人拿自己的房产做抵押。以经营贷为例，目前深圳工商银行的经营贷年化利息只要3.85%。由于2020年很多的经营款流向了房市，今年开始对经营贷的审批更为严格，且银行会持续关注经营贷的流向，以确保经营贷是用于公司经营活动中。

2）酒店集团。酒店集团并非真正的资方，它们多与资方机构合作。酒店品牌能贷款的范围非常小，只限于自己的加盟商，而且需要将酒店抵押给酒店集团。酒店集团融资，年化利息在在8%-10%。

3）金融机构。金融机构一般需要通过股权质押、抵押经营权的形式，综合年化利息在10%-15%。它的融资成本相对较高，审核周期较长，通常需要40-50天。融资金融较大的项目，金融机构需要去现场实地考察。大部分的金融机构，贷款最高额度为总投资额的70%，余下30%需要投资人的自有资金。投资人自有资金达到总投资的30%，是金融机构融资的必要前提。

4）众筹平台。众筹平台类似于投资公司，它对接募集的资方和酒店投资人。这类众筹平台，通常需要酒店已完成50%的装修工程，或者投资人有50%的启动资金。它们通过这种方式，来做项目的风险控制。由于众筹平台和金融机构一样，资金本身在成本，年化利息较高，多为10%-15%

5）民间借贷。资金使用成本高，是民间借贷最大的缺点，它的年化利息介于24%-48%。由于民间借贷是基于个人信用，审批快，可以秒放款，贷款金额限制少，这些都是民间借贷的优势。但是过高的资金使用成本，并非酒店类投资能承受的范围

6）产业链金融。产业链金融是资方通过介入酒店的装修和采购，为酒店投资人提供贷款。产业链金融在装修和采购环节，有一定的利润空间。产业链融资成本有一定优势，年化利息成本为10%-15%。选择产业链金融融资，需要对比其施工和采购成本。

7）股权投资/合伙投资。股权投资或合伙投资，这类共同投资没有融资成本。合伙人根据项目实际的总投入，按照所占股权比例承担装修投入。后期合伙人可能存在理念不一致，存在的矛盾是股权投资的最大风险。股权投资之前，需要对合伙人有深入的了解。否则，后期理念不一致会影响酒店的正常运营。

市场上大部分的资方，需要30-40天的审核周期，且分批放款。大概的流程如下图：

市场上资方的综合成本包括以下两大类：

1）利息成本。银行的资金是一手资金，没有中间人。所以银行的综合成本最低，利息成本是综合成本的大头。而第三方金融机构的资金，是通过公募或者私募而来，贷款人除了需要承担利息成本外，还需要承担第三方金融机构的服务费用。

2）服务费。服务费是针对第三方金融机构，不同金融机构服务费包含细项不一样。第三方金融机构常见的服务费包括：融资服务费、增信费，部分资方直接统称服务费。

服务费收取的标准不一样。比如，部分资方收1%的服务费，基数按整个项目的总投资额，而非按贷款的金额。市场上，服务费的年化成本为3%-5%不等。

很多第三方金融机构表面上，融资年化成本为6%-7%。这类资本通常还会有其它的隐形成本，或者成功审批概率低。个人认为，综合资金年化成本在10%-12%，是一个合理的区间。过高的资金使用成本，严重吞噬项目后期盈利水平。

项目实际盈利。项目实际盈利能力，是所有酒店融资最大的风险。在合同期内，若酒店实际盈利与预期相差太大，投资人还款压力大。一旦投资人丧失还款能力，轻则被资方收回酒店项目，重则产生巨大的经济债务需要偿还，影响投资人的工作和生活。盈利小的项目立项，立项本身就是一个错误的投资决策，融资更是雪上加霜。

资金综合成本。除了银行外，第三方资方的综合成本包括利息成本和服务费，不同资方综合成本不一样。投资人在选择融资渠道时，需要对比资方的综合成本，而非某一细分项的成本。

连带责任制。很多资方债务是“连带责任制”，即子债父还，夫债妻还。一旦贷款人丧失偿还能力，贷款人的直系亲属有义务继续替其还余下的债务，直至债务还清完止。项目有盈利皆大欢喜，若投资失败落得举家还债的悲惨结局。

质押 vs抵押。虽然质押和抵押都是担保，但是它们有着本质的不同。比如，酒店投资人将房子抵押给银行，投资人可以继续住在房子里，如果要卖房子，需要先解除银行的抵押，才能自由买卖交易。而如果投资人将房子质押给银行后，质押成立后，投资人需要将房子交给银行。

施工采购。很多资方明确要求，酒店在装修环节的施工、采购需要其指定的供应商。遇到这种情况，投资人需要对比价格。资方链接酒店供应商，一方面是风险控制的需求，另外这也是资方盈利的另一来源。投资人在选择融资渠道时，需要考虑资方链接的施工和采购，有可能存的隐形融资成本。

可行性。项目如果需要融资，投资人需要提前规划。资方审核需要时间，切记不要由于资方放款周期而影响酒店装修进度，从而产生隐形的房租成本。投资人融资时，需要客观评估贷款金额是否足够，是否可以通过审批。尽量多对比几家不同资方，选择可行性高的资方。

控制融资比例。融资成本，在合同期内是酒店固定成本，它会吞噬酒店的利润。酒店投资人需要有意识控制融资金额和比例，提前做好规划，减少后期盈利压力。同等条件下，投资人可通过合当控制单房投入、房间数，部分的工程款、采购款可以争取一定的账单期等形式缓解资金压力，减少融资金额。

酒店项目本身实际的盈利水平，是酒店融资最大的风险点，也是酒店融资和立项的前提。融资综合成本，是选择融资渠道时首要考虑条件。只有这样，投资人才能充分利用资金杠杆，撬动财富之门。

二、万达为什么卖掉酒店项目

8月9日，停牌的万达酒店发展有限公司（下简称“万达酒店发展”）晚间发布公告，万达集团旗下的两家轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团将全部注入其香港上市公司。

消息甫出，市场一片意外之音，“万没想到文旅也要上市且这么急切。”一位市场人士称。

不过这也让7月份那场备受瞩目和争议的“世纪大交易”多了几分眉目：万达急于出售酒店产权，是为了给万达酒店洗壳后收购万达文旅。至此,万达一环扣一环的轻资产资本市场讲故事之旅开始清晰。

“看来万达的流动性压力可能比预想的要大，而且面临的情况可能比较严重，迫使万达文旅立即洗壳上市来应对流动性问题以作多方防范。”长期跟踪研究万达的商业地产专家柏文喜说。无论如何，对立志转型轻资产的万达来说，这场集团系内大重组，还是引发市场一片看好，万达酒店发展10日复牌后开盘即涨超20%,甚至一度最高涨幅近40%。

根据重组事项，万达酒店将万达置业投资在桂林项目51%的股权、万达国际地产投资位于伦敦项目60%的股权、万达美洲地产投资公司位于芝加哥项目60%的股权以及万达澳洲地产投资公司位于悉尼黄金海岸项目60%的股权全部出售给万达商业；并拟以63亿元人民币向万达文化收购万达文旅全部股权，万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。

此外，万达酒店暂定以现金7.5亿元从万达商业手中收购万达酒店管理（香港）有限公司的全部股权。万达酒店管理主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

此番重组后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，转变为文旅和酒店领域的品牌管理公司。先将文化装入酒店管理，酒店管理大部分海外项目出售给万达商业，再从万达商业手里买回酒店全部股权，这意味着，目前万达集团旗下轻资产全部注入酒店发展。

“从万达酒店发展自身的业务来看，其对于海外高端酒店业务等有较好的发展。此类业务进行重组以后，对于万达文旅产业的发展有两个积极作用。第一是其明确了将作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，所以带有很强的资本运作的导向，对于万达文旅后续积极融资和扩大国际化发展战略有积极的作用。第二是其会不断导入文旅、商旅等资源，对于万达文旅产业的发展将发挥较大的资源补充的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

对万达来说，此次重组还意味着另一层意思。2015年万达提出轻资产转型目标，此后万达不断卸下重负：关闭万达百货、万达广场轻资产扩张等，但在这个过程中万达对外传递的讯息也一直是将以万达商业为轻资产承载主体，减负为了更好提高估值。而因此一直以来万达商业回A也备受关注。

但回A之路并不顺遂。距离万达商业排队回A已经近两年，但万达商业的状态还处在3月份通过的“已反馈”阶段，而按照万达商业私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

“万达商业与万达酒店相互转让资产并实现万达文旅上市以后，万达文旅成为以输出管理为主的轻资产上市公司，有利于推高在港股的市值；另一方面万达商业也完全变成一个商业地产投资与运营公司，主要依靠租金、酒店及输出管理的收入，不会再被认定为地产开发商，可以更好地推动A股上市，确保堵赢2018年8月31日前上市的约定。”柏文喜分析道。

此次重组后，万达商业主体发生变化，万达的轻资产承载平台也由万达商业转为万达酒店，未来万达商业定位和地位或许也将有新的调整。

“个人觉得还有可能是万达酒店毕竟已经走出国门，在海外已经有项目，用这个作为主平台，装入其他内容，扩大价值之后方便其在海外上市做海外融资。”克而瑞乐苇总经理胡晓莺说。

截至目前，万达酒店管理公司已投资建设了五个海外项目，分别位于伦敦、洛杉矶、芝加哥、悉尼和黄金海岸，并且2017年上半年万达酒店及度假村与土耳其Mar Yap?公司就伊斯坦布尔万达文华酒店管理输出项目举行了签约仪式，开始万达酒店海外品牌输出，率先开始走轻资产之路。万达酒店在海外品牌价值和市值价值开始凸显，或许这也是促使万达将万达酒店作为轻资产平台的原因之一。

三、私募股权投资平台机构排名

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国内比较好的民营企业股权众筹平台有哪些

2017年中国十大众筹平台排名（1兴汇利众筹 2人人投众筹 3淘宝众筹 4京东众筹…)

1、兴汇利众筹平台

兴汇利众筹成立时间：2014年5月。

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兴汇利众筹致力打造连接创业者和投资人，为优质的项目提供股权投资、品牌宣传等服务的股权众筹平台。兴汇利平台同时也为广大投资人提供参与创投、挖掘行业准上市独角兽企业的机会。

兴汇利众筹先后与盈科律所、天驰君泰、兴华会计事务所、长江大数据达成战略合作，及时、准确的把握行业投资发展方向，在保障客户投资权益的前提下，把风险降到最低，让投资者真正有机会享受到股权众筹投资带来的收益和乐趣。

人人投众筹成立时间：2014年2月。

人人投是专注于为实体店铺融资开分店的股权众筹平台。自上线以来，人人投通过不断过改革和创新，为同行业的发展做出了重要的贡献，也为多家中小微企业、创始人及投资人提供了一个高效、安全、落地的平台。

人人投股权众筹依托独特的商业运营模式，打造出自身核心竞争力，并凭借专业的运营管理团队整合领域资源，将独特的经营理念深深植入中国“互联网+金融”最具发展活力和高增长潜力区域，努力寻求风险最小值下的投资良机，为投资人和项目方以及社会创造无限价值。

人人投的企业口号是“投店铺”。企业目标是做股权众筹的品牌旗舰，实体店铺的服务航母。

淘宝众筹是一个协助亲们发起创意、梦想的平台，不论你是淘宝卖家、买家、学生、白领、艺术家、明星，如果你有一个想完成的计划（例如：**、音乐、动漫、设计、公益等），你可以在淘宝众筹发起项目向大家展示你的计划，并邀请喜欢你的计划的人以资金支持你。

淘宝众筹平台上，如果你愿意帮助别人，支持别人的梦想，你可以在淘宝众筹浏览到各行各业的人发起的项目计划，也可以成为发起人的梦想合伙人，当你们一起见证项目成功后，你还会获得发起人感谢你支持的回报。

京东众筹作为京东金融第五大业务板块，旨在打造出门槛极低、新奇好玩、全民都有真实参与感的众筹平台。目前，京东众筹主要分为四大类，产品众筹、公益众筹、股权众筹、债权众筹。

京东众筹主打产品众筹，产品众筹不同于股权众筹，主要是出资人对众筹项目进行投资，获得产品或服务，通俗说就是你支持我，我用实物或者虚拟权益作为回报。

京东众筹的特点，是优选聚集好的创意，出资人找到好玩、有趣的项目，其身份不仅是消费者、投资者，更是参与者。在项目初期，出资人在产品设计、生产、定价等环节，能与筹资人建立起深层次的互动，并能决定产品未来，这些过程都体现出了真实参与感，满足用户的消费升级需求。

苏宁众筹从智能产品，到爱心公益；从生活时尚，到足球娱乐……在这里，只有你想不到，没有你找不到。这一次，还是O2O+苏宁O2O。

苏宁众筹相比国内其他股权众筹平台，拥有1600多家线下门店优势，例如实物众筹，项目不分线上、线下，在实体店的体验、试用、评测和认筹将在项目周期里同步开展，为产品获取第一手用户信息，也有利于产品进行固件优化升级等改良。这是苏宁众筹O2O价值的充分体验，也是苏宁作为一家互联网零售企业，与其他互联网创业者无边界合作的一次创新。

天使汇众筹成立时间：2011年11月

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天使汇希望改变行业内DEMO DAY效率低的现状，打造投资人和创业者人生中最高效的一天。在这里，股权众筹创业项目在上午集中路演，中午和投资人共进午餐，下午和有投资意向的投资人进行一对一私密约谈，傍晚签订投资意向书。

天使汇平台上注册的股权众筹创业项目主要集中在互联网及移动互联网领域，涵盖社交网络、企业服务、游戏、电商、O2O、教育、健康等门类。

点名时间众筹成立时间：2011年7月

点名时间是中国最早也是最深入了解智能硬件产业的专业众筹平台。自2012年起，点名时间与北京、上海、杭州、深圳等地的硬件团队进行深度交流，并深入分析国内外数千个智能项目在众筹平台、销售渠道的数据表现，通过线下《点名时间10x10大会》和大家分享，帮助硬件团队了解市场需求，掌握未来趋势，在业界已经建立起一定的口碑。2014年起，每场超过2000人规模的《点名时间10x10大会》，已经成为智能硬件圈不能错过的重要大型会议。

轻松筹先后推出众筹空间、诺筹-企业级众筹解决方案等品牌，和基于社交网络、面向广大网民日常生活内容的轻松筹-社交版。轻松筹自上线初就十分重视产品的研发和用户的反馈，致力于将轻松筹打造成“小微企业投融资第一平台”。

轻松筹可以通过尝鲜预售（农鲜产品、私房菜、零食等）、梦想清单（小微创业、影视图书、艺术设计、智能硬件、娱乐演艺、动漫游戏）、微爱通道三大频道发起项目，为用户提供了更多选择、更多低价、更多创新的个性化定制产品和服务。

轻松筹将独特的经营理念深深植入中国“互联网+金融“最具发展活力和高增长潜力区域，努力寻求风险最小值下的投资良机，为投资人和项目方以及社会创造无限价值。

爱创业平台，创业者可以发布创业项目，获得融资机会；机构投资者不必东奔西走，优质项目尽揽在手；较低的投资门槛，也可让个人投资人拥有更安全、门槛更低、更方便投资优质创业企业的机会。爱创业上线以来，已帮助数十家创业企业完成融资，融资规模近亿元。

爱创业已经上线并众筹的项目有车来了、车置宝、梦镜盒子、YIBOYO、景像精品酒店等项目。爱创业与众多投资机构、创业服务机构建立了战略合作关系，投资机构通过爱创业发布项目，并成为项目领投人，这将大大拓展我们的项目来源通道。

海创汇众筹成立时间：2013年12月

海创汇众筹依托海尔生态产业资源及开放的社会资源，区别于普通孵化器，实现了创新与创业、线上与线下、孵化与投资的系统结合，为创客提供包含投资、学院、供应链&渠道加速、空间、工厂、创新技术等一站式孵化服务。

海创汇众筹通过开放的线上孵化平台在线为创客提供创新创业的孵化加速服务。面向创客进行一站式一流资源在线对接帮助创客解决找资金、找人、找空间、找渠道销售、找培训、找法务等综合孵化加速服务的创新创业的孵化平台。双方可依托海创汇众筹平台建立在线对接，资源扁平化，开放无边界，互通互联。

平台简介：国内最早的一批众筹平台，主攻天使阶段的股权众筹，致力于让靠谱的项目找到靠谱的钱。目前平台已有超过2000位认证投资人，累计融资金额30亿元。

点评：成立时间最早的一个股权众筹平台，依然保持着很高的曝光度与关注度，不足就是平台投资者为专业的天使投资人，小散比较难参与。

平台简介：国内首家专注新三板企业的股权众筹平台。平台成立时间不长，但发展极快，借力于新三板与股权众筹的火爆，平

台快速吸纳了一大批高净值投资人士入驻。短短一年多时间，平台众筹金额已经超过5亿元。其中，已挂牌新三板企业“华人天地”成为业内采用股权众筹方式融资

点评：专注于新三板领域成长期项目，风险系数相对较小，且抓住了时代风口。专业机构担任主投，个人投资者可10万起跟投，并率先推出了新三板主投基金及新三板定增估值系统。

平台简介：网信金融集团旗下的众筹模式网站，其原本的众筹模式主要为捐赠众筹与奖励众筹，同原始会合并后，又增加了股权众筹与房产众筹。

点评：成立时间早，发挥集团优势，产品品类多，可选择多种方式投资。

平台简介：京东众筹为京东旗下众筹平台，主要布局产品众筹与股权众筹。自3月底京东正式宣布推出股权众筹平台以来，在短的时间内聚集起了很高的人气。

点评：背景强大，发挥自身资源优势，一个月的时间平台的交易额就突破了一个亿。貌似不能直接参与，要购买一点京东的基金。

平台简介：爱创业由飞马旅、唯众传媒、《东方企业家》共同发起成立。

点评：除帮助创业企业融资外，还能帮助项目做好媒体宣传和营销，并在主流媒体完成曝光。

平台简介：天使客（AngelClub）是一个主打“精品路线”的股权众筹平台，专注TMT领域天使阶段到Pre-A阶段的股权众筹。

点评：美女CEO跨界创业，团队成员有媒体行业从业经验，在初创阶段即得到多个知名投资人和机构的青睐，且媒体公关能力的强大！

平台简介：是国内唯一一家集股权投资、众筹、O2O社交、创业中国梦于一体的新势力平台。

点评：汇集国内最早最懂投资人的从事股权众筹的团队成员，同时引进来自BAT的互联网精英、上市公司和著名投资机构的合伙人。

平台简介：大伙投是股权众筹领域最开放的共享型服务平台！为海内外各领域、各区域的项目保荐商、众筹代理商提供一站式的自营铺位！

点评：创新实干型众筹平台，上线不到一年时间即推出了一套系统性的商业模式，首推保荐模式。

平台简介：天使街股权众筹平台是国内首家专注生活服务的众筹融资平台。

点评：全套创业服务，中小微企业的福音。

平台简介：国内首家以协议方式引入专业创投机构作为领投人的股权众筹平台。公司结合线上平台与线下资源优势，旨在打造以投资基金+股权平台+孵化器+企业服务为核心的模式。