大家好，今天小编来为大家解答酒店项目融资交易平台这个问题，夜鱼快宿是否有融资诈骗很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

本文目录

1. 避开“融资坑”,中档酒店安全“借钱”指南
2. 万达为什么卖掉酒店项目
3. 夜鱼快宿是否有融资诈骗

一、避开“融资坑”,中档酒店安全“借钱”指南

高性比物业、专业酒店人才、雄厚资金实力，是所有优质酒店项目必不可少的三个必要条件，且缺一不可。

即使酒店投资人家里有矿，资金也会出现枯竭的时候，不得不借力金融杠杆融资。而资本向来是血腥的，且充满各种已知和未知的陷阱和风险。酒店如何避免融资过程的坑，安全借到钱呢？

地产系酒店在融资过程中，有较为优质的土地、物业作为抵押物。而且，地产系在酒店开发过程中，可以通过产权酒店、期权酒店等投资形式来融资和变现。它们在融资方面，有中档酒店无法比拟的优势。

大部分中档酒店，在融资过程中缺乏优质抵押物。装修是中档酒店最大的投入和资产，而装修难估值、折旧快，并非优质抵押物。虽然物业是高价值的抵押物，但它并非中档酒店持有，也不能作为有效抵押物。

中档酒店未来收益，是资方贷款给酒店的主要原因。目前中档酒店融资，主要有以下三种抵押形式：

1）质押股权。市场上很多资方，通过质押酒店100%股权的形式放款给酒店投资人。在合同期内，酒店能按合同如期偿还贷款，双方相安无事。一旦投资人丧失还款能力，酒店真正的持有者是资方。资方有权不经过酒店的同意对酒店对外出售、转让，以收回资方的本金和资金使用成本。

2）抵押收益。酒店集团或OTA背景的资方，以抵押收益的方式给投资人放款。当项目丧失还款能力时，资方有权直接介入项目后期的经营，通过改善酒店经营，保证资方的利益。

3）抵押个人财产。个人财产主要是指贷款人的房产类高保值财产。这类高保值财产更容易获得银行类贷款，同时它的资金综合使用成本低。不过，很少股东愿意拿个人的房产用来抵押，除非酒店项目是独资股东。

1）银行。毋庸置疑，银行融资成本是最低的，但通常需要贷款人拿自己的房产做抵押。以经营贷为例，目前深圳工商银行的经营贷年化利息只要3.85%。由于2020年很多的经营款流向了房市，今年开始对经营贷的审批更为严格，且银行会持续关注经营贷的流向，以确保经营贷是用于公司经营活动中。

2）酒店集团。酒店集团并非真正的资方，它们多与资方机构合作。酒店品牌能贷款的范围非常小，只限于自己的加盟商，而且需要将酒店抵押给酒店集团。酒店集团融资，年化利息在在8%-10%。

3）金融机构。金融机构一般需要通过股权质押、抵押经营权的形式，综合年化利息在10%-15%。它的融资成本相对较高，审核周期较长，通常需要40-50天。融资金融较大的项目，金融机构需要去现场实地考察。大部分的金融机构，贷款最高额度为总投资额的70%，余下30%需要投资人的自有资金。投资人自有资金达到总投资的30%，是金融机构融资的必要前提。

4）众筹平台。众筹平台类似于投资公司，它对接募集的资方和酒店投资人。这类众筹平台，通常需要酒店已完成50%的装修工程，或者投资人有50%的启动资金。它们通过这种方式，来做项目的风险控制。由于众筹平台和金融机构一样，资金本身在成本，年化利息较高，多为10%-15%

5）民间借贷。资金使用成本高，是民间借贷最大的缺点，它的年化利息介于24%-48%。由于民间借贷是基于个人信用，审批快，可以秒放款，贷款金额限制少，这些都是民间借贷的优势。但是过高的资金使用成本，并非酒店类投资能承受的范围

6）产业链金融。产业链金融是资方通过介入酒店的装修和采购，为酒店投资人提供贷款。产业链金融在装修和采购环节，有一定的利润空间。产业链融资成本有一定优势，年化利息成本为10%-15%。选择产业链金融融资，需要对比其施工和采购成本。

7）股权投资/合伙投资。股权投资或合伙投资，这类共同投资没有融资成本。合伙人根据项目实际的总投入，按照所占股权比例承担装修投入。后期合伙人可能存在理念不一致，存在的矛盾是股权投资的最大风险。股权投资之前，需要对合伙人有深入的了解。否则，后期理念不一致会影响酒店的正常运营。

市场上大部分的资方，需要30-40天的审核周期，且分批放款。大概的流程如下图：

市场上资方的综合成本包括以下两大类：

1）利息成本。银行的资金是一手资金，没有中间人。所以银行的综合成本最低，利息成本是综合成本的大头。而第三方金融机构的资金，是通过公募或者私募而来，贷款人除了需要承担利息成本外，还需要承担第三方金融机构的服务费用。

2）服务费。服务费是针对第三方金融机构，不同金融机构服务费包含细项不一样。第三方金融机构常见的服务费包括：融资服务费、增信费，部分资方直接统称服务费。

服务费收取的标准不一样。比如，部分资方收1%的服务费，基数按整个项目的总投资额，而非按贷款的金额。市场上，服务费的年化成本为3%-5%不等。

很多第三方金融机构表面上，融资年化成本为6%-7%。这类资本通常还会有其它的隐形成本，或者成功审批概率低。个人认为，综合资金年化成本在10%-12%，是一个合理的区间。过高的资金使用成本，严重吞噬项目后期盈利水平。

项目实际盈利。项目实际盈利能力，是所有酒店融资最大的风险。在合同期内，若酒店实际盈利与预期相差太大，投资人还款压力大。一旦投资人丧失还款能力，轻则被资方收回酒店项目，重则产生巨大的经济债务需要偿还，影响投资人的工作和生活。盈利小的项目立项，立项本身就是一个错误的投资决策，融资更是雪上加霜。

资金综合成本。除了银行外，第三方资方的综合成本包括利息成本和服务费，不同资方综合成本不一样。投资人在选择融资渠道时，需要对比资方的综合成本，而非某一细分项的成本。

连带责任制。很多资方债务是“连带责任制”，即子债父还，夫债妻还。一旦贷款人丧失偿还能力，贷款人的直系亲属有义务继续替其还余下的债务，直至债务还清完止。项目有盈利皆大欢喜，若投资失败落得举家还债的悲惨结局。

质押 vs抵押。虽然质押和抵押都是担保，但是它们有着本质的不同。比如，酒店投资人将房子抵押给银行，投资人可以继续住在房子里，如果要卖房子，需要先解除银行的抵押，才能自由买卖交易。而如果投资人将房子质押给银行后，质押成立后，投资人需要将房子交给银行。

施工采购。很多资方明确要求，酒店在装修环节的施工、采购需要其指定的供应商。遇到这种情况，投资人需要对比价格。资方链接酒店供应商，一方面是风险控制的需求，另外这也是资方盈利的另一来源。投资人在选择融资渠道时，需要考虑资方链接的施工和采购，有可能存的隐形融资成本。

可行性。项目如果需要融资，投资人需要提前规划。资方审核需要时间，切记不要由于资方放款周期而影响酒店装修进度，从而产生隐形的房租成本。投资人融资时，需要客观评估贷款金额是否足够，是否可以通过审批。尽量多对比几家不同资方，选择可行性高的资方。

控制融资比例。融资成本，在合同期内是酒店固定成本，它会吞噬酒店的利润。酒店投资人需要有意识控制融资金额和比例，提前做好规划，减少后期盈利压力。同等条件下，投资人可通过合当控制单房投入、房间数，部分的工程款、采购款可以争取一定的账单期等形式缓解资金压力，减少融资金额。

酒店项目本身实际的盈利水平，是酒店融资最大的风险点，也是酒店融资和立项的前提。融资综合成本，是选择融资渠道时首要考虑条件。只有这样，投资人才能充分利用资金杠杆，撬动财富之门。

二、万达为什么卖掉酒店项目

8月9日，停牌的万达酒店发展有限公司（下简称“万达酒店发展”）晚间发布公告，万达集团旗下的两家轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团将全部注入其香港上市公司。

消息甫出，市场一片意外之音，“万没想到文旅也要上市且这么急切。”一位市场人士称。

不过这也让7月份那场备受瞩目和争议的“世纪大交易”多了几分眉目：万达急于出售酒店产权，是为了给万达酒店洗壳后收购万达文旅。至此,万达一环扣一环的轻资产资本市场讲故事之旅开始清晰。

“看来万达的流动性压力可能比预想的要大，而且面临的情况可能比较严重，迫使万达文旅立即洗壳上市来应对流动性问题以作多方防范。”长期跟踪研究万达的商业地产专家柏文喜说。无论如何，对立志转型轻资产的万达来说，这场集团系内大重组，还是引发市场一片看好，万达酒店发展10日复牌后开盘即涨超20%,甚至一度最高涨幅近40%。

根据重组事项，万达酒店将万达置业投资在桂林项目51%的股权、万达国际地产投资位于伦敦项目60%的股权、万达美洲地产投资公司位于芝加哥项目60%的股权以及万达澳洲地产投资公司位于悉尼黄金海岸项目60%的股权全部出售给万达商业；并拟以63亿元人民币向万达文化收购万达文旅全部股权，万达文旅主要从事主题公园设计、建造及营运管理业务。

此外，万达酒店暂定以现金7.5亿元从万达商业手中收购万达酒店管理（香港）有限公司的全部股权。万达酒店管理主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。

此番重组后，万达酒店发展将明确其作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，转变为文旅和酒店领域的品牌管理公司。先将文化装入酒店管理，酒店管理大部分海外项目出售给万达商业，再从万达商业手里买回酒店全部股权，这意味着，目前万达集团旗下轻资产全部注入酒店发展。

“从万达酒店发展自身的业务来看，其对于海外高端酒店业务等有较好的发展。此类业务进行重组以后，对于万达文旅产业的发展有两个积极作用。第一是其明确了将作为万达文旅产业唯一上市平台的战略地位，所以带有很强的资本运作的导向，对于万达文旅后续积极融资和扩大国际化发展战略有积极的作用。第二是其会不断导入文旅、商旅等资源，对于万达文旅产业的发展将发挥较大的资源补充的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

对万达来说，此次重组还意味着另一层意思。2015年万达提出轻资产转型目标，此后万达不断卸下重负：关闭万达百货、万达广场轻资产扩张等，但在这个过程中万达对外传递的讯息也一直是将以万达商业为轻资产承载主体，减负为了更好提高估值。而因此一直以来万达商业回A也备受关注。

但回A之路并不顺遂。距离万达商业排队回A已经近两年，但万达商业的状态还处在3月份通过的“已反馈”阶段，而按照万达商业私有化项目书显示，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

“万达商业与万达酒店相互转让资产并实现万达文旅上市以后，万达文旅成为以输出管理为主的轻资产上市公司，有利于推高在港股的市值；另一方面万达商业也完全变成一个商业地产投资与运营公司，主要依靠租金、酒店及输出管理的收入，不会再被认定为地产开发商，可以更好地推动A股上市，确保堵赢2018年8月31日前上市的约定。”柏文喜分析道。

此次重组后，万达商业主体发生变化，万达的轻资产承载平台也由万达商业转为万达酒店，未来万达商业定位和地位或许也将有新的调整。

“个人觉得还有可能是万达酒店毕竟已经走出国门，在海外已经有项目，用这个作为主平台，装入其他内容，扩大价值之后方便其在海外上市做海外融资。”克而瑞乐苇总经理胡晓莺说。

截至目前，万达酒店管理公司已投资建设了五个海外项目，分别位于伦敦、洛杉矶、芝加哥、悉尼和黄金海岸，并且2017年上半年万达酒店及度假村与土耳其Mar Yap?公司就伊斯坦布尔万达文华酒店管理输出项目举行了签约仪式，开始万达酒店海外品牌输出，率先开始走轻资产之路。万达酒店在海外品牌价值和市值价值开始凸显，或许这也是促使万达将万达酒店作为轻资产平台的原因之一。

三、夜鱼快宿是否有融资诈骗

目前，全国各种形式的酒店总数量达到45.8万家，其中酒店31.7万家，民宿客栈5万家，9.1万家其他形式的酒店，这数据并不包含超过150万家，数量巨大的农家乐，年在线交易总量超过2500亿元人民币。

在这光亮的数据后面，我们看到一个更大的数据隐藏在这数千亿市场之后，那就是酒店的存量市场，从全国星级饭店统计公报得知，全国星级酒店的入住率分别为50%、53%、53%、54%和55%，虽然五星级酒店入住率最高，但也拥有45%的空置率，众多酒店闲置房源亟待市场盘活。

夜鱼快宿从群体庞大的C端出发，在与传统OTA平台共存的条件下，开辟出一条酒店去库存的崭新赛道，从而实现酒店在线订房既有正向又有反向的融合发展。

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