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本文目录

1. 置换房产的过程中应该注意哪些事项
2. 置换房产如何操作
3. 未满2年的房产置换交什么税

一、置换房产的过程中应该注意哪些事项

从交易上看，二手房置换新房的动作彼此比较“独立”，即，二手房交易是单独的行为，而新房选购又是另一组选房行为，彼此干扰性不大。

但对于限购城市及需要摇号买房的城市，需要先完成二手房的出售流程、腾出购房名额后，才能参与新房的选购，这一点需要格外注意。

由于新房签合同后的付款节点相对明确，建议在签订新房购房合同前，务必准备好购房资金，不要因为买家的付款周期出现问题而造成购买新房违约。

如果选购的新房是现房或准现房，相对可以对收房时间有较为明确的预期，可以根据交房时间及装修时间，规划收房前的租房或其他居住安排。

但如果是期房，相对衔接的周期较长，如房产有延期交房风险则需要规划更长的等待时间。因此，一定要做好衔接期间的居住规划，建议能找一个至少保证2年稳定居住的房产，尽量避免正式入住新家前再有更多的搬迁麻烦。

对于一线城市的二手房置换交易，相对而言难度较高，特别是“连环单”交易，对于每个时间节点的把控都有较高要求，任意环节出现问题都会影响后面交易的继续推进，建议找专业负责的中介或从业者帮忙把控流程和协调各方动作。

对于限购的城市，二手房置换还涉及到购房资格的确认，因此，交易过程中，需要合理安排房产过户时间，确保购房时有购房资格。

对于“一卖一买”的置换交易，通常卖房所得房款是后期购房房款的重要来源，假如出售的房源有贷款，还需先做解抵押。因此，在房款周期上需要充分评估每个节点的安排。

如果是二手房交易，相对而言，买、卖房的交付会比较快，但又因为涉及到装修和晾味，这个时间间隔就需要提前预估好。如果出售房源的买家不是很急于交房，建议可以与买家沟通，返租一段时间；如果买家也急于收房，就需要尽早找到合适的短租房源。一般短租房源不易寻找，因此，建议早沟通早准备。

总结起来，房产置换要关注的时间点主要围绕购房资格、贷款还款、付款周期、入住衔接展开，需要购房者先做到心中有数，这样才能够在房产交易、房产置换中不会因为时间窘迫而陷于出现违约等情况的被动之中。

二、置换房产如何操作

1、办理房屋置换，主要有下列六个基本程序：

2、(一)置换登记：居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。

3、(二)价格评估：初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。

4、(三)置换委托：确定置换意向后，可正式委托置换公司(也就是房屋中介公司)进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。需要注意的是，一家真正的置换公司应该具备以下三个条件方可进行置换交易：大量的买卖双方信息;利用网络化计算机技术处理信息;完善、正规的交易操作流程。

5、(四)签订合同：房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。

6、(五)办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。

7、(六)交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出;室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

三、未满2年的房产置换交什么税

营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）

1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税

2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税；

3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%

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